Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum

Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum; Zusammenfassung von Frisch- und Abwasser sowie Hausreinigungs- und Gartenpflegekosten; Erläuterung von Kostensteigerungen; Wirtschaftlichkeitsgebot; Dachkontrolle; Reinigung der Tiefgarage; Mietereinwendungen

1. Verschiedene Betriebskosten (hier: Kosten der Be- und Entwässerung; Hausreinigungs- und Gartenpflegekosten) können in der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst werden, wenn diese Leistungen von nur einem Unternehmen erbracht und abgerechnet werden. Einer gesonderten Erläuterung bedarf es nicht, wenn die Abrechnung aus sich heraus verständlich ist.

2. Der Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum braucht eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht beigefügt zu werden.

3. Für den Abzug von Instandhaltungskosten des Vollwartungsvertrages für den Aufzug sind 20 % der Gesamtkosten anzusetzen.

4. Die Kosten für die Dachkontrolle gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten.

5. Reinigungskosten für gesondert vermietete Tiefgaragenplätze sind auf diejenigen Mieter, die keinen Einstellplatz gemietet haben, nicht umlegbar.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. wenden sich mit der Berufung gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von 2.010,34 €, zusammengesetzt aus Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 560,52 € für 2005 und 1.099,54 € für 2006 sowie in Höhe von 350,28 € an Erhöhungsbeträgen auf die monatlichen Betriebskostenvorschüsse von 58,38 € für die Monate Januar bis Juni 2008 gemäß der Erklärung des Kl. vom 7.12.2006.

Die Berufung ist in Höhe von 76,05 € begründet, weil der Kl. nur Anspruch auf Zahlung von 1.934,29 € hat. Er kann 502,62 € aus der Betriebskostenabrechnung 2005 und 1.081,39 € aus der Betriebskostenabrechnung 2006 verlangen sowie 350,28 € an Erhöhungsbeträgen auf die monatlichen Betriebskostenvorschüsse von Januar bis Juni 2008.

1. Die Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 für die preisgebundene Wohnung der Bekl. sind formell wirksam. Die erforderlichen Mindestangaben sind enthalten, nämlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe eines nachvollziehbaren Umlagemaßstabes, die Berechnung des Anteils des Mieters an den Betriebskosten und der Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH, Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 = GE 2005, 50). Der Darstellung von Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen in der Tiefgarage bedarf es ebenso wenig, wie es der Darstellungen der Mieteinnahmen für die einzelnen Wohnungen bedarf; in die Abrechnung sind vielmehr nur die Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen, die unmittelbar zu den Nebenkosten gehören.

Die Position „Kaltwasser- und Kanalgebühren" muss auch nicht aufgeschlüsselt werden. Wie die Kl. mit den Rechnungen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) belegen konnte, sind die Kaltwasserkosten einheitlich angefallen und von den BWB mit 8.939,73 € für 2005 und 8.898,85 € für 2006 in Rechnung gestellt worden. Diese Rechnungsbeträge können ebenso in die Abrechnung gegenüber den Mietern übernommen werden. Soweit eine Aufschlüsselung im preisfreien Wohnraum - etwa zwischen Frisch- und Abwasser - nicht zu verlangen ist (BGH, Urt. v. 15.7.2009 - VIII ZR 340/08 = GE 2009, 1037), gilt das erst recht im preisgebundenen Wohnraum, für den die umlagefähigen Kostenarten gesetzlich vorgegeben sind. Maßgeblich ist die Prüffähigkeit der Abrechnung für den Mieter, die aber gewährleistet ist, soweit die Wasserkosten aus der Rechnung der BWB nachvollziehbar sind. Weitere Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit ergeben sich nicht, insbesondere nicht daraus, dass nach Ansicht der Bekl. in den Hauswartskosten auch Kosten für Verwaltung und Instandhaltung enthalten sein sollen, denn diese Frage berührt allein die materielle Richtigkeit.

