Betriebskostenabrechnung für Gewerberaum

Betriebskostenabrechnung für Gewerberaum; Abrechnungsfrist; Vorwegabzug; Sperrmüllabfuhrkosten; Hauswartkosten; Heizkosten

1. Für Gewerberaum ist die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums ablaufende Frist zur Betriebskostenabrechnung keine Ausschlussfrist.

2. Der Vortrag des Gewerberaummieters, von bestimmten Positionen der Betriebskostenabrechnung habe ein Vorwegabzug für „andere Nutzergruppen" vorgenommen werden müssen, ist nicht nachvollziehbar.

3. Ist im Gewerberaummietvertrag die Sperrmüllentsorgung der Gemeinschaftsflächen ausdrücklich vereinbart, kann von dem Vermieter kein Nachweis fruchtloser Bemühungen um die Ermittlung des Verursachers verlangt werden.

4. Ist im Gewerberaummietvertrag neben der Umlage der Betriebskosten auch vereinbart, dass der Mieter die Kosten der „Instandhaltung und Verwaltung" zu tragen hat, ist ein Vorwegabzug für darauf entfallende Hausmeisterkosten aus den umgelegten Betriebskosten entbehrlich.

4. Ergibt sich aus den Ablesequittungen für die Heizkosten, dass für aufeinander folgende Abrechnungszeiträume jeweils eine unterschiedliche Anzahl von Räumen und Heizkörpern für dasselbe Gewerbeobjekt zugrunde gelegt worden ist, ohne dass die Gründe dafür näher erläutert werden, besteht kein Anspruch auf Heizkostennachzahlungen.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 2.2.2008 mietete der Bekl. von der Kl. die in Berlin belegenen Geweberäume mit einer Fläche von 278,20 m2 zum Betrieb eines Kulturcafés. Gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 1.500 €, die sich zusammensetzt aus einer Nettokaltmiete von 750 € sowie Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Hausverwalterkosten in Höhe von 550 € und auf die Heizkosten in Höhe von 200 €.

Unter § 20 Nr. 10 des Mietvertrages hielten die Parteien fest:

„Einige Heizkörper (mind. 5) werden nicht warm. Sollte der Mieter eine Reparatur für erforderlich halten, so wird vereinbart, dass er diese durchführt und auch die Kosten hierfür trägt."

Mit der Klage verlangt die Kl. Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2008 und 2009 sowie aus den Heizkostenabrechnungen 2008/09 und 2009/10 zu Lasten des Bekl. ergebenden Nachforderungen. In Betreff auf die Betriebskosten sind jeweils die korrigierten Abrechnungen mit den niedrigeren Nachzahlungsforderungen streitgegenständlich. Letztere übersandte die Kl. dem Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 10.12.2010. Die erfolgte Korrektur bestand u. a. darin, dass der Mieter der Tiefgarage mit einer Fläche von 200 m2 an bestimmten Positionen, nämlich den Kosten des Winterdienstes, der Gebäudeversicherung, der Haftpflichtversicherung, der Grundsteuer, der Straßenreinigung und der Oberflächenentwässerung sowie den Verwaltungskosten mitbeteiligt wurde

Der Bekl. meint, die Betriebskostenabrechnung 2008 sei unwirksam, da sie ihm - was insoweit unstreitig ist - nicht bis zum 31.12.2009 zugegangen sei.

Die Abrechnungen seien auch schon deshalb unwirksam, weil der Verteilerschlüssel in ihnen „nicht konkret vorgenommen" worden sei, so dass keine nachvollziehbare Abrechnung vorliege. Jedenfalls aber sei der Verteilerschlüssel in den Betriebskostenabrechnungen unzutreffend wiedergegeben. Das streitgegenständliche Mehrfamilienhaus bestehe aus 6 Stockwerken, wobei auf einer Etage eine Wohnfläche von 278 m2 vorhanden sei. Dies ergebe eine Wohnfläche für das Vorderhaus von 1.668 m2. Hinzu kämen zwei getrennte Werkstätten, die im Hof in der Tiefgarage untergebracht seien und insgesamt eine Nutzfläche von ca. 400 m2 hätten.

