Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete; Kosten für Überprüfung von Gasrohren; Gasdichtigkeitsüberprüfung einer Etagenheizung; Abweichung vom 12-Jahres-Rhythmus als Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

1. Eine Überprüfung der Gasrohre für die Gasetagenheizung ist mangels besonderer Anhaltspunkte nur im Turnus von zwölf Jahren erforderlich.

2. Wird sie ohne hinreichenden Grund in kürzeren Abständen vorgenommen, können die Kosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von der Bekl. Betriebskosten für die Position „Gasleitungsprüfung"; die Kl. lässt die Gasleitungen alle fünf Jahre überprüfen. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Zwar sind die Kosten für die Überprüfung der Gasleitungen gemäß § 2 Nr. 4 lit. d Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. Nach dieser Vorschrift gehören zu den umlegbaren Kosten auch solche der Prüfung der Betriebsbereitschaft und insbesondere Betriebssicherheit von Etagenheizungen, wobei die Betriebssicherheit der Etagenheizung selbstverständlich in hohem Maße abhängig ist von der Dichtigkeit der innerhalb des Hauses bzw. der Wohnung zu der Etagenheizung führenden Gasleitung. Diese Gasleitung ist Teil der Gasetagenheizung, da ohne entsprechende Leitung die Heizung nicht funktionsfähig wäre. Die Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen im Objekt dient damit unmittelbar der Betriebssicherheit der Etagenheizung (AG Bad Wildungen, Urt. v. 20.6.2003, WuM 2004, 669; LG Hannover, Urt. v. 7.3.2007 - 12 S 97/06, GE 2007, 1694; AG Köln, Urt. v. 17.6.2008, WuM 2010, 384; Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl. 2007, § 556, Rn. 223). Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören lediglich dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, z. B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehbarer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vorneherein zu verhindern. Anders verhält es sich aber bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektionen frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden können. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnung jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen.

Die angesetzten Kosten für die vorliegend in einem fünfjährigen Turnus durchgeführte Gasdichtigkeitsprüfung widersprechen allerdings dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach nur Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Gemäß Ziffer 13.3.1.1. der „Technischen Regeln für Gasinstallationen" (DVGW-TRGI 2008) ist die „Leitungsanlage" einmal jährlich gezielt einer Sichtkontrolle zu unterziehen. Die „Gebrauchsfähigkeit bzw. Dichtheit" muss hingegen lediglich alle 12 Jahre durch ein Vertragsinstallationsunternehmen überprüft werden.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts fest, dass diese fachverbandlichen Vorgaben nicht lediglich eine unverbindliche Empfehlung darstellen, sondern im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers die Vermutung eines angemessenen und ausreichenden Turnus für sich haben und auch die Besonderheiten des hier streitgegenständlichen Objekts bzw. das Alter der in diesem Objekt vorhandenen Gasleitungen aus Sicherheitsaspekten keine Gasdichtigkeitsüberprüfung in kürzeren Abständen erfordern.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. M. hat in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 28.2.2010 ausgeführt, dass aus technischer Sicht die Regelungen der „Technischen Regeln für Gasinstallationen" (DVGW - TRGI 2008) in ihrer Gesamtheit zur Erfüllung der der Kl. als Anschlussnehmerin obliegenden Verkehrssicherungspflichten für die Gasinstallationen des streitgegenständlichen Objekts maßgeblich sind. Das DVG-Regelwerk weise, unabhängig vom Alter einer Hausgasinstallation, zeitlich feste Regelungen zur Überprüfung der Gebrauchstauglichkeit der Gasinstallationen durch den Anschlussnehmer bzw. ein von diesem beauftragtes Vertragsinstallationsunternehmen auf, wobei nach Rücksprache mit den Vertretern der Fachverbände DVGW und SHK NRW einmütig die Anwendung der TRGI- Vorgaben zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten des Gebäudeeigentümers als ausreichend angesehen worden sei.

Auch die Begehung der Anlage im Objekt anlässlich des am 9.2.2010 durchgeführten Ortstermins habe keine Hinweise darauf ergeben, die eine Diskussion abweichender Regelungen erforderlich erscheinen ließen. Vielmehr habe sich die Leitungsanlage zum Zeitpunkt der Besichtigung in einem soliden und altersgerechten Zustand befunden. Anlässlich der mündlichen Erläuterung des Sachverständigengutachtens im Termin vom 28.9.2010 hat der Sachverständige Dipl.-Ing. M. diese Angaben noch dahin gehend ergänzt, dass auch das seitens des Prozessbevollmächtigten der Kl. vorgelegte Ergebnis der letzten Gasdichtigkeitsprüfung aus dem Jahre 2007 keine Auffälligkeiten gezeigt habe, so dass aus Sicherheitsaspekten jedenfalls keine Überprüfung der Leitungsanlage in kürzeren Abständen als denjenigen der Technischen Regeln für Gasinstallationen erforderlich sei. Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen.

