Betriebskostenabrechnung nach Abflußprinzip zulässig

Eine Betriebskostenabrechnung nach dem sogenannten Abflußprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden, ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Das gilt jedenfalls dann, wenn damit keine unangemessenen Benachteiligungen des Mieters stattfinden, so in dem Fall, in dem das Mietverhältnis die ganze Zeit über bestanden hat. (Revision zugelassen)

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Abrechnung der Bekl. begründet auch in bezug auf die Wasserkosten einen fälligen Nachzahlungsanspruch. Das von den Bekl. zugrunde gelegte sog. Abflußprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden, ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, ist nicht zu beanstanden.

Diese Frage wird unterschiedlich beurteilt. Die ZK 65 des Landgerichts Berlin (LG Berlin [ZK 65] GE 2005, 1249) hat die Auffassung vertreten, daß unter Berücksichtigung der Vorgaben in § 556 Abs. 3 BGB n. F. eine Abrechnung allein nach dem sog. Abgrenzungsprizip zu erfolgen habe. Die ZK 64 des Landgerichts Berlin hat - ohne weitere Auseinandersetzung mit dieser Frage - eine Abrechnung für 2003 nach dem Abflußprinzip für zulässig erachtet (LG Berlin [ZK 64] GE 2006, 725). Der Bundesgerichtshof hat unter Angabe der jeweiligen Befürworter der jeweiligen Auffassungen dargelegt, daß es letztlich zwei anerkannte Abrechnungsmodalitäten gebe, nämlich Abgrenzungs- oder Abflußprinzip. Er hat die Frage, in welcher Weise eine Abrechnung unter Berücksichtigung der seit dem 1. September 2001 geltenden Vorschriften zu erfolgen habe, jedoch bisher ausdrücklich offengelassen (BGH, Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05 - GE 2006, 1160 [1138] = WuM 2006, 516, im Rechtszug vorgehend LG Berlin [ZK 65] a.a.O.).

Die Kammer hält die Auffassung der ZK 65 (a.a.O.) nicht für zutreffend. Daß eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip für Abrechnungsperioden, die vor dem 1. September 2001 beendet waren, eine anerkannte und zulässige Abrechnungsweise war, wird nicht in Frage gestellt. Durch die Mietrechtsreform hat sich an der Zulässigkeit einer solchen Abrechnung nach hiesiger Ansicht nichts geändert. Aus den Gesetzesmaterialien (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 116 ff.) ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte, daß in diesem Punkt eine Änderung der bisherigen Rechtspraxis erfolgen sollte.

Auch aus der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. folgt nicht, daß der Gesetzgeber mittelbar das Zeitabgrenzungsprizip als allein zulässig ansieht, weil im Falle der Abrechnung nach dem Abflußprinzip Fälle, in denen der Vermieter eine verspätete Geltendmachung von Betriebskosten zu vertreten hat, nur theoretisch denkbar seien. Zwar ist letzteres zutreffend. Die eingangs genannte Regelung läuft gleichwohl nicht leer. Denn das Zeitabgrenzungsprinzip wird ja nicht ausgeschlossen, und hier ist eine nachträgliche, vom Vermieter nicht zu vertretende Geltendmachung von Betriebskosten sehr wohl denkbar.

Die Gefahr eines Unterlaufens der Abrechnungsfrist ist jedenfalls in bezug auf diejenigen laufenden Betriebskosten nicht ersichtlich, für die Jahresrechnungen erteilt werden. In diesen Fällen dürften regelmäßig keine Gründe vorliegen, die ein Überschreiten der Jahresfrist rechtfertigten. In den Fällen, in denen Betriebskosten zwar laufend, aber nicht jährlich anfallen (z. B. Dachrinnenreinigung, Wartung von Feuerlöschern u. ä.), wäre ein auf einen zurückliegenden Zeitraum entfallender Anteil nach dem Abflußprinzip zwar erst innerhalb vom einem Jahr, bei einer nachträglichen Abrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip aber bereits nach drei Monaten geltend zu machen. Diese Verzögerung kann indes hingenommen werden, zumal der Gesetzgeber eine ausdrückliche Regelung in Kenntnis der in der Praxis gängigen Abrechnungsprinzipien nicht getroffen hat. Dafür spricht auch, daß es sich bei diesen Kosten im allgemeinen um eher geringe Beträge handelt, die keine so erheblichen Auswirkungen auf die Gesamthöhe der Kosten haben.