Schließlich bedarf es zur Geltendmachung der Nachzahlungen auch nicht der Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie bei einer Erhöhung der Kostenmiete nach § 4 NMV. Auch ergibt sich aus § 4 Abs. 7 NMV in Verbindung mit § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV und § 10 Abs. 1 WoBindG keine grundsätzlich erhöhte Pflicht zur Erläuterung von Kostensteigerungen, wenn die Vorschüsse die Betriebskosten nicht decken. Das kann aber vorliegend schon nicht für die kalten Betriebskosten der Jahre 2005 und 2006 gelten, in denen es jeweils zu Guthaben gekommen ist; die Nachzahlungen resultieren allein aus der Verrechnung mit den Wasser- und Heizkostenabrechnungen 2005 und 2006. Soweit diese Kosten sich jedoch aus dem Verbrauch und den in den Abrechnungen ausgewiesenen Preisen für Erdgas und Wasser ergeben, bedarf es einer über diese aus sich heraus verständliche Abrechnung hinaus keiner gesonderten Erläuterung mehr (BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIll ZR 137/09 - GE 2010, 477).

2. Die Abrechnung 2005 weist einen materiellen Fehler bei den Aufzugskosten auf, der zu einer Herabsetzung der Nachzahlung zugunsten der Bekl. um 40,88 € führt (lit. a). Außerdem ist von den Hauswartskosten bei beiden Betriebskostenabrechnungen ein Abzug vorzunehmen, soweit davon auch die vierteljährliche Reinigung der Tiefgarage vorgenommen wird (lit. b.). Die weiteren Positionen begegnen keinen Bedenken.

a. Im ersten Quartal 2005 hat der Kl. die Aufzugskosten auf Grundlage des Wartungsvertrages mit der Fa. Sch. und danach mit der Fa. SMW umgelegt, wobei nach dem Vortrag des Kl. ein Anteil von 20 % für Instandhaltungskosten abzuziehen sein soll. Dies ist zwar - unter Mitteilung sämtlicher angefallener Kosten - auch in den Erläuterungen angekündigt, jedoch nur für 2006 tatsächlich vorgenommen worden; für 2005 hätten die Gesamtkosten mithin um 566,89 € (2.834,46 € x 20 %) niedriger sein müssen, so dass die Nachzahlung der Bekl. insgesamt um 40,88 € (566,89 € : 1.128,07 m2 x 81,36 m2) zu kürzen ist.

b. Die Hauswartskosten hat der Kl. auf Grundlage des Hauswartsvertrages mit der Fa. K&B ordnungsgemäß abgerechnet. Soweit die von der Fa. K&B übernommenen Pflichten auch die Hausreinigung und Gartenpflege umfasst haben und sämtliche Leistungen mit monatlich pauschal 348 € zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer und zuzüglich gesondert ausgewiesene Materialkosten abgerechnet worden sind, ist - wie schon bei den Wasserkosten - nicht zu beanstanden, dass diese sachlich zusammengehörenden und entstandenen Kosten auch einheitlich in die Abrechnung eingestellt werden. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist nicht zu erkennen, dass die Leistungsbeschreibung in der Anlage zum Hauswartsvertrag überzogen wäre und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde; dem Vermieter ist ein Ermessensspielraum darüber zuzugestehen, in welchem Umfang er Reinigungsleistungen in Anspruch nehmen will. Die bloße Kontrolle des ordnungsgemäßen technischen Zustandes des Gebäudes, insbesondere des Daches, einschließlich der Meldung etwaiger Schäden an die Hausverwaltung gehört noch zur Hauswartstätigkeit und stellt weder Verwaltungs- noch Instandhaltungskosten dar.

Ein Abzug ist lediglich zu machen, soweit mit den Hauswartskosten auch die Reinigung der Tiefgarage des Hauses abgedeckt ist. Die Bekl. haben dort keinen Stellplatz gemietet. Zu den Betriebskosten gehören grundsätzlich nur solche Kosten, die für gemeinsam genutzte Gebäudeteile anfallen, § 2 Nr. 9 BetrKV. Ein solcher Gebäudeteil ist die Tiefgarage nicht, da deren Nutzung nur aufgrund gesonderter Mietverträge gestattet wird und gerade nicht allen Mietern des Hauses offensteht. Die anteilige Höhe der Reinigungskosten für die Tiefgarage schätzt die Kammer nach § 287 ZPO auf 6 % der Gesamtkosten; als Grundlage der Schätzung diente zum einen die Pauschale von jährlich 3.600 € netto und einem Stundenverrechnungssatz von 24 € pro Stunde gemäß dem Hauswartsvertrag und zum anderen der davon abgedeckte Leistungskatalog in der Anlage. [...]

