Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl

Eine Betriebskostenabrechnung ist auch bei Angabe einer Bruchteilspersonenzahl formell wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die beiden Nebenkostenabrechnungen einschließlich der Heizkostenabrechnungen sind formell wirksam. [...]

b) Die Abrechnung ist auch hinsichtlich der nach Personenanzahl abgerechneten Positionen formell ordnungsgemäß erstellt worden.

aa) Zunächst ist in der Abrechnung der Umlagemaßstab „Personen" aufgeführt, der als Verteilerschlüssel allgemein verständlich ist (Milger, NZM 2009, 628 unter IV.2.a.; siehe auch BGH, NZM 2009, 78 Rdn. 29 = GE 2009, 78). Die Gesamtpersonenanzahl ist mit 21,42 und der Anteil der Bekl. mit 2,00 angegeben. Die Abrechnung ist nachvollziehbar, auch wenn sich allein anhand der dortigen Angaben nicht feststellen lässt, wie sich die Gesamtpersonenanzahl von 21,42 - die ersichtlich nicht mit der Anzahl der Hausbewohner korrespondiert - zusammensetzt. Es ist für die Nachvollziehbarkeit entscheidend, dass der Mieter zumindest die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung nachprüfen kann. Dementsprechend ist eine Abrechnung dann formell nicht ordnungsgemäß erstellt, wenn die einzelnen Ergebnisse einer Nachprüfung infolge verwinkelter Rechenschritte oder wegen des Fehlens wesentlicher rechnerischer Zwischenschritte nicht zugänglich sind und damit zugleich das Gesamtergebnis nicht nachvollziehbar ist (Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 465). Hier war es den Bekl. aber ohne Weiteres möglich, die Art des Verteilerschlüssels zu erkennen und die rechnerische Richtigkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden, auf sie entfallenden Anteils an den Gesamtkosten nachzuprüfen. Dies genügt für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Die Interessen des Mieters sind ausreichend dadurch geschützt, dass er die Angaben bei Zweifeln an der Richtigkeit der Ausgangswerte - insbesondere an der Richtigkeit der Gesamtpersonenanzahl - durch Einblick in die Unterlagen des Vermieters überprüfen kann. Daher ist es bei Fehlen entsprechender Erläuterungen zur Zusammensetzung der Gesamtpersonenanzahl nicht geboten, die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung anzunehmen. Die Fragen, ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestanden und der Anteil der Bekl. richtig angesetzt war, betreffen dann lediglich die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

Dass der BGH (NZM 2009, 78 unter Rdn. 31) zu Aufzugskosten ausgeführt hat, eine Abrechnung genüge zusammen mit den Angaben, wie ein Bewertungsfaktor errechnet worden sei, den formellen Anforderungen, bedeutet nicht zwingend, dass eine Abrechnung ohne Erläuterung des Umlageschlüssels stets formell unwirksam ist. Ein solcher Umkehrschluss kann nicht gezogen werden, weil der BGH keine Ausführungen dazu macht, welche Mindestvoraussetzungen für die formelle Wirksamkeit in einem solchen Fall zu fordern sind. Seine Ausführungen sind vielmehr so zu verstehen, dass die formelle Wirksamkeit jedenfalls bei entsprechender Erläuterung gegeben ist. [...]

In einer Nebenkostenabrechnung muss nicht jeder Rechenschritt mitgeteilt werden, sondern grundsätzlich nur die Rechenschritte, die notwendig sind, um die Gesamtkosten aus einer Verbrauchsposition auf den Mieter verteilen zu können. Hierzu ist nur die Zahl der insgesamt vorhandenen Einheiten (Personen) und die Zahl der Einheiten (Personen), die der abzurechnenden Wohnung zuzuordnen sind, notwendig. Durch eine einfache, nicht erläuterungsbedürftige Rechenoperation werden dann die anteiligen Kosten der Wohnung ermittelt. Aus der Rechtsprechung des BGH zur Notwendigkeit eines Vorwegabzuges (BGH, ZMR 2007, 359 [361] = NZM 2007, 244) ergibt sich nichts anderes. Tragender Grund für die Notwendigkeit der Mitteilung eines Vorwegabzuges ist zwar, dass ansonsten ein wesentlicher Rechenschritt fehlen würde (BGH, NJW 2008, 2260 Rdn. 12; Milger, NZM 2009, 627); wesentlich ist dieser Rechenschritt aber nur deshalb, weil er sich aus dem Einblick in die Unterlagen des Vermieters nicht ergibt, der Mieter dort vielmehr einen anderen Betrag der Gesamtkosten errechnen würde als aus der Abrechnung ersichtlich, und diese Abweichung nicht auf einem Fehler des Vermieters beruht, sondern auf einer Wertung mit anschließender Rechenoperation.

