Betriebskostenabrechnung nach Soll-Vorschüssen

Betriebskostenabrechnung nach Soll-Vorschüssen; Abrechnungsreife

Eine Betriebskostenabrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, ist dann jedenfalls ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970, § 556 Abs. 3 BGB) eingetreten ist. (Leitsatz der Redaktion)

Zwischen der Kl. (Vermieterin) und den Bekl. (Mietern) bestand ein Wohnraummietverhältnis mit einer vereinbarten Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen. Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Mieter das Mietverhältnis "ab sofort"; sie leisteten keinerlei Zahlungen. Die Vermieterin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 anderweitig. Die Vermieterin hat zunächst von den Mietern die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen für die Zeit vom 11. März bis 20. Juni 1999 klageweise geltend gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berechnete sie den Mietern im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachforderung von 160,43 DM (82,03 e) für den genannten Zeitraum. In dieser Betriebskostenabrechnung waren die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen als sogenannte Soll-Vorschüsse eingestellt, wurden damit als fiktiv gezahlt angesehen. Die Nachforderung hat die Vermieterin dann im Wege der Klageerweiterung geltend gemacht.

Das LG Berlin, ZK 64, ist in der Berufung zum Ergebnis gekommen, daß die Vermieterin keinen Anspruch auf Zahlung der Betriebs- und Heizkostenvorschüsse für den entsprechenden Zeitraum habe, denn insoweit sei bereits Abrechnungsreife eingetreten und von der Vermieterin über die Betriebskosten abgerechnet worden. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist und nach Abrechnung über Heiz- und Betriebskosten könnten vereinbarte Vorauszahlungen jedoch nicht mehr geltend gemacht werden. Die Vermieterin habe auch keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung. Diese sei zwar innerhalb der Abrechnungsfrist erstellt, jedoch formell unwirksam, weil nicht die tatsächlich geleisteten Vorschüsse der Mieter, sondern die mietvertraglich vereinbarten Soll-Vorschüsse den entstandenen Kosten gegenübergestellt worden seien. Das Landgericht hat hinsichtlich der Nebenkostennachforderung von 160,43 DM aus der Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 die Revision nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und zur Fortbildung des Rechts und der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat sodann in der Revision die Mieter verurteilt, den Betrag von 82,03 e (160,43 DM) an die Vermieterin zu zahlen.

Zu Unrecht meint das Landgericht, die Nebenkostenabrechnung der Kl. vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Kl. von den entstandenen Betriebskosten die von den Bekl. geschuldeten und in der Abrechnung als "Soll-Vorschuß" bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen in Abzug gebracht hat. 1. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - Vlll ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). 2. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muß überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist. Die Bekl. haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum weder Mietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. Bei Erteilung der Abrechnung im November 2000 hatte die Kl. bereits auf Zahlung der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt. Zu diesem Zeitpunkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Abrechnungsreife nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch § 556 Abs. 3 BGB), so daß die Kl. noch berechtigt war, die vereinbarten Vorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte die Kl. mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sich aus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschuldeten Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. BGH a. a. O.), war auch aus einer solchen Abrechnung ohne weiteres erkennbar, daß die Kl. die bereits eingeklagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der Abrechnung von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.

Der Streit über die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung mit der Einstellung von "Soll-Vorschüssen" (fiktiv gezahlte Vorschüsse) ist durch den BGH entschieden. Eine solche Abrechnung ist - unter bestimmten Voraussetzungen jedenfalls - wirksam.

