Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen für Versicherung, Gartenpflege, Hauswart

Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen für Versicherung, Gartenpflege, Hauswart; Umlageschlüssel bei vermieteten Eigentumswohnungen; Ort der Einsichtnahme in Betriebskostenbelege; Gartenpflege und Erstbeschaffung von Pflanzen; Pauschalkürzung der Hausmeisterkosten bei Handwerks- und Verwaltungstätigkeit; Einzel- statt Universalversicherung

1. Eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen ist zulässig; wenn das Verhältnis der Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist, darf sich der Mieter nicht darauf beschränken, seine Wohnfläche und die Gesamtwohnfläche pauschal zu bestreiten. 2. Der Mieter muß Abrechnungsunterlagen in den Räumen der Hausverwaltung einsehen; einen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen hat er nicht. 3. Die pauschale Behauptung, Einzelversicherungen seien unwirtschaftlich, reicht nicht.

4. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen sind keine Kosten der Gartenpflege.

5. Hauswartskosten sind um 20 % zu kürzen, wenn der Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten ausführt.

(...) Die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen ist grundsätzlich möglich (OLG Braunschweig WuM 1999, 173). Allerdings weist das Amtsgericht zutreffend darauf hin, daß auf Seite 1 der Abrechnung ein Verteilungsschlüssel von 9,94 % auf der Basis des Verhältnisses der Wohnfläche zur Gesamtfläche angegeben ist, während die Auflistung der Einzelpositionen Anteile von 99.40/1000.00 der Miteigentumsanteile aufweist. Die Kl. hat dies jedoch dahingehend erläutert, daß das Verhältnis der Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist. Die Fläche der Wohnung des Bekl. hat die Kl. mit Schriftsatz vom 27. Februar 2001 eingehend dargelegt. Vor diesem Hintergrund genügt das pauschale Bestreiten des Bekl. nicht. Die Darstellung des Bekl., im Mietvertrag vom 26. Mai 1989 sei die Wohnfläche mit 53,84 qm vereinbart, ist ohnehin offensichtlich unzutreffend. Im Mietvertrag ist unter § 1 Nr. 1 nur eine ca.-Angabe aufgeführt. Der Bekl. kann jedoch nicht pauschal die Gesamtfläche des Anwesens bestreiten. Soweit er die Unrichtigkeit der Angabe der Kl. daraus herzuleiten versucht, daß die Gesamtfläche in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ebenso groß ist wie in der Abrechnung über die kalten Betriebskosten, ist darauf hinzuweisen, daß § 7 I 2 HeizKostV die Verteilung der Grundkosten nach dem umbauten Raum ausdrücklich zuläßt. Soweit der Bekl. sonst die Gesamtfläche bestreiten will, ist dieses Bestreiten unsubstantiiert. Es stand ihm frei, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen und gestützt auf die dadurch gewonnenen Erkenntnisse substantiiert vorzutragen (OLG Düsseldorf GE 2000, 888). Dabei muß der Bekl. gemäß § 810 BGB bei der Hausverwaltung Einsicht nehmen. Einen Anspruch auf Übersendung der Abrechnungsunterlagen hat er nicht (LG Berlin, Urteil vom 12. Februar 1998 - 62 S 333/97 -). Schon aus diesem Grund kommt kein Zurückbehaltungsrecht des Bekl. bis zur vollständigen Übersendung von Unterlagen in Betracht. Die Einwände des Bekl. gegen die angesetzten Versicherungskosten überzeugen nicht. Die pauschale Behauptung, es liege eine unwirtschaftliche Bewirtschaftung vor, weil Einzelversicherungen abgeschlossen worden seien, während eine Universalversicherung grundsätzlich wesentlich kostengünstiger sei, ist unbrauchbar.