Nachdem er die Position „Stromkosten" aufgrund des nicht erläuterten Abzugs von Stromkosten für die Tiefgarage zunächst für nichtig gehalten hatte, bestreitet er nunmehr - nach Hinweis auf die „Aufschlüsselung der Abrechnungspositionen" (dort unter c) - das Vorhandensein eines entsprechenden Zwischenzählers.

Des Weiteren, so meint der Bekl., sei im Rahmen einer wirksamen Betriebskostenabrechnung ein nachvollziehbarer Vorwegabzug für andere Nutzergruppen hinsichtlich der Positionen „Grundsteuer", „Winterdienst", „Versicherung", „Müllbeseitigung", „Straßenreinigung", „Be- und Entwässerung" erforderlich gewesen, zumindest aber eine Erläuterung, warum ein solcher Abzug ausnahmsweise nicht erforderlich sei.

Insbesondere hinsichtlich der Position „Grundsteuer" sei anzunehmen, dass die auf die Gewerbemietobjekte entfallende Grundsteuer höher ausfalle.

Hinsichtlich des Sperrmülls obliege es der Kl., sich zunächst an den Verursacher zu halten.

Der Bekl. bestreitet, dass die Gewerbemieter der Tiefgarage ihren Müll auf eigene Kosten entsorgen.

Bei den Hausmeisterkosten seien die Reparatur- und Verwaltungsarbeiten herauszurechnen. Er nimmt diesbezüglich Bezug auf den als Anlage B 2 eingereichten „Hauswart-Dienstvertrag" vom 29.4.1992. Er bestreitet überdies, dass die Hausmeistertätigkeit sich nicht auf die Tiefgarage erstreckt.

Der Bekl. meint, die Heizkostenabrechnungen seien schon deshalb falsch, weil die von der I. in ihre Berechnung eingestellte Heizfläche von 1.233,75 m2 die in die Betriebskostenabrechnung der Bekl. eingestellte Wohnfläche von nur 1.207,09 m2 übersteige. Außerdem seien in beiden Abrechnungen nur drei Heizkörper berücksichtigt worden, die nicht warm würden, statt der fünf vorhandenen. Letzteres habe auch die Firma I. nicht näher erläutern können. Er behauptet, dass die im Mietvertrag bezeichneten fünf Heizkörper sich überhaupt nicht erwärmen. Hilfsweise macht er „das Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung" geltend.

Die zulässige Klage ist hinsichtlich der streitgegenständlichen Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen begründet und im Hinblick auf die aus den streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen erhobenen Forderungen unbegründet. [...]

2. Aus den streitgegenständlichen korrigierten Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2008 und 2009 i. V. m. § 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages hat die Kl. gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung in Höhe der titulierten Hauptforderung von 8.907,05 € (3.377,36 € aus 2008 und 5.529,69 € aus 2009).

Mit seinen Einwänden gegen die korrigierten Abrechnungen dringt der Bekl. samt und sonders nicht durch. Im Einzelnen gilt Folgendes:

Betriebskostenabrechnung 2008

Abrechnungsfrist: Soweit der Bekl. meint, eine Nachforderung der Kl. für das Jahr 2008 sei schon deshalb ausgeschlossen, weil ihm die korrigierte Betriebskostenabrechnung erst mit Schreiben vom 10.12.2010 und damit verspätet zugegangen sei, kann er damit nicht gehört werden. Im Mietvertrag selbst ist keine konkrete Abrechnungsfrist, geschweige denn eine Ausschlussfrist vereinbart. Zwar ist eine Abrechnung zum Ablauf des jeweiligen Folgejahres, wie das Wohnungsmietrecht sie unter § 556 Ill Satz 2 BGB vorsieht, auch im Gewerberaummietrecht grundsätzlich geschuldet. Denn auch der Vermieter von Gewerberaum ist verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist über die Nebenkosten abzurechnen (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07 = GE 2010, 407).

