Betriebskostenabrechnung mit Sollvorschüssen

Eine Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung von Sollvorauszahlungen ist nicht formell unwirksam. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter klar erkennen kann, daß die eingestellten Sollvorschüsse nicht seinen tatsächlichen Zahlungen entsprechen und er den Umfang seiner Leistungen auf die Vorauszahlungen ohne Schwierigkeiten selbst ermitteln kann.

Korrigiert der Vermieter nach Ablauf der Ausschlußfrist die Abrechnung und stellt die tatsächlichen Vorauszahlungen ein, ist er mit der Geltendmachung des sich daraus ergebenden höheren Nachforderungsbetrages nicht ausgeschlossen.

(Leitsatz der Redaktion)

Gemäß des abgeschlossenen Mietvertrages haben die beklagten Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten, die sich auch auf die Kosten der Fernwärme erstrecken. Der Kl. (Vermieter) rechnete für 2001 im Oktober 2002 über die Nebenkosten ab, woraus sich ein Saldo zu Lasten der Mieter ergab. Gleichzeitig erhöhte er die Vorschüsse um 70,27 Euro. Für das Jahr 2002 rechnete der Kl. im Oktober 2003 mit einer Nachforderung zu Lasten der Mieter von 599,56 Euro ab. Diese Abrechnung beruhte auf den Sollvorauszahlungen der Bekl., die nach wie vor die ursprünglich vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen geleistet hatten. Nach Ablauf der Abrechungsfrist korrigierte der Kl. die Abrechnung, in die nun die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen eingestellt waren, woraus sich nunmehr eine Nachzahlung für 2002 in Höhe von 669,83 Euro ergab.

Die Bekl. beanstandeten die Abrechnung 2001 u. a. wegen der Fernwärmekosten. Die GASAG würde Gas zu einem wesentlich geringeren Betrag liefern als die von der Kl. mit der Lieferung von Fernwärme beauftragte Firma. Das Amtsgericht verurteilte die Bekl. zur Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechungen ergebenden Beträge und stellte dabei auch die 70,27 Euro ein, die sich erst aus der Korrektur der Abrechnung 2002 ergaben und die ursprünglich mit der Klage eingefordert worden waren. Das Landgericht Berlin, ZK 62, wies die Berufung zurück.

I. (...) Die Bekl. sind der Auffassung, die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen seien unwirksam, da sie auf der Basis von Sollvorauszahlungen erstellt worden seien. Da die Korrektur der Abrechnung diesbezüglich erst im Rahmen des Rechtsstreits im Jahre 2004 erfolgt sei, stünde den Nachforderungen die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB entgegen. (...)

II. 1. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Betriebs- und Heizkostennachforderungen für das Abrechnungsjahr 2001 aus der Abrechnung vom 16. Oktober 2002 in Höhe der vom Amtsgericht zugesprochenen anteiligen (...) gemäß § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Nr. 2 des Mietvertrags.

(...)

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß die innerhalb der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, welche hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB bereits Anwendung findet, zugegangene Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Was eine Nebenkostenabrechnung danach im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei grundsätzlich auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab (BGH NJW 1982, 573 ff.). Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muß, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben danach regelmäßig enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH a.a.O.; BGH WM 1991, 2069 ff.; BGH GE 2003, 250; BGH GE 2004, 50 f.; OLG Düsseldorf WuM 1993, 411 f.; OLG Brandenburg GE 1998, 1271 f.). Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung. (...)