c. Darüber hinaus dringen die Bekl. mit ihrer Berufung nicht durch:

Der Kl. hat die angefallenen Wasserkosten nach Verbrauch umgelegt, und zwar 8.939,73 € für 2005 (3.900,77 € + 4.320,42 € + 340,93 € [= 318,63 € + 7 %] + 377,61 €) nach einem Gesamtverbrauch von 1.967,20 m3 und 8.898,85 € für 2006 (4.304,09 € + 4.594,76 €) nach einem Gesamtverbrauch von 1.356,32 m3. Diese Mengenangaben sind entgegen der Ansicht der Bekl. ohne Angabe der Ergebnisse von Einzelzählern nachvollziehbar. Soweit sich die Mengenangaben nicht aus den Rechnungen der BWB ergeben, die 1.916 m3 für 2005 ausweisen (1.762 m3 vom 25.1. bis 31.12.2005 + weitere 154 m3 von 1.1. bis 24.1.2005) sowie 1.864 m3 für 2006 steht dies der Richtigkeit der Abrechnung nicht entgegen. Die Differenz zwischen der von den BWB berechneten Wassermenge weicht im Jahr 2005 von der vom Kl. zugrunde gelegten Verbrauchsmenge mit 3 % schon nur unwesentlich ab. Soweit das Verbrauchsvolumen im Jahr 2006 von den BWB um fast 28% niedriger bemessen worden war, können die Bekl. damit allein nicht durchdringen. Zum einen haben sie die Richtigkeit der eingestellten Verbrauchsmengen erstmals in der Berufung bestritten und hätten dies binnen der Einwendungsfrist von einem Jahr nach § 556 Abs. 3 BGB geltend machen müssen. Zum anderen hätte es für ein substantiiertes Bestreiten der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bedurft, um gegebenenfalls vortragen zu können, dass die vom Kl. eingestellte Verbrauchszahl falsch sein soll, sei es, dass sie mit den Messergebnissen der Einzelzähler nicht übereinstimmt, ein Zähler defekt ist oder anderes.

3. Der Wirksamkeit der Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten steht schließlich nicht entgegen, dass die Nachzahlungen nur geringfügig um 57,90 € (40,88 € + 17,02 €) für 2005 und 18,15 € für 2006 zu kürzen waren, da dies insgesamt nicht ins Gewicht fällt; die für die Zukunft voraussichtlich anfallenden Nebenkosten können anhand der aktuellen Abrechnungen nur geschätzt werden, weswegen eine geringfügig geänderte Nachzahlung die ansonsten rechnerisch nicht zu beanstandende Erhöhung nicht zu Fall bringen kann. Einer gesonderten Erläuterung der erhöhten Betriebskostenvorschüsse bedarf es nicht, wie eingangs dargestellt.

Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Hausreinigung und Gartenpflege können in der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst werden, wenn die Leistungen von jeweils nur einem Unternehmen erbracht und abgerechnet werden. Der aus sich heraus verständlichen Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Wohnraum braucht keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt zu werden. In dem Vollwartungsvertrag für den Aufzug enthaltene Instandhaltungskosten können mit 20 % angesetzt werden. Die Kosten für die Dachkontrolle gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten. Reinigungskosten für gesondert vermietete Tiefgaragenplätze sind auf diejenigen Mieter, die keinen Einstellplatz gemietet haben, nicht umlegbar.