Doch findet die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 III Satz 3 BGB für das Gewerberaummietrecht keine Anwendung. Denn sie ist in § 578 II BGB nicht in Bezug genommen. Auch eine analoge Anwendung scheidet aus (BGH, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.10.2007 - I-24 U 94/07; OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006 - 1 U 12/06 - ZMR 2007, 115). Denn eine solche setzt eine planwidrige Regelungslücke voraus, für die keine Anhaltspunkte bestehen. Vielmehr spricht die Umkehrung der Systematik der Verweisung des § 580 BGB a. F. durch die Schaffung des § 578 BGB n. F. dafür, dass der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 578 BGB hinsichtlich jeder einzelnen Vorschrift aus dem Recht der Wohnungsmiete geprüft hat, ob diese auf das Gewerbemietrecht übertragen werden sollte (OLG Köln, a.a.O.). [...]

Verteilerschlüssel: Der pauschale Einwand des Bekl. dahin, dass der Verteilerschlüssel nicht konkret vorgenommen worden sei, so dass keine nachvollziehbare Abrechnung vorliege, greift nicht durch. Vielmehr ist die streitgegenständliche Abrechnung insoweit hinreichend transparent. An welchen Kosten auch der Mieter der Tiefgarage beteiligt worden ist, ist aus der Angabe des Flächenschlüssels (100 [ohne Tiefgarage] und 101 [mit Tiefgarage]) ohne Weiteres ersichtlich. Welche Fläche jeweils zugrunde gelegt worden ist, geht aus der beigefügten „Erläuterung der Verteilerschlüssel" (1.207,090 m2 Wohnfläche und 1.407,090 m2 Wohnfläche und Tiefgarage) auch hervor.

Soweit der Bekl. geltend macht, dass die Flächenangaben als solche nicht mit der Realität übereinstimmten, sondern tatsächlich von einer Wohnfläche von 1.668 m2 zuzüglich einer Tiefgaragenfläche von 2 x 200 m2 (400 m2) auszugehen sei, kann er damit nicht gehört werden. (wird ausgeführt)

Stromkosten Tiefgarage/Vorwegabzug

Soweit der Bekl. zunächst eingewandt hat, die Stromkosten für die Tiefgarage seien ohne nähere Erläuterung in Abzug gebracht worden, hat ihn die Kl. zu Recht auf die ,,Aufschlüsselung der Abrechnungspositionen" verwiesen, aus der unter c) hervorgeht, dass aufgrund eines Zwischenzählers der Tiefgarage der auf diese entfallene Verbrauch von 6.763 kWh mit 1.381,94 € vorweg in Abzug gebracht worden sind.

Wenn der Bekl. nunmehr statt dessen das Vorhandensein eines entsprechenden Zwischenzählers bestreitet, muss er sich entgegenhalten lassen, dass eine alternative Gesamtumlage nach Flächenschlüssel (3.849,01 € : 1.407,09 m2 = 2,74 €/m2) für ihn im Ergebnis zu einer höheren Nachzahlung (2,74 €/m2 x 278 m2 = 761,72 €) führen würde, so dass er jedenfalls durch die Forderung in Höhe von lediglich 568,59 € nicht benachteiligt ist.

Vorwegabzug für andere Nutzergruppen: Wenn der Bekl. meint, dass in den Positionen Strom, Grundsteuer, Winterdienst, Versicherung, Müllbeseitigung, Straßenreinigung und Be- und Entwässerung ein Vorwegabzug für „andere Nutzergruppen" hätte vorgenommen werden müssen, so kann schon nicht nachvollzogen werden, für welche Nutzergruppen dies aus welchem Grund erforderlich gewesen sein soll. Zwar kann ein Vermieter zum Schutz von Wohnraummietern im Falle einer deutlichen Mehrbelastung durch im Objekt befindliche Gewerbemieter hinsichtlich der ins Gewicht fallenden Positionen zum Vorwegabzug verpflichtet sein (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rdn. 65 f. zu F. mit Rspr.-Nachw.). Doch ist hier nicht ersichtlich, woraus der Bekl., bei dem es sich selbst um einen gewerblichen Mieter handelt, eine Benachteiligung seiner selbst herleiten will. Dass der mietvertraglich vereinbarte Flächenschlüssel hinsichtlich bestimmter anderer Positionen nicht zu angemessenen Ergebnissen führt, ist vom Bekl. nicht dargelegt.

