Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Neubau

Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Neubau; Abrechnungsperiode; Abrechnungsfrist; Trockenheizungsabzug

1. Das Überschreiten der 9-Monats-Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 steht der Geltendmachung einer Nachforderung nicht entgegen.

2. Die Verweisung des § 20 Abs. 4 NMV auf § 4 Abs. 8 ist nur auf § 4 Abs. 8 Satz 1 zu beziehen.

3. Ein Abzug für sogenannte Trockenbeheizung ist nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung beim Einzug des Mieters tatsächlich noch feucht gewesen ist.

4. Der Vermieter ist ausnahmsweise auch berechtigt, über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abzurechnen.

Das Überschreiten der 9-Monats-Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO steht der Geltendmachung der Nachforderung nicht entgegen. Hierbei han-delt es sich nicht um eine Ausschlußfrist. Die Auffassung, § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO enthalte eine Ausschlußfrist für die Geltendmachung von Heiz- und Warmwasserkosten, ist weder durch den Wortlaut noch durch eine interessengerechte Auslegung der Vorschrift gerechtfertigt (vgl. auch AG Neukölln, GE 1987, Seite 287; AG Schö neberg, GE 1986, Seite 1177). Aus dem Wortlaut des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO ist ein eindeutiger Wille des Verordnungsgebers für den endgültigen Ausschluß von ver-spätet geltend gemachten Umlagenachforderungen nicht ersichtlich. Für einen der-art weitgehenden Eingriff in die Rechte des Vermieters wäre ein ausdrücklicher Hin-weis im Verordnungstext auf einen endgültigen Ausschluß von Nachforderungen er-forderlich gewesen, da es sich bei dem Verlust von Nachforderungen um einen nicht unerheblichen Eingriff in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG handelt. Die ein fache Angabe einer Frist reicht nicht aus, und steht zudem im Widerspruch zu den an-deren Ausschlußfristen der Neubaumietenverordnung, bei denen in der Regel eine Ausnahme bei einem fehlenden Verschulden des Vermieters gemacht wird, wie z. B. in § 4 Abs. 8 Satz 2 2. Halbsatz NMVO 1970. Unabhängig davon erscheint es nach Auffassung des Gerichts auch zweifelhaft, ob der Verordnungsgeber überhaupt die weitgehende Kompetenz hatte, eine Ausschlußfrist, und zudem auch unabhängig von einem Verschulden des Vermieters, zu normieren. Die Ermächtigungsgrundlage des Verordnungsgebers für die §§ 20 ff. NMVO 1970 ergibt sich aus § 28 Abs. 1 a WoBindG, der nur von einer Regelungsbefugnis für die Zulässigkeit und Berechnung von Umlagen ausgeht. Die Übertragung einer Regelungskompetenz, die auch er-hebliche Eingriffe in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG zuläßt, kann hieraus nicht gefolgert werden. Dagegen spricht auch, daß sich die Ermächtigungsgrundlage insgesamt nur auf die Ausgestaltung der §§ 8-9 WoBindG bezieht, der Gesetzgeber aber selbst in § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG die Regelung einer Ausschlußfrist ohne ein Verschulden des Vermieters getroffen hat.

Bei dieser Auslegung und der Ablehnung einer Ausschlußfrist verliert § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO auch nicht jegliche Bedeutung. Diese Regelung stellt immerhin klar, daß der Mieter nach Ablauf der 9 Monats-Frist gegen den Vermieter einen fälligen Anspruch auf Erteilung einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung hat, und gegebenenfalls erfolgreich diesen Anspruch prozessual geltend machen kann. Ferner steht dem Mieter bei Ablauf der Frist ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich weiterer Vorauszahlungen zu, und es kann von diesem Zeitpunkt an zudem im Rahmen der Frage der Verwirkung das Zeitmoment als erfüllt angesehen werden (vgl. auch AG Neukölln a.a.O., BGH, WM 1984, Seite 1987). Diese Überlegungen zeigen, daß § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO auch bei dieser Auslegung im Interesse des Mieters eine nicht unbe-achtliche Bedeutung hat und dessen Rechtsposition gegenüber dem Vermieter stärkt.

