Betriebskostenabrechnung nach Beendigung des Verwaltervertrages

Nach fristloser Kündigung des Verwaltervertrages kann der Eigentümer vom ehemaligen Hausverwalter keine Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern verlangen.

Der Kl. ist Eigentümer des Grundstücks G.-Str. in Berlin. Dieses wurde von der Bekl. aufgrund des Vertrages vom 8. Januar 2001 verwaltet. Mit Schreiben vom 31.1.2002 hat der Kl. den Vertrag zum 31.12.2002 gekündigt. Nachdem die Bekl. ihre sämtlichen Tätigkeiten daraufhin einstellte, erklärte der Kl. mit Schreiben vom 26.2.2002 die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages. (...) Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, ordnungsgemäße Betriebs- und Betriebskostenabrechnungen für sämtliche 44 Mietparteien für das Kalenderjahr 2001 bis März 2002 zu erstellen. (...)

(...) Der Kl. hat keinen Anspruch auf Erstellung der Betriebskostenabrechnungen für die Mieter bis März 2002 aus dem Hausverwaltervertrag. Hierbei handelt es sich um einen Dienstvertrag gemäß § 611 BGB, der inzwischen durch Kündigung beendet ist. Die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen gegenüber den Mietern zählt zu den Hauptpflichten des Hausverwalters und kann nach Beendigung des Verwaltervertrages nicht mehr eingefordert werden. Als nachwirkende Nebenpflicht, die mindestens nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB, zu erfüllen wäre, ist dies hier nicht anzusehen. Ob dem Kl. ein Schadensersatzanspruch ggf. wegen Nichterfüllung zusteht, ist hier nicht zu erörtern.

Zu den Hauptpflichten eines Hausverwalters gehört die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern. Fraglich ist, ob diese Pflicht trotz einer Kündigung durch den Eigentümer fortbesteht für den Abrechnungszeitraum, in dem der Verwaltervertrag noch lief.

Der Eigentümer kündigte den Hausverwaltervertrag fristgerecht; der verärgerte Verwalter stellte daraufhin jegliche Tätigkeit ein. Daraufhin kündigte der Eigentümer erneut, nunmehr fristlos und verlangte mit der Herausgabe der Unterlagen auch die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen für die Vergangenheit.

Mit Urteil vom 14. Mai 2003 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab. Es bestehe keine nachwirkende Nebenpflicht nach Beendigung des Vertrages; die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sei vielmehr eine Hauptpflicht des Verwalters und könne deshalb nach der Kündigung nicht mehr verlangt werden. Ob ein Schadensersatzanspruch des Eigentümers bestehe, ließ das Gericht ausdrücklich offen.