Der Bekl. schuldet aber keine Gartenpflegekosten in Höhe von 150,85 DM. Die Kl. führt im Schriftsatz vom 27. Februar 2001 aus, die Kosten seien für die Begrünung des Innenhofes angefallen. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen und Gehölzen sind aber keine Kosten der Gartenpflege i. S. v. § 27 Abs. 1 Anl. 3 Nr. 10 der II. BV (OLG Düsseldorf GE 2000, 888).

Die Hauswartkosten einschließlich Lohnsteuer und Sozialabgaben sind nicht in voller Höhe umlagefähig. Da nach dem Hauswart-Dienstvertrag dem Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten obliegen, ist ein Abzug von 20 % vorzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 10. Mai 2001 - 67 S 312/00 - GE 2001, 923; Urteil vom 29. Juli 1999 - 61 S 513/98 - GE 1999, 1127). Als Hauswartskosten und Sozialabgaben sind damit nur 229,94 DM bzw. 136,62 DM anzusetzen. Damit ergibt sich unter Berücksichtigung des Guthabens bei den Heiz- und Warmwasserkosten eine Nachforderung von 1. 011,08 DM.

Die Kl. kann von dem Bekl. die Zahlung erhöhter Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von Januar 2001 bis Februar 2001 in Höhe von jeweils 45 e verlangen. Der Vermieter wirtschaftet mit den Nebenkostenvorschüssen. Diese werden ihm treuhänderisch i. S. d. Auftragsrechts überlassen. Damit ist der Mieter gemäß § 669 BGB vorschußpflichtig (vgl. OLG Koblenz WuM 1986, 282), allerdings nur in Höhe der zu erwartenden Kosten. In Anbetracht der Höhe der Nachforderung und unter Berücksichtung des Anstiegs der Lebenshaltungskosten von etwa 3 % ist eine Vorschußerhöhung um mehr als 45 e nicht angemessen. Vorschüsse für November und Dezember 2000 kann die Kl. wegen der zwischenzeitlich eingetretenen Abrechnungsreife nicht mehr verlangen (HansOLG Hamburg ZMR 1989, 18; OLG Düsseldorf GE 2001, 488).

Insoweit haben die Parteien übereinstimmend die Erledigung der Hauptsache erklärt.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen weiteren Anspruch auf Zahlung von Kosten für die Übersendung der Abrechnungsunterlagen in Kopie. Dem Amtsgericht ist dahingehend zuzustimmen, daß die Kosten von 1 DM pro Kopie insbesondere angesichts der gesunkenen Kopierkosten alle Kosten decken. Auf mehr hat die Kl. keinen Anspruch.

Betriebskosten müssen nach einem nachprüfbaren Maßstab (zulässig ist auch die Umlage nach Miteigentumsanteilen) umgelegt werden und den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Der Mieter hat allerdings die Darlegungslast, daß beide Grundsätze nicht eingehalten sind.

Die Vermieterin der Eigentumswohnung hatte über die Betriebskosten abgerechnet; den Fehlbetrag zahlten die Mieter nicht und wandten sich mit einer Vielzahl von Einwendungen gegen die Abrechnung. Diese in vielen Mietprozessen immer wiederkehrenden Einwendungen hielt das Landgericht Berlin weitgehend für unbegründet.

Mit Urteil vom 29. April 2002 stellte das Landgericht Berlin fest, daß der Vermieter nach Miteigentumsanteil Betriebskosten umlegen darf; wenn das Verhältnis der Miteigentumsanteile und der Wohnflächen identisch ist, darf sich der Mieter nicht lediglich auf ein Bestreiten der Wohnfläche beschränken. Überhaupt ist jede pauschale Behauptung des Mieters in diesem Zusammenhang unbeachtlich wie die, daß Einzelversicherungen teurer seien als eine Universalversicherung. Da der Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten übernommen hatte, war von den Kosten ein Abzug von 20 % zu machen. Lediglich die Gartenpflegekosten waren nicht umlegungsfähig, da es sich um die Erstanschaffung von Pflanzen handelte.