Entgegen der Auffassung des Bekl. steht dem Nachzahlungsanspruch der Kl. auch nicht entgegen, daß der Abrechnungszeitraum zum Teil auch das Jahr 1985 mit um-faßt.

Die vertraglich vereinbarte Mietpreisgleitklausel führt nicht zu einer Anwendung der Fristenregelung in § 4 Abs. 8 Satz 2 1. Halbsatz NMVO 1970, nach der eine rückwir-kende Mieterhöhung für einen zurückliegenden Zeitraum, der vor dem Beginn des der Erklärung vorangehenden Jahres liegt, ausgeschlossen ist. § 20 Abs. 4 NMVO erklärt zwar nach seinem Wortlaut den gesamten § 4 Abs. 8 NMVO bei der Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages für entsprechend anwendbar; die Verweisung ist jedoch nur auf § 4 Abs. 8 Satz 1 NMVO zu beziehen, wonach § 10 Abs. 1 WoBindG auch bei Mietpreisgleitklauseln Anwendung findet. Die-se Auslegung beruht auf den unterschiedlichen Fristenregelungen der §§ 20 Abs. 3 Satz 4 und 4 Abs. 8 Satz 2 1. Halbsatz NMVO, die bei einer parallelen Anwendung in vielen Fällen zu nicht gerechtfertigten Unstimmigkeiten und Unsicherheiten bei der Abrechnung von Vorauszahlungen führen würden (vgl. Heitgreß, WM 1984, Seite 263). In der Mehrzahl der Mietverhältnisse entspricht das abzurechnende Wirtschaftsjahr nicht dem Kalenderjahr, sondern orientiert sich an den Abrechnungszei-ten der Vertragspartner oder an der üblichen Heizperiode wie im vorliegenden Fall. Endet z. B. ein Wirtschaftsjahr zum 30. Juni 1986, so kann der Vermieter nach Maß-gabe der 9-Monats-Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO bis zum 31. März 1987 ab-rechnen. Diese Möglichkeit wäre aber durch eine entsprechende Anwendung des § 4 Abs. 8 Satz 2 1. Halbsatz NMVO ausgeschlossen, da der Vermieter in diesem Fall für einen wirksamen Nachzahlungsanspruch, der auch die Zeit vom 1. Juli 1985 bis zum 31. Dezember 1985 umfaßt, bis zum 31. Dezember 1986, also innerhalb von 6 Mo-naten, abzurechnen hätte. Die Regelung des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO wäre dadurch nahezu bedeutungslos und würde noch unbedeutender, je näher das Ende des Wirt-schaftsjahres zur Jahreswende liegt. Es ist nicht einzusehen, weshalb der Verordnungsgeber die 9-Monats-Frist durch die Verweisung in § 20 Abs. 4 NMVO einerseits auch für Mietpreisgleitklauseln gelten lassen wollte, sie dann aber andererseits wie-der umgehen wollte, indem er den Abrechnungszeitpunkt von der Fälligkeit des kon-kreten Abrechnungszeitraumes abhängig macht, der zu der 9-Monats-Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO in keinerlei Verbindung steht. Hinzu kommt, daß die Verweisung auf § 4 Abs. 8 Satz 1 NMVO auch ohne die Einbeziehung der Fristenregelung in Satz 2 eine eigenständige Bedeutung hat, da dadurch das Formerfordernis des § 10 Abs. 1 WoBindG auch bei einer Mietpreisgleitklausel für anwendbar erklärt wird. Diese Ver-weisung ist erforderlich, da es für die Wirksamkeit einer Umlagennachforderung bei Mietpreisgleitklauseln keiner besonderen Willenserklärung des Vermieters bedarf, zumal da es sich bei Umlagenabrechnungen nur um die rechnerische Ermittlung des-sen handelt, was mietpreisrechtlich gemäß § 20 Abs. 1 NMVO zulässig ist (vgl. AG Neukölln a.a.O; BGH, WM 1984, Seite 185 ff.). Dieser Auslegung kann auch nicht ent gegengehalten werden, daß der Verordnungsgeber direkt auf § 10 Abs. 1 WoBindG hätte verweisen können, und nicht erst über den Umweg des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMVO, da gerade § 4 Abs. 8 Satz 1 NMVO klarstellt, daß § 10 Abs. 1 WoBindG auch bei Miet-preisgleitklauseln anzuwenden ist.