Noch vor Abrechnungsreife der Betriebskosten hatte der Vermieter offene Nettomieten zuzüglich der vereinbarten Nebenkostenvorschüsse eingeklagt. Während des Rechtsstreites trat Abrechnungsreife ein. Der Vermieter rechnete auch fristgemäß ab und stellte in die Betriebskostenabrechnung die (gesondert) eingeklagten Nebenvorschüsse als (fiktiv) gezahlte "Soll-Vorschüsse" ein. Es ergab sich noch ein Nachforderungsbetrag, den der Vermieter im Wege der Klageerweiterung geltend machte. Nach Klageabweisung beim Amtsgericht kam das Landgericht Berlin, ZK 64, zu dem Ergebnis, daß der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung von Betriebs- und Heizkostenvorschüssen mehr habe, da nach eingetretener Abrechnungsreife über diese in tatsächlich gezahlter Höhe abzurechnen sei. Über die Betriebskosten sei zwar fristgemäß abgerechnet worden, hierbei jedoch unzulässigerweise nicht die tatsächlich geleisteten Vorschüsse des Mieters, sondern die mietvertraglich vereinbarten Soll-Vorschüsse den entstandenen Betriebskosten gegenübergestellt worden. Hinsichtlich des offenen Saldobetrages hat das Landgericht die Revision zugelassen, über die nunmehr der BGH entschieden hat.

Der BGH ist der Ansicht, daß eine Nebenkostenabrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt seien, jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung entspreche, wenn - wie im zugrundeliegenden Fall - zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht habe, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt seien und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten sei.

Der BGH war nach § 543 Abs. 2 letzter Satz ZPO an die Zulassung der Revision durch das Landgericht gebunden. Er hat auch in der Sache selbst entschieden, offenbar im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung nach § 552 ZPO keinen Anlaß gehabt, "irgendein Haar in der Suppe zu finden". Die Revision hat also die nicht unerheblichen Zulässigkeitshürden der §§ 545 ff. ZPO übersprungen, die in penibler Beachtung auch dazu dienen können und sollen, der Revisionsflut nach Wegfall des Verfahrens zur Einholung eines Rechtsentscheids Einhalt zu gebieten.

Jedenfalls ist das Urteil ausgesprochen knapp. Die Problemstellung wird anhand des mitgeteilten Sachverhalts kaum verständlich. Erst das der Redaktion vorliegende Urteil der ZK 64 des Landgerichts Berlin (64 S 563/00) erhellt das Geschehen ein wenig; eigentlich hätte man auch noch das amtsgerichtliche Urteil oder vielleicht besser gleich die gesamten Akten haben müssen, um den Ablauf so richtig einschätzen zu können.

In den Entscheidungsgründen setzt sich der BGH an keiner Stelle mit der zu diesem Problem bestehenden Rechtsprechung oder mit Literaturstimmen auseinander, sondern verweist lediglich auf die alte, allerdings grundlegende Entscheidung aus dem Jahre 1981 (NJW 1982, 573 = GE 1982, 135). Es ist sicher begrüßenswert, nicht zu theoretisieren, sondern fallbezogen zu argumentieren und "auf den Punkt zu kommen." Das vorliegende Urteil gibt jedoch Anlaß zu der Befürchtung, daß jetzt Interpretationsdifferenzen entstehen und der Praktiker vor Ort, also die Mietvertragsparteien, Prozeßbevollmächtigte und Instanzrichter bei den vielen möglichen Sachverhaltsvarianten doch wieder zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. In diesem Zusammenhang wird zunächst auf den Beitrag von Schach in GE 2001, 471 ff. sowie auf Jablonski in GE 2002, 1182 ff. Bezug genommen. Die dort gebrachten Beispiele haben nach wie vor ihre Gültigkeit, die Ausführungen werden durch den BGH letztlich jetzt bestätigt. Ausgangspunkt bzw. Richtschnur für die Entscheidung des BGH ist die schon in der genannten Senatsentscheidung aus dem Jahre 1981 genannte Anforderung an eine Betriebskostenabrechnung, die eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten muß, wobei unter geordneter Zusammenstellung eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen ist (BGH GE 1982, 135). Darüber hinaus muß die Nebenkostenabrechnung transparent sein. Sie soll nämlich den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dabei muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Dabei ist - wie der BGH vorliegend noch einmal herausstellt - auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden folgende Mindestangaben verlangt: 1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

3. die Berechnung des Anteils des Mieters,

4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Beim Abzug der Vorauszahlungen des Mieters setzt nun die vorliegende Problematik an. Das Landgericht Berlin, ZK 64, hat diese Voraussetzung dahin interpretiert, daß die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abzuziehen seien. Andere Kammern des Landgerichts Berlin (ZK 62 in GE 2000, 1623, ZK 67 in GE 2001, 492, ZK 65 zu 65 S 327/01 [in diesem Heft Seite 257]) waren da immer anderer Ansicht. Der erforderliche Abzug der Vorauszahlungen des Mieters kann auch durchaus dahin interpretiert werden, daß überhaupt (natürlich) geleistete Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt werden müssen und dies dem Mieter auch verständlich gemacht werden muß.

