Betriebskostenabrechnung nach Abflußprinzip zulässig

Eine Betriebskostenabrechnung aufgrund des sog. Abflußprinzips ist jedenfalls formell ordnungsgemäß, denn die Abrechnungsweise ist in Berlin nach wie vor zulässig und verstößt nicht gegen § 556 BGB (entgegen LG Berlin, ZK 65, GE 2005, 1249).

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Kl. macht vorliegend Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2003 aufgrund entsprechender Abrechnungen geltend. Mit Schreiben vom 3.9.2004 rechnete die Kl. gegenüber den Bekl. die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2003 ab. Unstreitig hat die Kl. die angefallenen Betriebskosten nach dem Abflußprinzip berechnet und dies in der Abrechnung auch offengelegt. Die Kl. ist der Auffassung, daß dies zulässig sei. Die Entscheidungen des Landgerichts Berlin (65 S 90/05 = GE 2005, 1249) und des BGH vom 5. Juli 2006 (GE 2006, 1160 = NJW 2006, 3350 ff.) stünden dem nicht entgegen.

[...] Entgegen der Auffassung der Bekl. sind die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der Kl. formell ordnungsgemäß. Sie weisen eine geordnete Zusammenstellung der entstandenen Kosten, den angewendeten Umlagemaßstab, den auf die Bekl. entfallenden Kostenanteil sowie die abzusetzenden geleisteten Vorschüsse auf.

Die formelle Ordnungsgemäßheit scheitert auch nicht daran, daß hier nach dem sog. Abflußprinzip die Kosten in die Abrechnung eingestellt worden sind. Zum einen würde ein derartiger Verstoß nach herrschender Meinung jedenfalls nicht die formelle Ordnungsgemäßheit beeinträchtigen, sondern beträfe überhaupt nur die Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Zum anderen ist nach Auffassung der entscheidenden Abteilung das Abflußprinzip entsprechend der herrschenden Rechtsprechung in Berlin nach wie vor zulässig und verstößt nicht gegen den Rechtsgedanken von § 556 BGB n. F. Insoweit ist die Entscheidung der 65. Kammer des Landgerichts abzulehnen. Zwar ist daran richtig, daß gerade die Fristenregelung von § 556 Abs. 3 BGB neuer Form darauf hindeutet, daß dem Vermieter eben nicht mehr unbegrenzt Zeit bis zur Abrechnung gelassen werden soll. Allerdings ist auch zu berücksichtigen, daß gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht etwa über die jährlich anfallenden Betriebskosten abzurechnen ist, sondern über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Mit der Fristenregelung soll also dem Mieter Sicherheit darüber verschafft werden, was denn nun aus den in der Abrechnungszeit geleisteten Vorauszahlungen geworden ist. So betrachtet sagt § 556 Abs. 3 BGB gerade nichts darüber aus, welche angefallenen Kosten (Abfluß- oder Leistungsprinzip) den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt werden dürfen. Demgemäß hat auch die Mietrechtsreform keine Veränderung hinsichtlich der anzusetzenden angefallenen Kosten gebracht, weshalb die bisher herrschende Rechtsprechung, wonach das Abflußprinzip als zulässige Berechnungsvariante gewertet wird, nach wie vor Gültigkeit behält. Dem steht auch die Entscheidung des BGH vom 5.7.2006 nicht entgegen. In dieser Entscheidung ist zur Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Berechnung nach dem Abflußprinzip nichts entschieden worden. [...]

Eine Betriebskostenabrechnung aufgrund des Abflußprinzips ist nicht deswegen formell unwirksam. Die Neufassung des § 556 BGB führt nicht dazu, daß nunmehr nur noch nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet werden darf.

Der Vermieter rechnete aufgrund des sog. Abflußprinzips ab, wogegen sich der Mieter (u. a.) wandte. Das Amtsgericht Charlottenburg folgte der Mieterargumentation nicht.

Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, daß § 556 Abs. 3 BGB gerade nichts dazu aussage, welche angefallenen Kosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt werden dürften. Demgemäß habe auch die Mietrechtsreform keine Veränderung hinsichtlich der anzusetzenden angefallenen Kosten gebracht, weshalb die bisher herrschende Rechtsprechung, wonach das Abflußprinzip als zulässige Berechnungsvariante gewertet werde, nach wie vor Gültigkeit behalte. In der Entscheidung des BGH vom 5. Juli 2006 sei dazu nichts entschieden worden.

Vgl. hierzu die Anmerkung zu der Entscheidung der ZK 63, GE 2007, 403.