Grundsteuer: Sollte die Grundsteuer für die gewerblichen Objekte tatsächlich höher ausfallen, so wird der Bekl. durch die erfolgte Umlage nach Flächenschlüssel auf alle Mieter jedenfalls nicht benachteiligt, so dass er sich darauf nicht berufen kann. Soweit diesbezüglich ursprünglich 10.662,98 € statt unstreitig tatsächlich angefallener 10.636,51 € in die Abrechnung eingestellt worden sind, ist der versehentlich geltend gemachte Säumniszuschlag in Höhe von 26,50 € in der aktuellen streitgegenständlichen Abrechnung ersichtlich nicht mehr enthalten.

Sperrmüll/Entrümpelung und Müll/Tiefgarage: Soweit der Bekl. sich gegen die Sperrmüllumlage auf alle Mieter wendet und meint, die Kl. müsse sich insoweit an den Verursacher halten, ist ihm zwar grundsätzlich dahin zu folgen, dass ein pauschaler Verweis dahin, dass dieser nicht zu ermitteln gewesen sei, nicht ausreicht. Eine Haftungsgemeinschaft aller Mieter für das vertragswidrige Verhalten einzelner besteht nicht (OLG Hamm, RE 19.5.1982, NJW 1982, 2005). Doch ist die Sperrmüllentsorgung der Gemeinschaftsflächen vorliegend unter § 3 Ziffer 2.1. des Mietvertrages ausdrücklich als umlagefähig nach Flächenschlüssel vereinbart. Vor diesem Hintergrund kann von der Vermieterin kein Nachweis fruchtloser Bemühungen der Ermittlung des Verursachers verlangt werden.

Soweit der Bekl. bestreitet, dass die Gewerbemieter der Tiefgarage ihren Müll auf eigene Kosten entsorgen, ist er dem anders lautenden Vortrag der Kl. nicht hinreichend entgegen getreten. Er will nicht einmal behaupten, dass er diesbezüglich eigene widerstreitende Wahrnehmungen gemacht hat. Dann kann er mit diesem ins Blaue hinein erhobenen Vortrag nicht gehört werden.

Hausmeisterkosten: Soweit der Bekl. meint, Reparatur- und Verwaltungskosten seien aus der Position „Hausmeister" herauszurechnen, muss er sich entgegenhalten lassen, dass der unter § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages vereinbarte Vorschuss ausdrücklich auch Kosten der „Instandhaltung und Verwaltung" dient. Die Kosten der Hausverwaltung sind überdies unter § 3 Ziffer 2.1. nochmals ausdrücklich als umlagefähig vereinbart worden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich insoweit um einen Teil der dem Hausmeister übertragenen Arbeiten handelt oder diese Kosten als selbständige Position geltend gemacht werden.

Soweit der Bekl. bestreitet, dass die Tätigkeit des Hausmeisters sich auch auf die Tiefgarage erstrecke, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Er hätte schon konkret darlegen müssen, auf welche Weise der Hausmeister etwa in der Tiefgarage tätig gewesen sein soll. Nach dem von ihm in Anlage eingereichten Hauswart-Dienstvertrag vom 29.4.1992 für das streitgegenständliche Objekt betrifft dieser nur die Hauswartstätigkeit „für das Haus" (Hauswart-Dienstvertrag). Anhaltspunkte für den Einbezug der Tiefgarage sind nicht ersichtlich. Zwar hat das Hauswartsehepaar sich unter § 7 Ziffer 2. des Vertrages u. a. zur Reinigung der Höhe und Durchfahrten verpflichtet, was auch der zum Hof gelegenen Tiefgarage zugute kommt. Doch sind die insoweit relevanten Positionen „Winterdienst" und „Straßenreinigung" in der Betriebskostenabrechnung jeweils unter Beteiligung der Tiefgarage gesondert ausgewiesen.

Betriebskostenabrechnung 2009

Hier gelten die Ausführungen betreffend der Betriebskostenabrechnung 2008 entsprechend.

Hier würde eine alternative Gesamtumlage der Stromkosten auch auf die Tiefgarage nach Flächenschlüssel (4.68342 € : 1.407,09 m2 = 3,33 €/m2) für den Bekl. im Ergebnis zu einer höheren Nachzahlung (3,33 €/m2 x 278 m2 = 925,74 €) führen würde, so dass der Bekl. auch im Jahr 2009 durch die Forderung in Höhe von lediglich 671,60 € nicht benachteiligt ist.

