Betriebskostenabrechnung nach Soll-Vorschüssen

Betriebskostenabrechnung nach Soll-Vorschüssen; Abrechnungsreife; Verwaltungsaufgaben des Hauswarts; Versicherungskosten als Betriebskosten; Kürzung der Fahrstuhlwartungskosten

1. Eine Betriebskostenabrechnung, in der statt der tatsächlich gezahlten Vorschüsse die Soll-Vorschüsse eingestellt werden, ist wirksam (entgegen LG Berlin, ZK 64).

2. Bei bestehenden Aufzugs-Vollwartungsverträgen muß der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den enthaltenen Anteil für Instandsetzung abziehen und einen Pauschalabzug im Rechtsstreit darlegen; anderenfalls ist die Betriebskostenabrechnung um die gesamten Wartungskosten für den Aufzug zu kürzen.

3. Dasselbe gilt für die Hauswartskosten, bei denen ein Abzug für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten erfolgt.

4. Bei Versicherungskosten allerdings darf der Mieter nicht "ins Blaue" hinein behaupten, bestimmte Wohnungen würden die Kosten verteuern (hier errichtete Dachgeschoßwohnungen); der Mieter muß nach Einsicht der Unterlagen substantiiert vortragen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Vermieterin machte Betriebskostennachforderungen für eine im preisgebundenen Neubau errichtete Wohnung geltend. In der Abrechnung waren nicht die tatsächlich gezahlten Vorschüsse, sondern die zu zahlenden Soll-Vorschüsse als fiktiv gezahlt eingestellt (die geschuldeten Vorschüsse waren offenbar schon vor Abrechnungsreife klageweise geltend gemacht worden). Der Vermieter hatte bei einem bestehenden Aufzugs-Vollwartungsvertrag für Instandsetzungskosten pauschal 20 % abgezogen, näheres dazu jedoch nicht dargelegt. Dasselbe galt bei den Hauswartskosten, in denen er 4,621 % für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten des Hauswarts abgezogen hatte. Die Mieter hatten ferner ganz allgemein die in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Versicherungskosten mit der Behauptung bestritten, später errichtete und nicht der Preisbindung unterliegende Dachgeschoßwohnungen hätten die Versicherungskosten verteuert.

Die Kl. hat Anspruch auf Nachzahlung der Aufzugskosten. (...)

Allerdings waren alle drei Abrechnungen um die Wartungskosten für den Aufzug zu kürzen, weil die Kl. den darin enthaltenen Anteil für Instandsetzung nicht ausreichend dargelegt hat. Der Umfang dieses Abzugs bei Vollwartungsverträgen, der in der Literatur zwischen 20 und 50 % angesetzt wird (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, § 4 MHG Rdnr. 28; Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 BGB Rdnr. 116), hängt von der Leistungsbeschreibung im Wartungsvertrag ab, und die Kl. trägt nicht vor, auf welcher Grundlage sie den von ihr getätigten Abzug von 20 % ermittelt hat, und erst nach einer schlüssigen Darlegung des Vermieters kommt es auf die Erheblichkeit des Bestreitens des Mieters an.

Die Abrechnungen für die Jahre 1996 und 1997 sind auch nicht deshalb unwirksam, weil dort statt der tatsächlich bezahlten Vorschüsse die Sollvorschüsse eingestellt werden. Die erkennende Kammer hält die entsprechende Entscheidung der Zivilkammer 64 (bestätigt durch den Verfassungsgerichtshof Berlin NZM 2001, 1124) für unrichtig, denn weder aus § 259 BGB noch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. November 1981 (NJW 1982, 573) Iäßt sich entnehmen, daß der Vermieter bei Minderleistungen des Mieters keine Sollvorschüsse einstellen darf. Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf ab, daß eine Nebenkostenabrechnung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen und die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Gerade dies hängt jedoch nicht davon ab, daß statt der Sollvorschüsse die tatsächlich geleisteten Zahlungen, die sich mangels Tilgungsbestimmung des Mieters häufig erst im Prozeß klären lassen, eingestellt werden. Die Abweichung zwingt nach Ansicht der erkennenden Kammer nicht zur Zulassung der Revision, denn eine erkennbar vereinzelt gebliebene Entscheidung rechtfertigt nicht die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage. (...)

Schließlich hat die Kl. Anspruch auf die Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 1996 und für 1997. Beide Abrechnungen genügen den Anforderungen der §§ 259 BGB, 20 NMV, denn in ihnen sind eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Bekl. und der Abzug ihrer Vorauszahlungen enthalten (BGH NJW 1982, 573). Die Abrechnungen sind auch ausreichend erläutert im Sinne der § 20 Abs. 4, § 4 Abs. 7 und 8 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Angabe der Wohnfläche im Umlageschlüssel ergibt sich aus der Rückseite von Blatt 2 der Abrechnung, denn dort ist der auf das Dachgeschoß entfallende Anteil gesondert ausgewiesen. Daß die Bekl. an der Umlage der auf das Dachgeschoß entfallenden Grundsteuer nicht teilnehmen, können sie als einen ausschließlich zugunsten wirkenden Umstand nicht rügen. Allerdings sind die Abrechnungen um die Hauswartskosten zu kürzen. Grundsätzlich hat der Vermieter die Billigkeit des gewollten Umlageschlüssels darzulegen und zu beweisen, und dazu gehört zumindest die Angabe, wie der mit 4,621 % angegebene Abzug für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten zustande kommt. Die Kl. trägt weder vor, mit welchen Aufgaben der Hauswart betraut ist noch auf welcher Grundlage der Anteil ermittelt wurde.

