Betriebskostenabrechnung durch Zwangsverwalter

Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung endet mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinnahmt hat. Für die Betriebskostenabrechnung ist nach Ende der Zwangsverwaltung der Eigentümer (wieder) zuständig.

Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Erteilung von Abrechnungen über die im Rahmen des Mietverhältnisses in der Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 2000 geleistete Betriebskostenvorauszahlungen.

I. Eine derartige Pflicht folgt dem Bekl. gegenüber nicht aus dem Mietvertrag vom 25. August 1986. Der Bekl. ist hinsichtlich des geltend gemachten Anspruches auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen daraus nicht (mehr) passivlegitimiert. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zu machen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2 ZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen über die Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grundstücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); jedoch erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme - anders als bei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 ZVG) auch auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Bei Einreichung der Klage am 15. Juli 2003 hatte der Bekl. aber vorliegend bereits das Amt des Zwangsverwalters, an welches § 152 Abs. 2 ZVG die Wirksamkeit von Mietverträgen auch ihm gegenüber bindet, gar nicht mehr inne. Dabei ist die mit Beschluß des Amtsgerichts Mitte vom 16. Juli 1998 angeordnete Zwangsverwaltung und Beschlagnahme mit Beschluß des Amtsgerichts Mitte vom 12. Dezember 2000 wegen der Rücknahme des Antrags gemäß §§ 161 Abs. 4, 29 ZVG aufgehoben worden. Die Zwangsverwaltung endete danach spätestens mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht, nachdem die betreibende Gläubigerin den Antrag auf Zwangsverwaltung zurückgenommen und die Aufhebung der Zwangsverwaltung beantragt hatte. Damit endete aber auch das Amt des Bekl. als Zwangsverwalter (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1989, 1467). Eine Fortwirkung der Amtsbefugnisse des Zwangsverwalters nach Wegfall der Zwangsverwaltung ist lediglich in von ihm geführten und anhängigen Aktivprozessen gegeben, die der Beschlagnahme unterfallende Forderungen vor Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung zum Gegenstand haben (vgl. BGH WuM 1993, 61 f.). Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Beendigung seines Amtes gehört es demgegenüber nicht mehr zu den Pflichten des Zwangsverwalters, die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen (vgl. auch LG Berlin GE 1998, 743 ff.). Die Ansprüche auf Erteilung der Betriebskostenabrechnungen richten sich allein gegen den nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Wegfall der Wirkung des § 148 Abs. 2 ZVG wieder passivlegitimierten ehemaligen Zwangsverwaltungsschuldner und Vermieter, wohingegen die Verwaltungsbefugnis des Zwangsverwalters erloschen ist. Dabei bleibt der veräußernde Vermieter für bei Eigentumsübergang bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden auch unter Berücksichtigung von § 571 BGB a. F. hierfür zuständig (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/03 = GE 2004, 292; Urteil der Kammer vom 28. April 2003, 62 S 43/03). Der Erwerber ist erst ab derjenigen Abrechnungsperiode für die Abrechnung zuständig, in welcher er das Eigentum erworben hat. Soweit die Kl. demgegenüber auf einen im Kaufvertrag zwischen der Vollstreckungsschuldnerin und der Erwerberin enthaltenen Besitz- und Lastenübergang zum 30. September 2000 verweist, betrifft diese

April 2003, 62 S 43/03). Der Erwerber ist erst ab derjenigen Abrechnungsperiode für die Abrechnung zuständig, in welcher er das Eigentum erworben hat. Soweit die Kl. demgegenüber auf einen im Kaufvertrag zwischen der Vollstreckungsschuldnerin und der Erwerberin enthaltenen Besitz- und Lastenübergang zum 30. September 2000 verweist, betrifft diese schuldrechtliche Vereinbarung von vornherein nicht die Vermieterstellung der veräußernden ehemaligen Zwangsverwaltungsschuldner gegenüber der Kl. Inwieweit - wie die Kl. meint - ein Eigentümerwechsel während der Zwangsverwaltung eine Passivlegitimation des Zwangsverwalters nach Beendigung der Zwangsverwaltung begründen soll, so dies denn tatsächlich der Fall gewesen sein sollte, nachdem der Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch im Rahmen der vertraglichen Veräußerung im Termin vor der Kammer am 12. Februar 2004 nicht geklärt werden konnte, ist im übrigen nicht nachvollziehbar.