Für welche Fallkonstellationen gilt die BGH-Entscheidung nun, welchen Regelungsinhalt hat sie?

Der BGH hat selbstverständlich nur die Fallkonstellation des zugrunde liegenden Rechtsstreits entschieden. Er hat nicht - wie das manchmal vorkommt - in weiterem Rahmen ausgeführt und allgemein Stellung genommen, so daß daraus Rückschlüsse für andere Fallgruppen möglich wären. Eine Betriebskostenabrechnung ist also mit berücksichtigten Soll-Vorschüssen, die als fiktiv gezahlt in die Abrechnung eingestellt werden, dann ordnungsgemäß, wenn

1. der Mieter zum Zeitpunkt der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum überhaupt keine Vorauszahlungen erbracht hat,

2. die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits rechtshängig gemacht worden sind und

3. auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist.

Während die Punkte 1 und 2 klar sind, bedarf Punkt 3 der Erläuterung:

Der Abrechnungszeitraum ist die Zeitspanne, in der die Betriebskosten anfallen, über die abgerechnet wird. Abrechnungsreife tritt zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ein. Das ergibt sich wie im zugrunde liegenden Fall für preisgebundenen Wohnraum aus § 20 Abs. 3 Satz 4 der Neubaumietenverordnung und nach der Mietrechtsreform für den preisfreien Wohnraum jetzt aus § 566 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Im Laufe eines Rechtsstreits tritt durch Zeitablauf immer Abrechnungsreife ein. Das bedeutet jedoch entgegen der bisherigen Rechtsprechung der ZK 64 nicht, daß nunmehr der Vermieter seine Klage auf Zahlung der Betriebskostenvorschüsse in der Hauptsache für erledigt erklären oder zurücknehmen müßte, also zur Vermeidung von Rechtsverlusten schon in der vor Abrechnungsreife erstellten Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlich gezahlten Vorschüsse (bei Nichtzahlung also überhaupt keine Vorschüsse) einstellen und den sodann zwangsläufig entstehenden höheren Nachforderungssaldo einklagen müßte. Dazu mußte der BGH nicht Stellung nehmen, da er in der Revision nur zu dem Nachforderungssaldo unter Berücksichtigung der eingestellen Soll-Vorschüsse entscheiden mußte. Da im zugrunde liegenden Fall jedoch inzwischen die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten schon abgelaufen war, der BGH die vorliegende Abrechnung unter Berücksichtigung der Soll-Vorschüsse für ordnungsgemäß hält, ergibt sich zwangsläufig, daß die rechtshängig gemachten, vom Mieter nicht gezahlten Vorauszahlungen weiter berechtigt verlangt werden können. Das ergibt sich auch aus Punkt 2 mit dem Hinweis darauf, daß die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind (sein müssen). Dasselbe ergibt sich aus den weiteren Ausführungen des BGH, das sei vorliegend mieterseits aus einer derartigen Abrechnung ohne weiteres erkennbar gewesen, daß der Vermieter die bereits eingeklagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der Abrechnung lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte. Wenn hier auf den Fall der Zahlung der Vorschüsse abgestellt wird, ist das logischerweise auch auf den Fall der Titulierung der Vorschüsse in dem Zahlungsrechtsstreit über die rechtshängig gemachten Nebenkostenvorauszahlungen zu erweitern. Es ist also beides möglich:

a) Der Vermieter bringt bei der Betriebskostenabrechnung die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug - hierbei handelt es sich um die grundsätzlich richtige Methode, wie der BGH ausdrücklich anführt.

b) Der Vermieter klagt vor Abrechnungsreife die geschuldeten und nicht gezahlten Vorschüsse und stellt in der rechtzeitig vor Abrechnungsreife erfolgten Betriebskostenabrechnung die geschuldeten Vorschüsse als gezahlt ein.