Bezüglich der Versicherung ist allerdings nicht ersichtlich, weshalb die Dachgeschoßwohnungen, auch wenn sie nicht der Preisbindung unterliegen, die Versicherungskosten verteuern. Dies ist nicht gerichtsbekannt, und die Bekl. haben sich die entsprechenden Unterlagen nicht angesehen, so daß sie selbst nur vermuten, die Versicherungskosten hätten sich durch die Errichtung der Dachgeschosse verteuert. Ebenso häufig richten sich die Prämien der Haftpflicht- und Sachversicherungen nach der Art der Nutzung (Wohnen/Gewerbe) wie nach den Rohmieten, und die Bekl. tragen keine Anhaltspunkte vor, daß in den hier zugrunde liegenden Versicherungsverträgen die Prämie sich nach der Miethöhe der Wohnungen richtet. (...)

Betriebskostenabrechnungen sind nicht deshalb unwirksam, weil dort anstatt der tatsächlich gezahlten Vorschüsse die Soll-Vorschüsse eingestellt werden.

Bei Betriebskostenabrechnungen (öffentlich geförderter Wohnraum) hatte der Vermieter nicht die tatsächlich gezahlten Vorschüsse, sondern die Soll-Vorschüsse eingestellt (die geschuldeten und nicht gezahlten Vorschüsse waren bereits rechtshängig). Das rügten die Mieter und bestritten daneben auch die abgerechneten Wartungskosten für den Aufzug, die Hauswartskosten sowie die angesetzten Versicherungskosten. Bei den Wartungskosten für den Aufzug hatte der Vermieter einen pauschalen Abzug von 20 % für Instandsetzung angesetzt, bei den Hauswartskosten einen Anteil von 4,621 % für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten. Die Höhe der Versicherungskosten hatte der Mieter pauschal im Hinblick auf eine Verteuerung durch später errichtete Dachgeschoßwohnungen behauptet, die nicht der Preisbindung unterliegen.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, hielt die Betriebskostenabrechnung für wirksam.

Bei den Aufzugswartungskosten sowie bei den Hauswartskosten müsse der Vermieter allerdings einen pauschalen Abzug für Instandsetzung bzw. für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten im einzelnen darlegen. Erst nach schlüssiger Darlegung des Vermieters komme es auf die Erheblichkeit des Bestreitens des Mieters an. Etwas anderes gelte für die Versicherungskosten. Hier dürfe der Mieter nicht pauschal bestreiten, sondern müsse sich durch Einsicht in die Unterlagen vorher sachkundig machen.

Zu der Abrechnung nach Soll-Vorschüssen wird zunächst auf die Besprechung der Entscheidung des BGH (in diesem Heft Seite 230) Bezug genommen. Der der ZK 65 zugrunde liegende Fall weicht insofern von dem BGH-Fall ab, als vorliegend der Mieter die Vorschüsse teilweise gezahlt hat. Wie aber in der Besprechung der BGH-Entscheidung dargelegt, kann die der Entscheidung der ZK 65 zugrunde liegende Fallkonstellation nicht anders behandelt werden. Wartungskosten des Aufzugs sind grundsätzlich nach Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlegbar. Es ist allerdings ein Instandhaltungsanteil abzuziehen, wenn in dem bestehenden Wartungsvertrag auch Entgelte für anfallende Instandhaltungen enthalten sind. Bei fehlender Aufschlüsselung bleibt nur eine Schätzung, die in der ersichtlichen Rechtsprechung für die Instandhaltungskosten von 20 bis 50 % reicht (vgl. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 2366). Der vorliegend vom Vermieter getätigte Abzug von 20 % würde noch in diesen Rahmen fallen. Der Kammer reichte jedoch insofern der Vortrag des Vermieters nicht; dieser hatte nicht einmal die Leistungsbeschreibung im Wartungsvertrag vorgetragen. Wenn also nicht - was sehr empfehlenswert ist - im Wartungsvertrag eine Aufschlüsselung der Kosten vorgesehen wird, muß der Vermieter immer jedenfalls im Prozeß eine entsprechende Leistungsbeschreibung vornehmen, da er ansonsten auch bei weniger peniblen Richtern das Nachsehen hat. Dasselbe gilt für die Hauswartskosten. Diese sind zwar grundsätzlich umlegbar. Ausdrücklich sind dabei jedoch Kosten ausgenommen, die die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, die Ausführung von Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Sofern in den entsprechenden Hauswartsverträgen keine Aufschlüsselung vorgenommen wird (die Aufschlüsselung ist aber auch hier empfehlenswert), kann ein prozentualer Abzug nur dann nachvollzogen werden, wenn das Aufgabenfeld des Hauswarts im einzelnen unter Angabe von Zeitanteilen beschrieben wird. Der vorliegend vorgenommene Abzug mit 4,621 % hört sich zwar genau errechnet an, war jedoch überhaupt nicht spezifiziert und sicher sehr niedrig (und wohl schon daher etwas suspekt). Bei den Versicherungskosten reichte der ZK 65 die Behauptung der Mieter "ins Blaue hinein" nicht. Es hätte aber auch anders ausgehen können: Bei außergewöhnlichen Gegebenheiten ist ein Vermieter immer gut beraten, schon in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, daß und warum vorliegend also die Dachgeschoßwohnungen, die nicht im Rahmen der Preisbindung und später errichtet worden sind, keine besonderen Versicherungskosten verursachen.