Die Pflicht zur Abrechnung durch den Zwangsverwalter kann auch nicht daran gebunden sein, daß er Vorschüsse für einen bestimmten bei Aufhebung der Zwangsverwaltung abgeschlossenen Abrechnungszeitraum von dem Mieter erhalten hat, was hier die in den Jahren 1998 und 1999 geleisteten Vorschüsse betreffen könnte. Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat nämlich die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter danach zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen, was auch dann gilt, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26. März 2003, VII I ZR 333/02, NZM 2003, 473 f. = GE 2003, 945; Urteil der Kammer vom 30. September 2002, 62 S 235/02, GE 2003, 51 f.). Dementsprechend kann es umgekehrt auch nicht darauf ankommen, daß der Zwangsverwalter jedenfalls über diejenigen Vorschüsse abzurechnen hat, die er als Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG berechtigterweise erhalten hat. Ausschlaggebend für die Verpflichtung zur Erstellung einer Abrechnung durch den Verwalter ist vielmehr die Frage, ob eine etwaige Betriebskostennachforderung der Beschlagnahme unterfallen würde und der Verwalter dementsprechend aus § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet ist (BGH a. a. O.). Eine Nebenkostennachforderung wird aber erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende Abrechnung des Vermieters dem Mieter zugeht (BGHZ 113, 188, 191 ff.; BGH NJW-RR 2003, 442). Da eine Abrechnung nach beendeter Zwangsverwaltung demnach von vornherein nicht mehr zu einer Nachforderung führen kann, die der Beschlagnahme unterliegen -würde und im Rahmen des Verteilungsplans nach § 155 ZVG anzusetzen wären, kann den Verwalter nach Beendigung seines Amtes auch keine nachwirkende Pflicht zur Abrechnung mehr treffen. Der Anspruch auf Nachzahlung bzw. Erstattung würde nach den oben dargestellten Grundsätzen dem alten oder neuen Eigentümer zustehen bzw. diesen treffen. Das Ergebnis, dem Verwalter dennoch die Verpflichtung zur Abrechnung aufzuerlegen, die lediglich Vorbereitungshandlung hinsichtlich Nachzahlungen und Erstattungen ist (vgl. BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/0 = GE 2004, 292), erscheint im übrigen nicht sachgerecht.

Die Kl. hat gegen den Bekl. auch keinen Anspruch auf Schadensersatz, kraft dessen sie Rechnungslegung verlangen könnte. Es ist bereits nicht ersichtlich, daß die Kl. durch die unterbliebene Abrechnung einen Rechtsverlust erlitten hätte. Die Pflicht zur Abrechnung trifft nach Aufhebung der Zwangsverwaltung in dem oben dargelegten Umfang entsprechend dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs den alten oder den neuen Eigentümer. Soweit die Abrechnungsunterlagen dem neuen Eigentümer übergeben worden sein sollten, so ist nicht ersichtlich, wieso der alte Eigentümer diese zur Erstellung der Abrechnung notwendigen Unterlagen nicht herausverlangen könnte. Daß der alte Eigentümer derzeit vermögenslos und ein etwaiger Erstattungsanspruch der Kl. nicht realisierbar sei, ist nicht dargelegt. Vor diesem Hintergrund kann es offenbleiben, ob ein Zwangsverwalter den Mietern, die am Verfahren nicht i. S. d. §§ 9, 154 ZVG beteiligt sind, persönlich für Schäden haftet, die aus der Verletzung von Vermieterpflichten resultieren (dafür LG Berlin NJW-RR 1991, 528 f.; dagegen OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498 und LG Berlin GE 1996, 477).

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die zur Beantwortung der hier aufgeworfenen Rechtsfragen zur Abrechnungspflicht des Verwalters nach Aufhebung der Zwangsverwaltung heranzuziehenden Grundsätze ergeben sich wie ausgeführt aus der Entscheidung des BGH in NZM 2003, 473 = GE 2003, 945. Die Entscheidung des LG Potsdam in WuM 2001, 289 f. betraf einen hier nicht gegebenen Fall, daß der Zwangsverwalter wegen ausstehender und bereits gerichtlich geltend gemachter Miete noch eine Verwaltungsbefugnis inne hatte.

Der Zwangsverwalter ist nach Aufhebung der Zwangsverwaltung selbst dann nicht für die Betriebskostenabrechnung zuständig, wenn diese von ihm eingezogene Vorauszahlungen betrifft. Zuständig ist der Eigentümer.

Nach Anordnung der Zwangsverwaltung zog der Zwangsverwalter für einen bestimmten Zeitraum Mieten inklusive Betriebskostenvorauszahlungen ein. Die Zwangsverwaltung wurde dann aufgehoben. Der Mieter verlangte von dem Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnung, die sich auch auf Vorauszahlungen erstreckte, die in der Zeit der Zwangsverwaltung geleistet worden waren. Der Zwangsverwalter verwies den Mieter auf den Eigentümer und hatte damit Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß der beklagte Zwangsverwalter nicht (mehr) passivlegitimiert sei. Mit Aufhebung der Zwangsverwaltung sei er für Betriebskostenabrechnungen nicht mehr zuständig, selbst wenn er insofern Betriebskostenvorschüsse vereinnahmt habe. Die Pflicht zur Abrechnung durch den Zwangsverwalter sei nicht daran gebunden, daß er Vorschüsse für einen bestimmten bei Aufhebung der Zwangsverwaltung abgeschlossenen Abrechnungszeitraum von dem Mieter erhalten habe. Er müsse nämlich bei bestehender Zwangsverwaltung auch Betriebskostenüberschüsse auskehren, die er gar nicht erhalten habe. Das folge u. a. aus der Rechtsprechung des BGH (vgl. GE 2003, 945).