In diesem Zusammenhang ist es für die Transparenz der Betriebskostenabrechnung ratsam, auf diesen Umstand hinzuweisen, um den Erfordernissen für das Verständnis des Mieters Rechnung zu tragen. Offen ist nunmehr die Fallkonstellation zu Punkt 1, nämlich der Fall, daß der Mieter Vorauszahlungen nur teilweise geleistet hat - sei es für einige Monate im vollen Umfang, für einige Monate überhaupt nicht oder jeweils nur in geminderter Höhe, zum Beispiel wegen einer nach Ansicht des Mieters berechtigten Mietminderung. Der BGH hat durch die Formulierung, daß "jedenfalls dann", wenn die Anforderungen zu 1 bis 3 erfüllt sind, wie geschildert verfahren werden kann, nicht ausgeschlossen, daß in anderen Fallkonstellationen auch nach dieser Methode verfahren werden kann. Er hätte diese Worte nicht einfügen müssen, woraus durchaus geschlossen werden kann, daß der BGH selbst auch in anderen Fallgruppen die Abrechnungsmethode für rechtens halten würde. Das hängt allerdings immer davon ab, ob für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter der tatsächliche und rechtliche Zusammenhang verständlich ist.

Aus diesem Grund ist es - wie schon angeführt - ratsam, in die Betriebskostenabrechnung einen entsprechenden Hinweis aufzunehmen, daß in der Abrechnung die Vorschüsse als gezahlt eingestellt werden, sie aber im Prozeß außerhalb der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.

Offen ist auch der Fall, daß die geschuldeten Vorschüsse klageweise geltend gemacht werden, der Vermieter jedoch vor Abrechnungsreife keine Betriebskostenabrechnung vornimmt. Nach hier vertretener Ansicht ist dieser Fall genauso zu behandeln wie die vorangehend dargestellten. Die Klage auf Zahlung der geschuldeten und nicht erbrachten Vorschüsse wird nicht dadurch unbegründet, daß nunmehr Abrechnungsreife eintritt und der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Nach § 556 Abs. 3 BGB bzw. § 20 Abs. 3 NMV ist zwar nach Ablauf der Jahresfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Damit ist der Fall gemeint, daß der Vermieter nach Ablauf der Frist über die Betriebskosten abrechnet und sich aus der Abrechnung ein Saldo zu Lasten des Mieters ergibt. Hier kann der Vermieter nicht nachfordern. Im Umkehrschluß bedeutet das jedoch nicht, daß nunmehr der Mieter die geleisteten Vorschüsse zurückfordern könnte. Vielmehr bleiben geleistete Zahlungen beim Vermieter.

Eine fehlende bzw. verspätete Abrechnung hat andere Rechtsfolgen, wie Zurückbehaltungsrecht und Klagebefugnis auf Abrechnung. Nur in ganz bestimmten Fällen gibt es einen Rückforderungsanspruch (vgl. dazu Schach GE 2002, 1311). Etwas anderes würde bedeuten, daß der säumige Mieter besser gestellt ist als der sich gesetzmäßig verhaltende. Die ausgeschlossene Nachforderung bezieht sich auf die Betriebskosten, die durch die geschuldeten Betriebskostenvorschüsse nicht gedeckt sind. Der klageweise geltend gemachte Betriebskostenvorschuß innerhalb der geschuldeten Mietzahlung ist keine Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB bzw. § 20 Abs. 3 NMV.

Fazit: Ausgenommen für den Fall, daß der Mieter bei fehlender Betriebskostenabrechnung des Vermieters gezahlte Betriebskostenvorschüsse zurückfordern kann, darf der Vermieter eingeklagte Vorschüsse nach Eintritt der Abrechnungsreife weiterhin geltend machen, muß dann allerdings die rechtshängig gemachten Beträge als gezahlt in die zu erstellende Betriebskostenabrechnung einstellen.