Betriebskostenabrechnung nach dem Abflußprinzip

Die Heizkostenabrechnung nach dem Abflußprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. ist Mieterin der Wohnung. Die Bekl. zahlt eine Bruttokaltmiete und leistet Vorschüsse auf Heizkosten. Die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.5.2005 bis 30.4.2006 erfolgte im August 2006 auf der Grundlage der Abrechnung der Firma T. vom 27.7.2006, mit der neben dem Verbrauch für die Zeit vom 1.5.2005 bis 30.4.2006 weitere 10.000 m3 Gas aus dem Verbrauchszeitraum 2004/2005 abgerechnet werden. Der Kl. hatte eine Abrechnung für die Jahre 2004/2005 erstellt. Die Parteien streiten über die Fälligkeit des Abrechnungssaldos der Abrechnung 2005/2006, die der Kl. der Bekl. am 10.8.2006 übersandte und die mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Bekl. in Höhe von 652,92 € schließt. [...]

Die Bekl. [...] vertritt die Rechtsansicht, der Kl. könne den Verbrauch aus dem vorangegangenen Anrechnungszeitraum nicht im Folgejahr abrechnen. Die Ausschlußfrist des § 556 III BGB lasse nur eine Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu.

Die zulässige Klage ist weitgehend begründet.

Die Forderung auf Zahlung von Heizkosten in Höhe von 652,92 € ist fällig. Die Abrechnung ist formell wirksam. Darüber hinaus durfte der Vermieter hier nach dem Abflußprinzip Gasverbrauch des vorherigen Zeitraums abrechnen, weil kein Mieterwechsel stattgefunden hat, die Ursache für den Verstoß gegen das Zeitabgrenzungsprinzip nicht vom Vermieter zu vertreten ist und darüber hinaus der Vermieter die Abrechnung des ihm nachträglich in Rechnung gestellten Gasverbrauchs innerhalb kurzer Zeit nachgeholt hat.

Die Abrechnung nach dem Abflußprinzip wird durch § 556 III BGB, wonach der Vermieter innerhalb der dort bestimmten Frist abrechnen muß, nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Der Bekl. ist einzuräumen, daß der Gesetzgeber mit der Einführung der Frist in § 556 III BGB eine Abrechnungsklarheit schaffen und Streit vermeiden wollte (Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37). Dem wird das Zeitabgrenzungsprinzip gerecht, weil es Nachforderungen ausschließt. Das Abflußprinzip ist aber dann nicht zu beanstanden, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin - 62 S 119/06 = 6 C 550/05 - AG Tempelhof-Kreuzberg; weitere Hinweise in Kinne, Anmerkung in GE 2007, 1226). In diesem Fall wird der Mieter insoweit nicht benachteiligt, als er nur Kosten des eigenen Verbrauchs zahlt.

Eine bewußte Umgehung der Frist in § 556 III BGB tritt zumindest dann nicht ein, wenn man die Anwendung des Abflußprinzips an die weitere Voraussetzung knüpft, daß die Ursache für die nachträgliche Umlage der Kosten nicht vom Vermieter zu verantworten ist. Dies steht in Einklang mit § 556 III BGB, der eine spätere Geltendmachung dann zuläßt, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Die von der Bekl. befürchtete "Flucht" des Vermieters bei Fristversäumnissen in die Nichtabrechnung ist dann unbegründet, weil der Vermieter die aus der Sphäre des Abrechnungsunternehmens stammende Verzögerung nicht steuern kann. Hier ist die Verzögerung nicht vom Vermieter zu vertreten. Der Bekl. hat für den vorherigen Zeitraum 2004/2005 eine Abrechnung erstellt. Der in diesem Zeitraum angefallene Gasverbrauch wurde von der T. mit 10.000 m3 erst mit der Abrechnung für 2005/2006 in Rechnung gestellt. Warum dies so ist, muß der Kl. nicht weiter darlegen. Eine genaue Darlegung der Ursache, die unstreitig durch die Firma T. gesetzt wurde, ist nicht zu verlangen. Deren internen Abläufe muß der Vermieter nicht darlegen. Sie sind ihm unbekannt und er hat keinen Anspruch auf Erläuterung, so daß er diese auch nicht erstreiten könnte.

Schließlich hat der Kl. den ihm erst im Juli in Rechnung gestellten Verbrauch des vorherigen Zeitraums umgehend seinerseits abgerechnet und damit dem Interesse des Mieters auf baldige Klärung in dem ihm möglichen Rahmen Rechnung getragen. [...]

Die Heizkostenabrechnung nach dem Abflußprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat.

Der Vermieter verlangte Zahlung der sich aus der Heizkostenabrechnung vom 10. August 2006 für den Zeitraum vom 1. Mai 2005 bis zum 30. April 2006 zu seinen Gunsten ergebenden Nachforderung. Der Nachforderung lag die Abrechnung des mit der Verbrauchserfassung betreuten Unternehmens zugrunde, in der neben dem Verbrauch für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 weitere 10.000 m3 Gas aus dem Verbrauchszeitraum für die Jahre 2004/2005 abgerechnet wurden. Dagegen wendete sich der Mieter mit dem Argument, die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB lasse nur eine Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu, so daß der Verbrauch aus 2004/2005 nicht im Folgejahr abgerechnet werden könne.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg folgte dem nicht, sondern sprach dem Vermieter die Nachforderung zu. Das vom Vermieter seiner Abrechnung zugrunde gelegte sog. Abflußprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden, ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, sei nicht zu beanstanden. Auch aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB folge nicht, daß der Gesetzgeber mittelbar das Zeitabgrenzungsprinzip als allein zulässig angesehen habe. Das Abflußprinzip sei jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden habe. Der Mieter werde insoweit nicht benachteiligt, weil er nur die Kosten des eigenen Verbrauchs zahle. Im übrigen habe der Vermieter die verspätete Mitteilung der Verbrauchskosten für 2004/2005 durch das Ableseunternehmen nicht zu vertreten und die Abrechnung des ihm nachträglich in Rechnung gestellten Gasverbrauchs innerhalb kurzer Zeit nachgeholt.

Zur Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflußprinzip vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 1. Dezember 2006 - 63 S 113/06 -, GE 2007, 368; LG Berlin, Urteil v. 8. Dezember 2006 - 63 S 72/06 -, GE 2007, 451; LG Berlin, Urteil v. 17. Juli 2007 - 63 S 422/06 -, GE 2007, 1552; AG Charlottenburg, Urteil v. 11. Januar 2007 - 227 C 237/05 -, GE 2007, 453; Kinne, GE 2007, 1226.

Zum Vertretenmüssen des Vermieters: AG Köpenick, Urteil v. 3. Mai 2007 - 14 C 78/06 -, WuM 2007, 577; AG Münster, Urteil vom 17. Januar 2007 - 49 C 2648/96 -, ZMR 2007, 546; AG Neukölln, Urteil v. 20. März 2007 - 7 C 418/06, GE 2007, 727.