Erläuterungsbedürftig ist die Gesamtpersonenzahl bzw. die der abzurechnenden Wohnung zuzuordnende Personenzahl auch nicht deswegen, wenn sie - wie oftmals und vorliegend hinsichtlich der Gesamtpersonenzahl von 21,42 Personen - offensichtlich nicht mit der Anzahl der zu einem bestimmten Zeitpunkt in dem Haus lebenden Mieter übereinstimmen kann. Auch einem durchschnittlich gebildeten Mieter muss nämlich klar sein, dass in einer solchen Gesamtpersonenzahl ein Zeitfaktor berücksichtigt ist, weil i. d. R. nicht alle Personen während des gesamten Abrechnungsjahres in dem Haus wohnen.

Würde man die Angaben in einer Abrechnung zu einem Personenschlüssel in jedem Fall für erläuterungsbedürftig halten, so könnte das zur Konsequenz haben, dass auch ein Flächenschlüssel erläuterungsbedürftig wäre. Die Gesamtfläche ist nämlich oftmals nur vermeintlich klarer als die Gesamtpersonenzahl; bei Dachgeschosswohnungen etwa bedarf es unter Umständen komplizierter Berechnungen und Wertungen, um deren anzurechnende Fläche zu ermitteln. [...]

Die Angabe einer Gesamtpersonenzahl von 21,42 bei Abrechnung nach Personenzahl steht der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung nicht entgegen.

Der Vermieter hatte als Verteilerschlüssel für die nach Wohnfläche abgerechneten Positionen die Personenanzahl aller Mieter gewählt und diese in den Abrechnungen mit 21,42 angegeben. Die Mieter, deren Anteil mit 2,0 berechnet war, hielten die Abrechnungen für nicht nachvollziehbar und lehnten die Zahlung des auf sie entfallenden Saldos ab.

Das LG Krefeld hielt die Abrechnungen für nachvollziehbar und deshalb für formell ordnungsgemäß. Zwar sei nicht ersichtlich, wie sich die Gesamtpersonenzahl von 21,42, die nicht mit der Anzahl der Hausbewohner übereinstimme, errechne. Hierauf komme es jedoch nicht an, entscheidend sei, ob der Verteilerschlüssel eine rechnerische Nachprüfbarkeit ermögliche. So liege der Fall hier; bei Zweifeln an der Richtigkeit der Ausgangswerte müsse der Mieter eben Einsicht in die Unterlagen des Vermieters nehmen.

Anmerkung 1

Erklärbar ist nicht, weshalb das LG Krefeld zu der Einschätzung gelangen konnte, dass die nicht mit der Anzahl der Bewohner des Hauses übereinstimmende Personenzahl von 21,42 keinen Einfluss auf die formelle Wirksamkeit der Abrechnungen haben konnte. Es gibt keine Bruchteilshausbewohner und damit auch keine Personenzahl, die mit 0,42 in einer Abrechnung auftauchen könnte. Wenn das LG meint, dass die Mieter Einsicht in die Unterlagen des Vermieters nehmen müssten, um die Berechtigung dieser Bruchzahl zu ergründen, verwechselt es die darlegungspflichtigen Seiten einer Betriebskostenabrechnung. Was soll der Mieter mit einer solch lebensfremden Zahl anfangen? Wie soll der Mieter den Vermietungsstand ergründen? Weshalb soll der Mieter auf die Idee kommen müssen, dass es sich um einen aus der unterschiedlichen Belegung von Wohnungen nachvollziehbaren Quotienten handelt? Wie errechnet sich dieser?

Vielleicht sieht der Unterzeichner das alles zu eng, aber: Wenn ein Richter (auch der a. D.) die Abrechnung nicht versteht, ist sie eben nicht nachvollziehbar und deshalb auch nicht fällig, jedenfalls so lange nicht, bis der Vermieter im Einzelnen erläutert, wie er auf die Zahl von 21,42 gekommen ist. Man wird abwarten müssen, wie der BGH die Sache im Revisionsverfahren - VIII ZR 89/19 beurteilt. (Hans-Jürgen Bieber)

Anmerkung 2

Der BGH hat kurz vor Redaktionsschluss zur gleichen Frage in der Sache - VIII ZR 181/09 - entschieden. Ergebnis: Anteil von Bruchteils-Personenzahlen ist formell ausreichend, auch wenn aus der Abrechnung im Detail nicht hervorgeht, wie der Vermieter zu den Bruchteilen gelangt ist. (d. Red.)