Ohne Erfolg wenden sich die Bekl. gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (...). Substantiierte Einwendungen gegen die Abrechnung haben die Bekl. nicht geltend gemacht, sie beschränken sich auf die Mitteilung, die eingestellten Gesamtkosten aus den Positionen Heizung/Wasser, Hausmeisterdienst, Hausbeleuchtung und Breitbandkabel seien unerklärlich hoch und der Kl. habe gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verstoßen. Ein derart pauschales Bestreiten der Richtigkeit der eingesetzten Beträge ist unbeachtlich. Der Mieter muß im Prozeß die einzelnen Positionen, die er für unrichtig hält, bezeichnen und dabei substantiiert angeben, welche Beträge er im einzelnen aus welchen Gründen für unrichtig hält. Gegebenenfalls hat er hierfür die Unterlagen des Vermieters einzusehen, um sich aufgrund der so gewonnen Erkenntnisse in die Lage zu versetzen, die Abrechnung substantiiert zu bestreiten und Fehler in der Abrechnung vorzutragen (OLG Düsseldorf GE 2000, 888; Kammer GE 2002, 860 und GE 2001, 1469). Der Mieter muß die Abrechnungsunterlagen dabei grundsätzlich gemäß § 810 BGB dort einsehen, wo sie sich im Besitz des Anspruchsgegners befindet, hier also in den Räumen der Hausverwaltung; einen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen hat er nicht (Kammer GE 2002, 860). Die Übersendung von Kopien kann der Mieter im übrigen jedenfalls dann nicht verlangen, wenn ihm - wie vorliegend - die Einsicht in die Originale als der einfachere und für den Vermieter weniger belastende Weg möglich ist (KG GE 2004, 424 f.). Allenfalls vermag eine aus §§ 157, 242 BEB folgende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters zu bestehen, die Unterlagen, deren Einsicht begehrt wird, dem Mieter in Kopie zu übersenden. Dabei besteht diese Pflicht jedoch nicht grundsätzlich immer (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1993, 411). Überwiegend wird der Mieter nämlich ohne weiteres in der Lage sein, sein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen beim Vermieter bzw. der ortsansässigen Hausverwaltung wahrzunehmen, so daß der Vermieter nicht gehalten ist, auf Einwendungen gegen die Abrechnung sämtliche dieser zugrundeliegende Belege zu übersenden. Zum näheren Verständnis der Abrechnung des Wärmelieferanten hätten die Bekl. gegebenenfalls den in den Abrechnungsunterlagen befindlichen Wärmelieferungsvertrag einsehen müssen, um ihren Bedenken gegen die Höhe der Kosten nachzugehen und Fehler vorzutragen. Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 zählen im übrigen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (BGH GE 2003, 1152 f.). Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Kostentragungspflicht für Betriebskosten i.S.d. Nr. 4c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV enthält hier sinngemäß § 7 Nr. 5 des Mietvertrags.

II. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Betriebs- und Heizkostennachforderungen für das Abrechnungsjahr 2002 aus der Abrechnung vom 15. Oktober 2003 i.V.m. der korrigierten Abrechnung aus dem Schriftsatz vom 19. Juli 2004 i.H.v. 669,83 EUR gemäß § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Nr. 2 des Mietvertrags.

Auch diese Abrechnung ist zunächst formell wirksam. Insbesondere steht der Wirksamkeit nicht entgegen, daß zunächst - so die Bezeichnung im Anschreiben - Sollvorauszahlungen i.H.v. 2.070,31 EUR eingestellt worden sind und nicht die tatsächlichen Vorauszahlungen i.H.v. 2.000,04 EUR. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter zwar grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Eine Abrechnung, in der die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, ist aber nicht bereits aus diesem Grunde zwingend formell unwirksam (BGH GE 2003, 250). Ob der Umstand, daß eine Abrechnung aufgrund der Einstellung von Sollvorauszahlungen erfolgt ist, überhaupt zur formellen Unwirksamkeit führen kann oder ob die fehlerhafte Angabe des Umfangs der Vorauszahlungen nicht lediglich ein inhaltlicher Fehler ist, der die äußere Wirksamkeit der Abrechnung unberührt läßt, dürfte im Sinne der letztgenannten Auffassung zu entscheiden sein. Der BGH (VIII ZR 115/04, Urteil vom 17. November 2004 = GE 2005, 50 f.) hat nämlich in diesem Zusammenhang entschieden, daß sogar die Berechnung nach einem fehlerhaften Verteilungsschlüssel - der im einzelnen richtige Verteilungsschlüssel ist dem Mieter in der Regel im Gegensatz zu den von ihm geleisteten Zahlungen nicht bekannt - nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt, sondern nur einen inhaltlichen und auch noch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigierbaren Mangel begründet. Diese Frage kann hier letztendlich offenbleiben, denn die Einstellung von Sollvorschüssen führt jedenfalls dann nicht zur Unwirksamkeit, wenn es für einen "durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter" offenbar erkennbar ist, daß die eingestellten Sollvorschüsse nicht den tatsächlichen Zahlungen entsprechen und er den Umfang seiner Leistungen auf die Vorauszahlungen ohne Schwierigkeiten selbst ermitteln kann (vgl. BGH GE 2003, 250). Das ist vorliegend der Fall, denn die Bekl. haben stets die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen gezahlt, wie sie hei Vertragsschluß vereinbart wurde, und haben lediglich die von dem Kl. erklärten Erhöhungen der Vorauszahlungen anläßlich der Abrechnung für das Jahr 2001 im Dezember 2002 nicht beglichen.

Wegen der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung wird auf die Ausführungen zur Abrechnung für das Jahr 2001 Bezug genommen, die entsprechend gelten.

