Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnung

Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnung; Umlageschüssel nach Wohnungseigentumsanteilen; Verrechnung getrennt vereinbarter Vorschüsse

1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird.

2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der von der Kl. geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2010 ergibt sich aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Er folgt auch nicht aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1, Satz 1 BGB i.V.m. § 2 des Mietvertrages und dessen Anlage 4.

Der Mietvertrag vom 22./23.3. 2005, in welchen die Kl. durch Eigentumserwerb an der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 566 Absatz 1 BGB eingetreten ist, sieht in § 2.2 vor, dass sich die Miete aus der Nettokaltmiete und Vorauszahlungen auf kalte und warme Betriebskosten zusammensetzt.

Gemäß § 5 des Vertrages ist u. a. die Anlage 4 „Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen" Bestandteil des Vertrages.

Gemäß Nr. 1 dieser Vereinbarung erfolgt die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten - mit Ausnahme der Entgelte für den Breitbandkabelanschluss und die Wasserversorgung - nach dem Verhältnis der Wohnfläche je Wirtschaftseinheit Die Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt bei vorhandener messtechnischer Einrichtung zur Verbrauchserfassung zu 50 % nach m2 Wohnfläche bzw. beheizter Wohnfläche und zu 50 % nach erfasstem Verbrauch.

Diesen vertraglichen Vorgaben genügt weder die Abrechnung der Kl. vom 10.11.2011 noch die korrigierte Abrechnung vom 4.4.2012.

Unstreitig rechnete die Kl. die Betriebskosten in ihrem Abrechnungsschreiben vom 10.11.2011 nach WEG-Miteigentumsanteilen und nicht nach der Wohnfläche ab.

Zwar betrifft die Abweichung des Verteilungsmaßstabes vom Mietvertrag grundsätzlich nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 7. Aufl., Rn. IV 151), da hier jedoch in der als Nebenkostenabrechnung der Bekl. übersandten Hausgeldabrechnung der Verteilungsschlüssel ohne Kenntnis der Teilungsanordnung nicht nachvollziehbar und von der Kl. auch nicht erläutert worden ist, fehlt es vorliegend an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung insgesamt.

Eine Hausgeldabrechnung kann nur dann der Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Absatz 3 BGB zugrunde gelegt werden, wenn sie - bereinigt um die nicht umlagefähigen Kosten - Angaben zum Miteigentumsanteil des Vermieters enthält, welcher der Wohn-/Nutzfläche entspricht (vgl. Langenberg, aaO., Rn. IV 201), was vorliegend nicht ersichtlich und von der Bekl. ausdrücklich bestritten ist.

Die Abrechnung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sie die von der Bekl. geleisteten Vorschüsse nicht - korrekt - wiedergibt.

Grundsätzlich müssen die Vorauszahlungen nicht nach Einzelpositionen aufgegliedert werden, wenn eine Gesamtabrechnung erfolgt. Eine Aufteilung ist jedoch dann erforderlich, wenn verschiedene Abrechnungen erstellt werden.

Um verschiedene Abrechnungen handelt es sich, wenn - wie hier - getrennt nach Heiz- und Warmwasserkosten und den anderen Betriebskosten abgerechnet wird ( vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 3143 a ).

Ob eine einheitliche oder getrennte Abrechnungspflicht besteht, richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Da vorliegend in der Anlage 4 zum Mietvertrag eine getrennte Abrechnung nach den kalten Betriebskosten und den Kosten für Heizung und Warmwasser vorgesehen ist, hätte die Kl. den jeweiligen Kostenarten die jeweils von der Bekl. auf diese geleisteten Zahlungen gegenüberstellen müssen. Nur so wäre der Bekl. und auch dem Gericht die Prüfung möglich gewesen, welche Zahlungen die Vermieterin wie verrechnet hat, so dass ausgerechnet werden kann, welche Kostenpositionen zur Zahlung fällig sind. Zu dieser getrennten Abrechnung wäre die Kl. auch ohne Weiteres in der Lage gewesen, da in § 2.2 des Mietvertrages die zu leistenden Vorschüsse betragsmäßig beziffert sind.

An diesem Mangel leidet abgesehen davon, dass Bedenken bzgl. der Prüffähigkeit des Umlagemaßstabes „Schlüssel 1" bestehen, auch die korrigierte Abrechnung vom 4.4.2012.

Aber selbst wenn man die Abrechnung vom 4.4.2012 als ordnungsgemäß ansehen sollte, wäre der Anspruch der Kl. auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2010 wegen Verfristung gemäß § 556 Absatz 3 BGB nicht gegeben.

Wie oben ausgeführt, ist die ursprüngliche, der Bekl. noch im Kalenderjahr 2011 zugegangene Abrechnung wegen fehlender Nachvollziehbarkeit des Verteilungsschlüssels formell unwirksam, so dass eine Korrektur nur innerhalb der gesetzlichen Frist möglich war (BGH NW 2007 1059). Die korrigierte Abrechnung der Kl. ist jedoch erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB erstellt bzw. der Bekl. übersandt worden.

Mit Versäumung der Frist verliert der Vermieter grundsätzlich seinen Nachzahlungsanspruch (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556 Rn. 11).

Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft durchgereicht wird. Sofern die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart wird, müssen diese auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt verrechnet werden.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung rechnete über deren Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen und nicht - wie mietvertraglich vereinbart - nach Wohnfläche ab, ohne den Verteilungsschlüssel zu erläutern. Außerdem erfolgte keine Aufteilung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse, obwohl eine getrennte Abrechnung und getrennte Vorschüsse vereinbart waren.

Der Mieter hielt die darauf fußende Betriebskostennachforderung für unbegründet.

Dieser Auffassung folgte das AG Mitte und wies die Klage des Vermieters ab.

Die Hausgeldabrechnung könne nur dann der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt werden, wenn die Abrechnung die Angaben des Vermieters zu seinem Miteigentumsanteil enthalte, welcher der Wohn-/Nutzfläche entsprechen müsse, was hier nicht ersichtlich sei.

Zudem hätte der Vermieter getrennt nach den Vorschüssen für kalte Betriebskosten einerseits und denjenigen für Heizungs- und Warmwasser abrechnen müssen, da eine getrennte Abrechnung vereinbart worden sei.

Dem Urteil ist hinsichtlich des für unzulässig gehaltenen Durchreichens der Hausgeldabrechnung zuzustimmen. Zwar können Miteigentumsanteil und Wohnfläche identisch sein.

Das muss aber bei vereinbartem Umlageschlüssel „Wohn-/Nutzfläche" aus der Abrechnung hervorgehen. Zudem müssen die in der Hausgeldabrechnung auf den Eigentümer umgelegten Kosten nicht identisch sein mit den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten.

Fraglich ist, ob allein aus der Vereinbarung über die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse sich zwingend ergibt, dass die Vorschüsse auch getrennt in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werden müssen.