3. Auf die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen kann die Kl. demgegenüber ihre Nachzahlungsforderungen nicht mit Erfolg stützen. Weder kann sie für die Abrechnungsperiode 2008/2009 1.292,34 € beanspruchen noch für die Abrechnungsperiode 2009/2010 eine Nachzahlung in Höhe von 516,29 €.

Die eingereichten Heizkostenabrechnungen sind - selbst wenn man den streitigen Vortrag der Kl. hinsichtlich der 5 lediglich nicht richtig warm werdenden Heizkörper zugrunde legt - gerade vor dem Hintergrund der zum näheren Verständnis eingereichten Ablesequittungen K 6 und K 7 - nicht ansatzweise nachvollziehbar. Insbesondere ist an Hand der Ablesequittungen völlig unverständlich, dass diese jeweils dieselben Heizkörper in den nämlichen Räumlichkeiten betreffen sollen. Das ergibt sich schon daraus, dass die das Jahr 2008/2009 betreffende Ablesequittung sich über insgesamt 4 Räume verhält (Z, T, K und F), während die Ablesequittung für 2009/2010 sich auf 7 unterschiedliche Räume bezieht (S, B, W, BU, R1, R2 und T). Zwar lässt sich aus dem eingereichten Mietvertrag nicht entnehmen, auf wie viele unterschiedliche Räume sich das Mietobjekt erstreckt. Doch ist weder eine Veränderung der Anzahl der Messgeräte von 19 auf 16 noch eine Raumvermehrung von 4 auf 7 nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass die fünf niedrigsten Werte der Periode 2008/2009 einschließlich der drei mit 0,00 eingestellten Zähler sich sämtlich im Raum Z befinden, während die Abrechnung für 2009/2010 lediglich 2 „Ausreißer" nach unten, immerhin jedoch mit einem Anzeigewert von 6,00 und 5,00 aufweist, welche sich jedoch in unterschiedlichen Zimmern befinden (B und R2). Schon danach sind beide Abrechnungen für den Bekl. vor dem Hintergrund, dass unstreitig 5 Heizkörper in den streitgegenständlichen Abrechnungsperioden zumindest nicht richtig warm geworden sind, insgesamt nicht transparent und in Ermangelung ihrer Nachvollziehbarkeit i. V. m. den eingereichten Ablesequittungen schon formell unwirksam und damit zumindest derzeit nicht fällig.

Auf den Zeitpunkt der Ankündigung des Wechsels des angewendeten Verteilungsmaßstabes kommt es danach ebenso wenig mehr an wie darauf, dass die Schätzgrundlagen hinsichtlich - ausweislich der Ablesequittungen nicht zugänglicher Räume - nicht ansatzweise offengelegt worden sind.

Bei ausdrücklicher Vereinbarung der Umlage der Sperrmüllentsorgung braucht der Gewerberaumvermieter Bemühungen um die Ermittlung des Verursachers nicht nachzuweisen. Bei Vereinbarung auch der Umlage der Kosten für „Instandhaltung und Verwaltung" entfällt ein Vorwegabzug aus den darauf entfallenden Hausmeisterkosten.

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags stritten sich über Nachforderungen aus Abrechnungen für 2008/2009 und 2009/2010 über die kalten Betriebskosten und die Heizkosten. Insbesondere beanstandete der Mieter, dass ihm die Betriebskostenabrechnung für 2008 nicht bis zum 31. Dezember 2009 zugegangen sei, dass der Verteilerschlüssel unzutreffend wiedergegeben sei, ein Vorwegabzug für andere Nutzergruppen erforderlich gewesen sei, die Sperrmüllabfuhrkosten mangels Bemühungen des Vermieters um die Ermittlung des Verursachers nicht umlagefähig seien, aus den Hausmeisterkosten die Kosten für Reparaturen und Verwaltung herauszurechnen seien und in den Heizkostenabrechnungen unter für aufeinander folgende Abrechnungszeiträume jeweils eine unterschiedliche Anzahl von Räumen und Heizkörpern für dasselbe Gewerbeobjekt zugrunde gelegt worden seien, ohne dass die Gründe dafür näher erläutert worden seien.