Der Anspruch des Kl. ist sodann auch nicht auf 599,56 EUR, also den Betrag, den noch die ursprüngliche Abrechnung auf Sollvorschußbasis ausgewiesen hatte, beschränkt. Zwar erfolgte die Korrektur der (formell wirksamen) Abrechnung unter Erhöhung des Saldos erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ferner bestimmt § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, daß der Vermieter nach Ablauf der Frist grundsätzlich mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist. Des gilt grundsätzlich auch für den Fall des erhöhten Saldos nach zulässiger Korrektur nach Ablauf der Ausschlußfrist (BGH GE 2005, 50 f.). Beruht der Fehler der Abrechnung aber nur auf der Einstellung von Sollvorauszahlungen, die tatsächlich nicht oder - wie vorliegend - nur zum Teil geleistet wurden, ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht anwendbar. Sinn und Zweck der Ausschlußfrist ist es, den Vermieter zur zeitnahen Abrechnung anzuhalten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit Nachforderungen des Vermieters rechnen muß (vgl. BGH a. a. O.). Das Vertrauen des Mieters ist aber in dem Falle nicht schutzwürdig, wenn er ohne weiteres erkennen kann, daß die auf Sollbasis eingestellten Vorauszahlungen nicht seinen tatsächlichen Leistungen entsprechen. Im Gegensatz zu den umzulegenden Gesamtkosten und zum konkreten Umlageschlüssel kennt der Mieter die von ihm geleisteten Zahlungen aufgrund eigenen Handelns und kann aufgrund dessen unter Berücksichtigung des aus der Abrechnung ersichtlichen Umlagebetrags den zutreffenden Abrechnungssaldo ohne weiteres selbst ermitteln. Der bloß formale Schutz eines tatsächlich nicht eingetretenen Vertrauens erscheint unbillig (vgl. Geldmacher NZM 2001, 921 f.; Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 BGB Rdnr. 469).

(...)

Vermieter stehen bei Betriebskostenabrechnungen in einem Dilemma: Klagt man nun nicht gezahlte Vorauszahlungen ein, oder wartet man besser mit der Geltendmachung in der Betriebskostenabrechnung und dem sich daraus ergebenden Saldo zu Lasten des Mieters? Was ist mit eingeklagten Vorauszahlungen nach Eintritt der Abrechungsreife?

Der Vermieter hatte zunächst vom Mieter nicht gezahlte Vorauszahlungen eingeklagt. In die fällige Betriebskostenabrechnung hatte er Sollvorauszahlungen eingestellt. Nach Eintritt der Abrechnungsreife nahm er die Klage wegen der Vorauszahlungen zurück und korrigierte die Betriebskostenabrechnung der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen. Dadurch erhöhte sich der Saldo zu Lasten des Mieters. Der weigerte sich zu zahlen und monierte u. a. auch, daß die Fernwärmekosten zu hoch seien. Die GASAG liefere wesentlich preiswerter Gas. Das Amtsgericht (Lichtenberg) verurteilte den Mieter, der mit seinen Argumenten auch in der Berufung keinen Erfolg hatte.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, hielt die Betriebskostenabrechnung zunächst für formell in Ordnung. Der Anspruch des Vermieters sei auch nicht auf den Betrag, den noch die ursprüngliche Abrechnung auf Sollvorschußbasis ausgewiesen habe, beschränkt. Die Korrektur sei zwar erst nach Ablauf der Abrechungsfrist erfolgt. Beruhe der Fehler der Abrechnung aber nur auf der Einstellung von Sollvorauszahlungen, die tatsächlich nicht geleistet worden seien, sei § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht anwendbar. Der Mieter sei insofern nicht schutzwürdig, weil er ohne weiteres erkennen kann, daß die auf Sollbasis eingestellten Vorauszahlungen nicht seinen tatsächlichen Leistungen entsprechen. Im übrigen seien die Einwendungen des Mieters zu pauschal. Dieser habe Gelegenheit, seine Einwendungen durch Einsicht in die Unterlagen des Vermieters zu substantiieren. Die Fernwärmekosten seien in voller Höhe geschuldet. Dazu zählten die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten.

Die Kammer hat die Revision wegen des Betrages von 70,27 Euro, um den sich die Betriebskostenabrechnung in der korrigierten Form erhöht hat, zugelassen.

Zu den Kosten der Klagerücknahme, die sich auf eben diese zunächst eingeklagten 70,27 Euro als nicht geleistete Vorauszahlungen beziehen, verweist sowohl das Amts- als auch das Landgericht auf § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Danach ist der Kläger verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit sie nicht dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Der Grund besteht hier in dem Verzug des Mieters auf Zahlung der Vorschüsse. Dem Urteil ist dazu allerdings keine weitere Begründung zu entnehmen.

Zu den Fernwärmekosten ist vorliegend darauf hinzuweisen, daß schon zu Beginn des Mietverhältnisses der Bezug von Fernwärme vereinbart war, so daß sich hier nicht das Problem der Umstellung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis mit der sich daraus ergebenden Frage stellt, ob auch dann der volle Wärmepreis umlegbar ist.