Die Mieter einer preisgebundenen Wohnung wendeten sich gegen Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen und daraus resultierenden Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse. Sie beanstandeten die Zusammensetzung der Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Hausreinigung und Gartenpflege, die jeweils von nur einem Unternehmen erbracht und abgerechnet wurden. Ferner rügten sie, dass die Verbrauchsdaten und die in den Abrechnungen ausgewiesenen Preise für Erdgas und Wasser nicht gesondert erläutert waren und hielten die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für erforderlich. Ferner kritisierten die Mieter, dass in den Hauswartskosten auch diejenigen für die Kontrolle des Daches und sonstige Instandhaltungskosten enthalten seien. Schließlich hielten sie die Umlage der Reinigungskosten für die Tiefgarage für unzulässig, weil sie keinen Einstellplatz angemietet hatten. Gegen die Verurteilung zur Nachzahlung legten die Mieter Berufung ein.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung überwiegend zurück. Die Zusammenfassung der Kosten der Kaltwasser- und der Kanalgebühren einerseits sowie der Hausreinigungs- und Gartenpflegekosten andererseits seien zulässig, weil die Leistungen jeweils von nur einem Unternehmen erbracht und abgerechnet worden seien. Einer gesonderten Erläuterung der Verbrauchsdaten und der in den Abrechnungen ausgewiesenen Preise für Erdgas und Wasser habe es nicht bedurft, da die Abrechnung aus sich heraus verständlich sei. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung habe der Betriebskostenabrechnung für die preisgebundene Wohnung nicht beigefügt werden müssen. Die Kosten für die Dachkontrolle gehörten zu den umlagefähigen Hauswartskosten.

Die Berufung sei lediglich insoweit erfolgreich, als von den Kosten des Vollwartungsvertrages für den Aufzug 20 % für Instandhaltungskosten abzusetzen seien und die Reinigungskosten für Tiefgaragenplätze auf die Mieter nicht umlegbar seien, weil sie keinen Einstellplatz gemietet haben. Die im Übrigen unsubstantiierten Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung seien nicht zu berücksichtigen.

Grundsätzlich muss der Ver­mieter die Gesamtkosten nach den ein­zelnen Betriebskostenarten des § 2 BetrkV aufgliedern. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ist jedoch eine Zusammenfassung verschiedener Betriebskostenarten zulässig, wenn die Leistung nur von einem Unternehmen erbracht und abgerechnet wird (BGH, Urteil v. 15. Juli 2009, VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037 für Kosten der Be- und Entwässerung; BGH, Urteil v. 16. September 2009, VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428 für Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung). Eine möglichst eingehende Untergliederung bei allen Betriebskostenarten ist jedoch zu empfehlen, wenn die Leistungen einer Betriebskostenart von verschiedenen Unternehmen und/oder Personen erbracht werden (z. B. nach den Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und Müllbeseitigung einerseits und den Kosten der privaten Schnee- und Eisbeseitigung andererseits). Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten der Dachkontrolle entspricht die Entscheidung der Tendenz der Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 14. Februar 2007, VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 zum Elektrocheck; vgl. dazu Kinne, GE 2005, 165; ähnlich Derckx, ZMR 2005, 86), dass auch regelmäßig wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Kontrolle der Sicherheit einer Anlage entstehen, umlagefähig sind. Da es sich aber nicht um typische Hauswartskosten handelt, dürfte zu empfehlen sein, die Umlage dieser Kosten als „sonstige Betriebskosten" i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV ausdrücklich zu vereinbaren. Die Kosten für in sog. Vollwartungsverträgen oder Vollunterhaltsverträgen enthaltene nicht umlagefähige Wartungs- und Reparaturarbeiten für Aufzüge, wie z. B. für die Beseitigung von Störungen einschließlich des Austauschs von Kleinteilen (vgl. dazu näher Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 138), müssen aus den in der Abrechnung darzustellenden Gesamtkosten herausgerechnet werden. Feste Prozentsätze für die nicht umlegbaren Reparatur- und Wartungskosten je nach der Art des Vertrags (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %; LG Duisburg, Urteil v. 2. März 2004, 13 S 265/03, WuM 2004, 717: 40 bis 50 %; LG Hamburg, GE 2001, 992: 37 %; LG Berlin, GE 1988, 463: 35 %; LG Berlin, GE 1986, 112: 25 %; LG Berlin, GE 1982, 778, LG Berlin, GE 1988, 523; LG Berlin, GE 1990, 655; AG Tiergarten, Urteil v. 1. November 2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [Ls.]: 20 %) sind problematisch, aber weit verbreitet (z. B. BGH, Urteil v. 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, unter III. 31, GE 2007, 1686: pauschaler Abzug von 22 % für Reparaturkosten nicht beanstandet).