Daß bei dieser Abrechnungsweise der Mieter Betriebskostenanteile für Zeiträume tragen muß, die außerhalb der eigentlichen Abrechnungsperiode liegen, ist diesem Abflußprinzip immanent. Das führt indes nicht zu dessen Unangemessenheit. Denn dies wird dadurch ausgeglichen, daß der Mieter andererseits für Betriebskosten, die in der Abrechnungsperiode tatsächlich verursacht worden sind, in dieser Abrechnungsperiode keine Kosten tragen muß, weil sie in einer anderen in Rechnung gestellt werden. Es findet insoweit lediglich eine Verschiebung statt.

Nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofs muß eine Abrechnung auch verbrauchsabhängiger Kosten nicht dem genauen Verursachungsanteil der einzelnen Mieter entsprechen und sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Umlage von Betriebskosten im Interesse einer Vereinfachung der Abrechnung grundsätzlich hinzunehmen (BGH Urteil v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05 - GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419).

Es kann dahinstehen, ob es in Einzelfällen, etwa in denen ein Mieterwechsel stattgefunden hat, zu unangemessenen Belastungen kommt. Das ist jedenfalls dann nicht ersichtlich, wenn, wie hier, das Mietverhältnis die ganze Zeit über bestanden hat.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, legt nach: Der Vermieter darf grundsätzlich nach Abflußprinzip abrechnen, wenn Unbilligkeiten nicht erkennbar sind.

Der Mieter rügte hohe Wasserkosten in der Betriebskostenabrechnung, die dadurch zustande gekommen waren, daß der Vermieter nach dem sog. Abflußprinzip abgerechnet hatte und Rechnungen der Berliner Wasserbetriebe bezahlt hatte, deren Wasserlieferung sich auf andere Zeiträume bezog als auf das abzurechnende Betriebskostenjahr. Der Mieter machte ein von ihm errechnetes Guthaben geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Abflußprinzip sei rechtens. Die höhere Belastung in dem entsprechenden Jahr werde in anderen Abrechnungsperioden ausgeglichen, in denen entsprechend verminderte Kosten anfielen. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, bestätigte die amtsgerichtliche Ansicht, ließ allerdings die Revision zu. Die Gefahr eines Unterlaufens der Abrechnungsfrist sei jedenfalls in bezug auf diejenigen laufenden Betriebskosten nicht ersichtlich, für die Jahresrechnungen erteilt würden. In diesen Fällen dürften regelmäßig keine Gründe vorliegen, die ein Überschreiten der Jahresfrist rechtfertigten. In den Fällen, in denen Betriebskosten zwar laufend, aber nicht jährlich anfielen, wäre ein auf einen zurückliegenden Zeitraum entfallender Anteil nach dem Abflußprinzip zwar erst innerhalb von einem Jahr, bei einer nachträglichen Abrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip aber bereits nach drei Monaten geltend zu machen. Diese Verzögerung könne indes hingenommen werden, zumal der Gesetzgeber eine ausdrückliche Regelung in Kenntnis der in der Praxis gängigen Abrechnungsprinzipien nicht getroffen habe. Es könne dahinstehen, ob es in Einzelfällen, etwa in denen ein Mieterwechsel stattgefunden habe, zu unangemessenen Belastungen komme. Das sei vorliegend nicht ersichtlich, zumal das Mietverhältnis die ganze Zeit über bestanden habe.

Zunächst wird auf Schach in GE 2007, 326 hingewiesen. In der vorliegenden Entscheidung sieht die ZK 63 das Problem, daß bei einer nachträglichen Abrechnung nach Zeitabgrenzungsprinzip der Vermieter innerhalb einer Frist von höchstens drei Monaten (neu) abrechnen müßte, nimmt aber nicht dazu Stellung, daß nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei Überschreiten der Dreimonatsfrist eine Nachforderung entfällt, während nach Abflußprinzip die Nachforderung in der laufenden Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden kann.