Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau

Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau; Belegkopien; Fälligkeit; Zurückbehaltungsrecht; Rechtsausübung

Im sozialen Wohnungsbau ist der Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskotenabrechnung nicht durchsetzbar, wenn der Vermieter die Übersendung von Belegkopien verweigert, obwohl der Mieter die Kostenübernahme in Höhe von 0,26 Euro pro Kopie angeboten hat.

(...) Gemäß § 29 Abs. 2 der Neubaumietverordnung waren die Kl. berechtigt, anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen zu verlangen, da die Wohnung der Mietpreisbindung unterliegt. Wenn die Bekl. hierbei einer Erstattung von 0,26 Euro pro Blatt anbieten, so ist dieser Betrag angemessen (vgl. LG Berlin GE 2002, 1563). Die Bekl. ist nicht berechtigt, hierfür einen höheren Betrag geltend zu machen.

Hat die Bekl. sich geweigert, gegen eine angemessene Kostenerstattung von 0,26 Euro pro Blatt Fotokopien betreffend bestimmter Abrechnungspositionen zu überreichen, so hindert dies nach Auffassung des Gerichtes nicht die Fälligkeit, weil die Abrechnung grundsätzlich mit Zugang fällig wird und eine zeitlich nachfolgende Weigerung von Einsichtsrechten die Fälligkeit unberührt läßt (vgl. Schmid, Nebenkostenabrechnungen, 7. Aufl. Rn. 5101). Auch ein Zurückbehaltungsrecht scheidet der Natur nach aus (vgl. Schmid a.a.O. § 5104). Denn die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes führt nur zu einer Verurteilung Zug um Zug. Das Ziel der Überprüfung der Abrechnung vor Zahlung kann aber nicht erreicht werden, wenn die Kl. als Mieter bei oder vor Aushändigung der Belege den Nachzahlungsbetrag leisten müßten.

Nach Auffassung des Gerichtes ist allerdings der Zahlungsanspruch erst nach Übersendung der verlangten Kopien durchsetzbar und unterliegt bis dahin dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht Rn. 3679; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummieter, 3. Aufl. I 5 Rn. 15). Maßgeblich ist, daß die Vorlage der Belege bzw. Übersendung der Fotokopien und ihre Prüfung der Pflicht zur Erfüllung des etwaigen Nachzahlungsanspruchs der Beklagten voranzustellen ist. Macht die Bekl. als Vermieterin dem Mieter durch Verweigerung der Einsicht bzw. Nichtübersendung der Fotokopien gegen angemessene Kostenerstattung sein Recht streitig, ist der Bekl. als Vermieterin eine Vertragsverletzung vorzuwerfen. Verlangt sie gleichwohl Zahlung, handelt es sich um eine unzulässige Rechtsausübung auch dann, wenn von der Fälligkeit der Forderung ausgegangen wird. Damit ist die Betriebskostenabrechnung der Bekl. zurzeit nicht durchsetzbar. (...)