Betriebskostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung

Betriebskostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung; Heizkostenabrechnung

Eine Heizkostenabrechnung muß vom Vermieter stammen und an den Mieter gerichtet sein.

Der Kl. steht kein Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB auf Ausgleich der Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen für 1994/95, 1995/96 und 1996/97 zu. Die von der Kl. vorgelegten Abrechnungen begründen keine fällige Nachforderung, denn sie stammen weder von der Kl., noch richten sie sich an die Bekl. (...) Es kann dahinstehen, ob die Abrechnungen inhaltlich zutreffend sind. Auftraggeber gegenüber der Firma B. war, wie sich aus den Abrechnungen ergibt und auch von der Kl. eingeräumt wird, die Wohnungseigentümergemeinschaft H.Straße. Die Adressaten der Abrechnungen mögen die Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen sein, deren Verbindung zu dem hier streitgegenständlichen Mietverhältnis mit der Kl. ist indes nicht ersichtlich. Vermieterin ist die Kl. Von ihr bzw. in ihrem Auftrag sind die Heizkostenabrechnungen gegenüber den Bekl. zu erstellen. Nur solche Abrechnungen begründen eine fällige Nachforderung.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen werden oft Abrechnungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft vom einzelnen Eigentümer "der Einfachheit halber" an seinen Mieter "durchgereicht". Dadurch wird ein Nachzahlungsanspruch nicht begründet.

Die Eigentümergemeinschaft hatte die Heizkostenabrechnung von der Ablesefirma erstellen lassen; aufgrund dieser unveränderten Abrechnung verlangte die Eigentümerin Nachzahlung von der Mieterin. Dazu machte sie Ansprüche auf Nutzungsentschädigung geltend, da nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung nur ein Teil der Schlüssel zurückgegeben worden war.

Mit Urteil vom 8. September 2000 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB setze eine Vorenthaltung des Besitzes voraus. Diese liege dann nicht vor, wenn der Mieter nur einen Teil der Schlüssel zurückgegeben habe und erkennbar keine Besitzrechtase mehr ausüben wolle. Hier habe der Vermieter nur einen Anspruch auf Schadensersatz (Schloßaustausch oder Anfertigung neuer Schlüssel). Auch einen Nachzahlungsanspruch aus der Heizkostenabrechnung verneinte das Gericht, denn die Abrechnung stammt weder von der Vermieterin, noch richtete sie sich an die Mieterin. Ob die Abrechnung sachlich richtig sei, könne deshalb dahinstehen.

Für eine Betriebskostenabrechnung ist bei preisfreiem Wohnraum eine Form nicht vorgeschrieben; insbesondere muß die strenge Schriftform des § 126 BGB nicht eingehalten werden (Seldeneck, Betriebskosten Rdnr. 3402). Aus der Abrechnungspflicht (§ 259 BGB) des Vermieters folgt jedoch, daß er der Absender, der Mieter der namentlich bezeichnete Empfänger der Abrechnung sein muß (noch weitergehender Schach GE 2000, 1677, wonach eine Abrechnung von allen Vermietern an alle Mieter einer Wohnung zu erteilen ist). Kurzum: Es muß sich um die gesonderte Abrechnung des Vermieters für die vermietete Wohnung handeln.