Der Nachzahlungsanspruch der Kl. ist auch im gesamten Umfang begründet. Ein Ab-zug von 25 % der Heizkosten für eine Trockenbeheizung der Wohnung des Bekl. ist nicht gerechtfertigt.

Für den Abzug von Heizkosten für die Trockenbeheizung eines Neubaues ist maß-gebend, ob der Neubau beim Einzug des Mieters noch feucht ist. Dem Bekl. ist zuzu-geben, daß der Vermieter im Rahmen seiner Pflichten aus § 536 BGB auch verpflich-tet ist, dem Mieter beim Erstbezug eine hinreichend ausgetrocknete Wohnung zu Ver-fügung zu stellen (vgl. auch LG Mannheim, WM 1977, Seite 138; LG Essen, ZMR 1970, Seite 304). Soweit Heizkosten für die Trockenbeheizung der Wohnung anfal-len, sind sie vom Vermieter zu tragen. Hierbei ist es unerheblich, ob die besonderen Aufwendungen für die Trockenbeheizung vor oder nach dem Einzug des Mieters an-gefallen sind; in jedem Fall hat der Vermieter die Kosten im Rahmen seiner Herstel-lungs- und Unterhaltungspflicht aus § 536 BGB selbst zu tragen (vgl. LG Essen a.a.O.). Andererseits entbehrt ein pauschaler Abzug von Heizkosten allein aufgrund der Tatsache, daß es sich um einen Erstbezug einer Wohnung gehandelt hat, jegli-cher gesetzlichen Grundlage.

Im vorliegenden Fall ist weder ersichtlich noch vom Bekl. vorgetragen worden, daß die Wohnung bei seinem Einzug noch feucht gewesen ist. Es ist auch nicht vorgetra-gen worden, wann der Neubau fertiggestellt war. Letzteres hätte zumindest einen An-haltspunkt dafür geben können, ob eine Austrocknung der Wohnung seit Fertigstellung des Hauses überhaupt möglich war oder nicht. Der Vortrag des Bekl., die Bau-heizung habe für eine Austrocknung der Wohnung nicht ausgereicht, da mit der Bau-heizung erst am 1. Februar 1985 begonnen worden sei, ist nicht recht verständlich. Der Einzug des Bekl. erfolgte unstreitig erst am 15. Oktober 1985. Auch nach dem Vorbringen des Bekl. hat die Kl. spätestens ab 1. Februar 1985 den Bau beheizt. Un-streitig hat die Kl. 56.359,41 DM für die Baubeheizung aufgewendet und von den ge-samten Heizkosten abgezogen. Auch lagen vor dem Erstbezug des Bekl. die Som-mermonate 1985. Unter diesen Umständen wäre ein substantiierter Vortrag des Bekl. zur Frage der Feuchtigkeit des Baues erforderlich gewesen. Allein der Hinweis auf den Erstbezug am 15. Oktober 1985 rechtfertigt hier noch keinen pauschalen Abzug von Trockenbeheizungskosten.

Der Fälligkeit der Nachforderung steht auch nicht entgegen, daß der Abrechnungszeitraum der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 21. Juli 1987 nicht völlig dem in § 7 Nr. 6 a des Mietvertrages vereinbarten Zeitraum entsprochen hat. Zum ei-nen lag der für den Bekl. maßgebliche Abrechnungszeitraum (15. Oktober 1985 bis 30. April 1985) im Rahmen des vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraumes (1. Mai bis 30. April); zum anderen kann hier davon ausgegangen werden, daß es auch im wirtschaftlichen Interesse der Mieter lag, wenn von der Kl. für die kurze Zeit vom 15. Februar bis 30. April 1985 keine gesonderte Abrechnung vorgenommen wurde.