Das LG Berlin folgte dem Mieter für die Abrechnung der kalten Betriebskosten nicht, hielt aber die Forderung auf die Heizkostennachzahlungen für unbegründet. Mit der Forderung aus der Abrechnung für 2008 sei der Vermieter nicht ausgeschlossen, da für Gewerberaum die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums ablaufende Frist zur Betriebskostenabrechnung keine Ausschlussfrist sei. Der Vortrag des Gewerberaummieters, von bestimmten Positionen der Betriebskostenabrechnung habe ein Vorwegabzug für „andere Nutzergruppen" vorgenommen werden müssen, ist nicht nachvollziehbar. Der Vermieter könne auch die Sperrmüllabfuhrkosten umlegen, da deren Umlage ausdrücklich vereinbart worden sei, so dass von dem Vermieter kein Nachweis fruchtloser Bemühungen um die Ermittlung des Verursachers verlangt werden könne. Da im Mietvertrag neben der Umlage der Betriebskosten auch vereinbart sei, dass der Mieter die Kosten der „Instandhaltung und Verwaltung" zu tragen hat, sei ein Vorwegabzug für Reparatur- und Verwaltungskosten aus den Hausmeisterkosten entbehrlich gewesen. Die Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen seien jedoch unbegründet, weil ohne nähere Erläuterung für aufeinander folgende Abrechnungszeiträume jeweils eine unterschiedliche Anzahl von Räumen und Heizkörpern für dasselbe Gewerbeobjekt zugrunde gelegt worden sei.

Hinsichtlich der Abrechnungsfrist für Gewerberaum entspricht das Urteil der – auch zitierten – höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 - GE 2010, 407 = NZM 2010, 240).

Zu Recht ist auch der Einwand des Mieters, ein Vorwegabzug für andere Nutzergruppen sei erforderlich gewesen, zurückgewiesen worden. Denn für die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs ist grundsätzlich der Mieter darlegungspflichtig. Zwar kann auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander ein Vorwegabzug in Frage kommen, wenn einzelne Gewerbeeinheiten bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder Kosten verursachen (KG, Urteil vom 24. Juli 2006 - 8 U 224/05 - GE 2006, 1231 = ZMR 2006, 928). Aber auch das müsste der Mieter darlegen.

Grundsätzlich ist der gewählte Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten nach Flächenanteil nicht unbillig. Zuzustimmen ist auch der Auffassung, dass der Vermieter auch ohne Nachweis fruchtloser Bemühungen um die Ermittlung des Verursachers die Sperrmüllabfuhrkosten zumindest dann umlegen kann, wenn deren Umlage ausdrücklich vereinbart worden ist. Die Umlage dieser Kosten als laufende Kosten ohne einen derartigen Nachweis wird sogar bei Fehlen einer ausdrücklichen Umlagevereinbarung für zulässig gehalten (LG Berlin, Urteil vom 17. September 2010, 63 S 54/10, GE 2010, 1742; LG Berlin, Urteil vom 11. November 2010, 67 S 241/08, GE 2011, 58).

Richtig sieht das LG Berlin auch, dass bei vereinbarter Umlage auch der Kosten der „Instandhaltung und Verwaltung" ein Vorwegabzug für Reparatur- und Verwaltungskosten aus den Hausmeisterkosten entbehrlich ist.

Der Begriff der „Verwaltungskosten" ist auch hinreichend bestimmt, weil auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrkV und § 26 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann (BGH, Urteil vom 3. August 2011, XII ZR 205/09, GE 2011, 1301).

Offen geblieben ist in dem Urteil, ob die Heizkostenabrechnung für formell unwirksam oder (nur) materiell für nicht durchsetzbar gehalten wurde. Formell unwirksam dürfte die Abrechnung nicht sein, da die Art des Verteilerschlüssels aus den Abrechnungen ersichtlich gewesen sein dürfte. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Die Nachzahlungsforderung dürfte aber nicht durchsetzbar gewesen sein, weil ohne nähere Erläuterung für aufeinander folgende Abrechnungszeiträume jeweils eine unterschiedliche Anzahl von Räumen und Heizkörpern für dasselbe Gewerbeobjekt zugrunde gelegt worden ist.