Betriebskostenabrechnung mit Sollvorschüssen

Eine Betriebskostenabrechnung, die lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufführt, ist ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitpunkt keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Außerdem verlangt die klagende Vermieterin, die zunächst auch die Vorauszahlungen für Nebenkosten 2002 eingeklagt hatte, Ausgleich des auf den Bekl. gemäß Betriebskostenabrechnung vom 9. Dezember 2003 entfallenden Kostenanteils von 438,86 E. Diese Abrechnung ist dem Bekl. noch im Dezember 2003 zugegangen. Aus ihr hat das Amtsgericht nur den die Vorauszahlungen übersteigenden Betrag von 15,50 E zuerkannt, weil die Kl., die zunächst die Sollvorauszahlungen eingestellt habe, die Korrektur nach Ablauf der Ausschlußfrist vorgenommen habe. (...)

Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO statthafte Berufung ist innerhalb der Frist von einem Monat seit Zustellung des angefochtenen Urteils (§ 517 ZPO) eingelegt und rechtzeitig innerhalb der Begründungsfrist (§ 520 Abs. 2 ZPO) begründet worden. Sie ist damit zulässig.

Sie ist, nachdem die Kl. die Verurteilung Zug um Zug auch gegen Wiederherstellung der Gasversorgung akzeptiert hat, erfolgreich.

Die Kl. hat gegen den Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von weiteren 423,36 E aus der Betriebskostenabrechnung vom 9. Dezember 2003 über die Nebenkosten 2002. Die Abrechnung ist dem Bekl. vor Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB n. F. zugegangen, und sie ist auch wirksam. Insoweit ist davon auszugehen, daß eine Betriebskostenabrechnung, die lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufführt, ordnungsgemäß ist, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV, § 556 Abs. 3 BGB) eingetreten ist (BGH GE 2003, 250). Zwar waren hier die Nebenkostenvorschüsse 2002 im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung im Gegensatz zu dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall noch nicht eingeklagt, die Zustellung der Klage, mit der diese Vorschüsse geltend gemacht wurden, erfolgte vielmehr erst am 10. Februar 2004, zu einem Zeitpunkt also, in dem Abrechnungsreife hinsichtlich der Betriebskosten 2002 bereits eingetreten war. Entscheidend ist aber darauf abzustellen, daß der Bekl. wie in dem vom BGH entschiedenen Fall nicht nur keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, sondern darüber hinaus überhaupt keine Miete gezahlt hat: Damit konnte sich das Problem, wie etwaige Zahlungen verrechnet werden sollten, ob auf die Nettomiete oder die Vorauszahlungen für Nebenkosten, überhaupt nicht stellen. Der Bekl., der wußte, daß er keine Miete entrichtet hatte, konnte nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 2002 nicht darüber im Zweifel sein, daß er insgesamt 438,86 E schuldete. Wenn der Mieter keinerlei Vorauszahlungen geleistet hat, kann der Vermieter auch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Abrechnung dahin korrigieren, daß er die Sollvorschüsse außer acht läßt (vgl. zur Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV Kammer in GE 2001, 1469 f.; LG Berlin, Zivilkammer 63, GE 2000, 1687 f.). Ob die Ansicht, die Ausschlußfrist beziehe sich von vornherein nur auf den durch Vorauszahlungen nicht gedeckten Saldo (Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 BGB, Rn. 469) zutrifft, bedarf daher keiner Entscheidung. (...)

Die Revision wird zugunsten des Bekl. gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, soweit er zur Zahlung der Betriebskosten 2002 verurteilt worden ist. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. November 2002 (GE 2003, 250) zur Wirksamkeit einer Abrechnung nach Soll-Vorschüssen bezieht sich nur auf den nach Abzug der Vorauszahlungen errechneten Saldo. Die grundsätzliche Frage, ob dem Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Vorschüsse aufgrund einer solchen - gegebenenfalls korrigierten - Abrechnung zustehen, ist nach wie vor ungeklärt.

Nach BGH (GE 2003, 250) ist eine Betriebskostenabrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt werden, dann jedenfalls ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist. Nach Ansicht des LG Berlin, ZK 62, gilt das dann auch, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung die Klage auf Zahlung der Vorschüsse noch nicht erhoben war.

In der Betriebskostenabrechnung vom 9. Dezember 2003 über die Nebenkosten 2002 waren die geschuldeten Vorauszahlungen als sogenannte Sollvorauszahlungen eingestellt. Es ergab sich eine Forderung gegen den Mieter von noch 15,50 Euro. Noch im Jahr 2003 (das ergibt sich aus dem Aktenzeichen des Amtsgerichts Lichtenberg mit 7 C 547/03) hatte der Vermieter Klage auf Zahlung rückständiger Miete und einen Nachzahlungsanspruch aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 9. Dezember 2003 über 438,86 Euro mit dem Vortrag erhoben, die Hausverwaltung habe in der Abrechnung fälschlicherweise die Sollvorauszahlungen eingestellt. Die Klage wurde am 10. Februar 2004, also nach Abrechnungsreife für die Betriebskosten 2002, zugestellt. Das Amtsgericht sprach nur den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldobetrag von 15,50 Euro zu Lasten des Mieters zu, weil der Vermieter an der Nachforderung nach Ablauf der Ausschlußfrist gehindert sei. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, sprach dem Vermieter die gesamten geschuldeten Betriebskosten für das Jahr 2002 zu. Die Rechtsprechung des BGH zur Betriebskostenabrechnung nach Sollvorschüssen (GE 2003, 250) sei auch dann anwendbar, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung die Zustellung der Klage, mit der Vorschüsse geltend gemacht würden, noch nicht erfolgt sei, was erst geschehen sei, als Abrechnungsreife schon eingetreten gewesen sei. Der Mieter habe gewußt, daß er keine Miete entrichtet hatte, und konnte nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 2002 nicht darüber im Zweifel sein, daß er insgesamt 438,96 Euro schulde. Wenn der Mieter keinerlei Vorauszahlungen geleistet habe, könne der Vermieter auch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Abrechnung dahin korrigieren, daß er die Sollvorschüsse außer acht lasse. Die Kammer hat die Revision zum BGH zugelassen.