Betriebskostenabrechnung mit Erläuterung

Betriebskostenabrechnung mit Erläuterung; Dachrinnenreinigung

1. Die Abrechnung über Betriebskosten für eine preisfreie Wohnung bedarf weder einer Erläuterung noch der Angabe der Rechnungsdaten.

2. Bei der Betriebskostenabrechnung nach dem Abflußprinzip muß mindestens im Prozeß erläutert werden, warum Rechnungen aus anderen Jahren als dem Abrechnungsjahr einbezogen worden sind.

3. Kosten der Dachrinnenreinigung können nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter umgelegt werden.

II. (...) Die Abrechnungen sind formal wirksam; die Bedenken der Bekl. bezüglich der formalen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen greifen im Ergebnis nicht durch. Da nach § 4 Abs. 1 MHG der Verrnieter keine schriftliche Abrechnung schuldet, ist es unerheblich, ob die Bekl. die Abrechnungen im Original erhalten hat. Erläuterungen der einzelnen Positionen sind ebenfalls nicht Voraussetzung für die formale Wirksamkeit, da § 4 Abs. 1 MHG eine Erläuterungspflicht nicht vorsieht. Die Kl. haben die vom BGH (NJW 1982, 573) aufgestellten Kriterien für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung eingehalten. Weitere Angaben - insbesondere die Mitteilung von Rechnungsdaten bzw. Einzelrechnungen - sind nicht erforderlich (KG, GE 1998, 796).

Die von der Bekl. beanstandeten Veränderungen in den abzurechnenden Positionen - insbesondere die Abweichung der einzelnen Beträge im Vergleich zu den vorangegangenen Abrechnungen - ergeben sich im wesentlichen aus der Umstellung der Abrechnungsmethode vom Abfluß- zum Zeitabgrenzungsprinzip, das die Kl. nunmehr ihren Abrechnungen zugrunde legen, ohne daß sich die Bekl. dagegen wendet. Allerdings können auch dann ohne nähere Erläuterung nur Rechnungen aus dem jeweiligen Jahr berücksichtigt werden. Soweit sich die eingestellten Rechnungen aus anderen Kalenderjahren auf Leistungen für den Abrechnungszeitraum beziehen, bedarf es zwar nicht unbedingt in der Abrechnung, jedoch im Rechtsstreit einer entsprechenden Darlegung. Da die Kl. nicht näher vorgetragen haben, welche Leistungen für welchen Zeitraum mit welcher Rechnung abgegolten wurden, können nur Rechnungen aus dem jeweiligen Abrechnungszeitraum berücksichtigt werden.

Dem Grunde nach kann für die Entscheidung auch von den Abzügen für Baustrom ausgegangen werden, die die Baufirma mitgeteilt hat. Obwohl diese Angaben auf Schätzungen und nicht auf einem ermittelten Verbrauch beruhen, greift die Bekl. diesen Abzug nicht an. Dies gilt jedoch nicht hinsichtlich der Wasserkosten. Denn für den Wasserverbrauch des Jahres 1997 hat die Bekl. den Vortrag der Kl. ausreichend konkret bestritten, indem sie dargelegt hat, daß der angegebene Verbrauch von 150 Litern kaum zutreffen kann, während die Kl. diesem Vortrag nicht entgegengetreten sind. Mangels Vortrages der Kl. zum abgerechneten Wasserverbrauch kann diese Rechnung der Betriebskostenabrechnung nicht zugrunde gelegt werden.

Nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. besteht die Position "sonstige Betriebskosten" nur aus Kosten für die Dachrinnenreinigung. Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil es sich um Instandhaltungskosten handelt (vgl. hierzu LG Berlin [ZK 64] GE 1994, 1381; [ZK 67] MM 1994, 66).

Jedenfalls nach Rechtsprechung der Berliner Mietberufungskammern hat der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung ein Wahlrecht, ob er die Kosten nach dem Abflußprinzip oder nach dem Abgrenzungsprinzip umlegen will. Beim Abflußprinzip werden alle Beträge in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Beim Abgrenzungsprinzip dagegen werden aus den einzelnen Rechnungen, die sich üblicherweise nicht mit dem Abrechnungszeitraum decken, aufgrund von Tagen, Wochen oder Zwischenablesungen aus den Rechnungen die auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Kostenanteile ermittelt.

Wählt der Vermieter das Abflußprinzip, muß er in der Betriebskostenabrechnung die Rechnungsdaten nennen; beim Abgrenzungsprinzip braucht er die Rechnungsdaten in der Abrechnung selbst nicht zu nennen, aber in einem sich etwa anschließenden Rechtsstreit.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 24. August 1999 entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Abrechnungsmethode geändert und war vom Abfluß- zum Abgrenzungsprinzip übergegangen, ohne dies jedoch dem Mieter gegenüber zu erläutern. Auch im anschließenden Prozeß tat er das nicht. Die 64. Kammer meinte, dann könnten mangels Darlegung durch den Vermieter nur Rechnungen aus dem Abrechnungszeitraum berücksichtigt werden. Nebenbei: In dem Verfahren hat die Kammer die Kosten der Dachrinnenreinigung für nicht umlagefähig gehalten.