Betriebskostenabrechnung nach Abflußprinzip grundsätzlich möglich

Eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflußprinzip ist grundsätzlich möglich. Stellt sich im Einzelfall heraus, daß die Wahl des Abflußprinzips zu unbilligen Ergebnissen führt, kann das dem Vermieter entgegengehalten werden (Grundsatz von Treu und Glauben). Die Möglichkeit unbilliger Belastung im Einzelfall steht jedenfalls dem Grundprinzip nicht per se entgegen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. [...] Die durch Mietvertrag verbundenen Parteien streiten darüber, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Nachzahlungen auf diverse Nebenkostenabrechnungen zu leisten sind. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Nachforderungen aus den Abrechnungen über die kalten Betriebskosten stattgegeben, u. a. unter Zulassung der Abrechnung nach dem Abflußprinzip. [...]

II. [...] Die streitgegenständlichen Abrechnungen über die kalten Betriebskosten sind wirksam. Die Abrechnung nach dem Abflußprinzip ist grundsätzlich möglich und verstößt im vorliegenden Einzelfall auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar hat der Gesetzgeber in § 556 BGB n. F. eine Jahresfrist für die Abrechnung aufgenommen, die der Beschleunigung der Abrechnung im Mieterinteresse und dessen Schutz vor hohen auflaufenden Kosten für die Vergangenheit dient. Deshalb ist die Auffassung vertreten worden, daß jedenfalls seit Einführung des § 556 BGB n. F. nicht mehr das Abflußprinzip, sondern nur noch das Zeitabgrenzungsprinzip für die Abrechnung zulässig sein soll (LG Berlin, Urteil vom 30. August 2005 - 65 S 90/05 - GE 2005, 1249 f.; schon immer grundsätzlich für das Leistungsprinzip LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2000 - 316 S 15/00 - NZM 2001, 806). Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob die Abrechnung nach dem Abflußprinzip noch grundsätzlich möglich ist (BGH, Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05 - NJW 2006, 3350 ff. = GE 2006, 1160).

Nach Auffassung der Kammer ist eine ausdrückliche Entscheidung für ein bestimmtes Abrechnungsprinzip wie das Zeitabgrenzungsprinzip zwar möglich gewesen, jedoch nach § 556 BGB n. F. vom Gesetzgeber nicht getroffen worden. Allein aus der Fristsetzung des § 556 Abs. 3 BGB n. F. läßt sich Derartiges nicht herleiten.

Zu § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. ist geregelt, daß eine Nachforderung dann möglich ist, wenn der Vermieter eine verspätete Geltendmachung der Forderung nicht zu vertreten hat. Dies ist namentlich bei späterer Rechnungsstellung durch Gläubiger, wie Versorgungsunternehmen, Finanzamt etc. der Fall. Da solche Gläubiger ihre Forderungen in aller Regel ohnehin zeitnah durchsetzen, ist es für den Mieter nicht entscheidend, ob diese Forderungen im Rahmen einer Nachberechnung oder nach dem Abflußprinzip im Rahmen einer späteren Abrechnung eingestellt werden. Zwar sind Fälle denkbar, in denen die Wahl des Abflußprinzips unbillig wäre, weil etwa im Rahmen mit Beginn oder Ende des Mietverhältnisses der Mieter unverhältnismäßig belastet würde. Dies müßte dem Vermieter im Einzelfall entgegengehalten werden, der dann eine unbillige Abrechnungsvariante im Einzelfall gewählt hätte. So liegt der Fall jedoch vorliegend gerade nicht, und Anhaltspunkte für einen generellen Ausschluß der Abrechnungsmöglichkeit nach dem Abflußprinzip sind nach Auffassung der Kammer in § 556 BGB n. F. nicht zu sehen. Die Möglichkeit unbilliger Belastung im Einzelfall steht dem jedenfalls nicht per se entgegen (LG Berlin, Urteil vom 10.3.2006 - 64 S 484/05, GE 2006, 725). [...]

III. [...] Die Revision ist wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), weil die sich stellende Frage, ob die Abrechnung nach dem Abflußprinzip nach der Mietrechtsreform grundsätzlich überhaupt noch möglich ist, bisher nicht obergerichtlich entschieden ist. Ferner ist zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs erforderlich (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), weil die Kammer zur vorgenannten Frage abweichend von der vorzitierten Entscheidung der 65. Zivilkammer desselben Landgerichts entscheidet.

Grundsätzlich darf der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem sog. Abflußprinzip erstellen, es sei denn, das stellt sich im Einzelfall als für den Mieter unbillig heraus (z. B. nach Mieterwechsel).

Der Vermieter rechnete die Nebenkosten (kalte Betriebskosten) nach dem Abflußprinzip ab. Der beklagte Mieter stellte sich auf den Standpunkt, daß das nach der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig sei.

In der Berufungsinstanz kam das Landgericht Berlin, ZK 63, zu dem Ergebnis, daß die Betriebskostenabrechnung nach dem Abflußprinzip nicht zu beanstanden sei. Der Gesetzesfassung des § 556 Abs. 3 lasse sich nicht entnehmen, daß nunmehr der Vermieter nur nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip abrechnen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe diese Frage auch ausdrücklich offengelassen (vgl. GE 2006, 1160). Es seien zwar Fälle denkbar, in denen die Wahl des Abflußprinzips unbillig wäre, etwa weil im Rahmen mit Beginn oder Ende des Mietverhältnisses der Mieter unverhältnismäßig belastet würde. Dies müßte dem Vermieter im Einzelfall entgegengehalten werden, der dann eine unbillige Abrechnungsvariante im Einzelfall gewählt hätte. Dafür sei vorliegend jedoch nichts ersichtlich.

Die Kammer hat die Revision zugelassen.

Die Revision ist eingelegt und läuft beim BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 27/07.

Gegen die Wahl des Abflußprinzips bestehen nach Auffassung des Unterzeichnenden grundsätzliche Bedenken. Eine Abrechnung nach Abflußprinzip mag im Einzelfall für den Mieter nicht zu unbilligen Ergebnissen führen. Das kann vor allem dann der Fall sein, wenn der Mieter auch in dem Zeitraum, auf den sich eine (verspätete) Rechnung bezieht, schon Mieter war. Dann wäre es egal, ob er wegen der Rechnung aufgrund einer berichtigten Abrechnung nach Zeitabgrenzungsprinzip oder jetzt in einer neuen Betriebskostenabrechnung nach Abflußprinzip "bezahlt". Beim Abflußprinzip ist es aber nicht möglich, dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 festgehaltenen Prinzip Rechnung zu tragen, daß eine verspätete Geltendmachung von Betriebskosten nur dann nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter das nicht zu vertreten hat (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05 = GE 2006, 1116). Folgt man der ZK 63, kann die Wahl des Abflußprinzips auch unbillig sein. Zu welchen rechtlichen Konsequenzen es führen würde, wenn dann der Mieter eine unbillige Abrechnungsvariante dem Vermieter entgegenhalten darf, bleibt unklar. Der Grundsatz von Treu und Glauben könnte sich dann nur auf die materielle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung beziehen. Das könne nur die Folge haben, daß jetzt der Vermieter eine frühere Betriebskostenabrechnung, auf deren Zeitraum sich die verspätete Rechnung bezieht, berichtigt. Ob das dann verspätet ist, muß offenbleiben - und das gerade im Hinblick auf die zitierte Entscheidung des BGH. Nach Auffassung des Unterzeichnenden sollte daher sicherheitshalber grundsätzlich für Betriebskostenabrechnungen das Zeitabgrenzungs- bzw. Leistungsprinzip gewählt werden.