Steht damit nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht eine Gasdichtigkeitsüberprüfung im streitgegenständlichen Objekt aus Sicherheitsaspekten in kürzeren Abständen als dem in den Technischen Regeln für Gasinstallationen vorgesehenen 12-jährigen Turnus nicht erforderlich ist, ist der seitens des Bekl. geltend gemachte Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Hs. BGB als erwiesen anzusehen.

Dieser Annahme steht entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht entgegen, dass der Bekl. nicht vorgetragen hat, dass ein anderes Unternehmen als die seitens der Kl. beauftragte Firma I. GmbH im Abrechnungszeitraum bereit gewesen wäre, die streitgegenständliche Gasdichtigkeitsprüfung preisgünstiger zu erbringen. Darauf, ob ein anderes Unternehmen die von der Firma I. GmbH erbrachte Gasdichtigkeitsprüfung im Jahre 2007 kostengünstiger durchgeführt hätte, kommt es vorliegend nicht entscheidungserheblich an. Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist vorliegend nämlich nicht in überhöhten Kosten der Firma I. GmbH, sondern vielmehr alleine in dem Umstand zu sehen, dass die entsprechende Gasdichtigkeitsprüfung überhaupt bereits nach 5 Jahren durchgeführt und deren Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Bekl. als Mieter umgelegt worden sind. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hätte es damit vielmehr der Kl. oblegen, vorzutragen, dass die vorliegend bereits nach 5 Jahren durchgeführte Gasdichtigkeitsüberprüfung im Vergleich zur Durchführung derselben erst nach 12 Jahren ausnahmsweise nicht mit höheren Kosten für die Mieter verbunden gewesen ist. Dem Bekl. als Mieter oblag es lediglich darzulegen und zu beweisen, dass die Durchführung der Gasdichtigkeitsüberprüfung zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten des Gebäudeeigentümers lediglich alle 12 Jahre erforderlich ist. Dies ist dem Bekl. - wie oben bereits erörtert - gelungen. Weitergehenden Vortrags des Bekl. bedurfte es damit nicht.

Die Rechtssache ist weder von grundsätzlicher Bedeutung, noch war eine Entscheidung des Berufungsgerichtes zur Fortbildung des Rechtes oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die vorliegende Entscheidung steht im Einklang mit der bisher zur Frage der Wirtschaftlichkeit von Gasdichtigkeitsprüfungen ergangenen Rspr. des AG Köln (vgl. AG Köln, Urt. v. 17.6.2008 - 223 C 260/07, WuM 2010, 384; AG Köln, Beschl. v. 30.10.2008 - 222 C 380/08). Die seitens der Kl. mit Schriftsatz vom 5.10.2010 zitierte Entscheidung des BGH vom 11.8.2010 (VIII ZR 45/10 = GE 2010, 1418) ist hingegen nicht einschlägig. Denn dort hat der BGH lediglich im Hinblick auf die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Wohnungsmieters für Mehrkosten der Gewerbenutzung in einem gemischt genutzten Objekt festgestellt, dass der pauschale Hinweis des Mieters auf die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen (geringeren) Durchschnittskosten nicht ausreicht, um die Erforderlichkeit eines Vorwegabzugs der auf die Gewerbeeinheit entfallenden Kosten zu begründen. Die Relevanz dieser Entscheidung vom 11.8.2010 für die Reichweite der Darlegungs- und Beweislast des Mieters für den vorliegend geltend gemachten Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Umlage von Kosten der Gasdichtigkeitsprüfung unter Bezugnahme auf die Vorgaben der Technischen Regeln für Gas-Installationen ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.

Eine Überprüfung der Gasrohre für die Gasetagenheizung ist mangels besonderer Anhaltspunkte nur im Turnus von zwölf Jahren erforderlich. Wird sie ohne hinreichenden Grund in kürzeren Abständen vorgenommen, können die Kosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

Die Parteien streiten um rund 62 € für die Betriebskostenposition „Gasleitungsprüfung". Diese Prüfung wurde im Fünfjahresturnus vorgenommen. Die Zahlungsklage des Vermieters scheitert.

Das AG Köln führt zur Begründung aus:

Grundsätzlich seien Kosten für die Überprüfung der Gasleitungen gemäß § 2 Nr. 4 d BetrKV umlegbar, denn die Betriebssicherheit der Etagenheizung hänge von der Dichtigkeit der Gasrohre ab. Damit diene die Dichtigkeitsprüfung unmittelbar der Betriebssicherheit der Etagenheizung (Verweis u. a. auf AG Bad Wildungen, Urteil vom 20. Juni 2003, WuM 2004, 669; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, 10. Aufl. 2011, § 556, Rn. 223).

Vorliegend entfalle die Umlegbarkeit jedoch, weil die in fünfjährigem Turnus erfolgte Dichtigkeitsprüfung dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB widerspreche. Denn gem. Ziffer 13.3.1.1. der „Technischen Regeln für Gasinstallationen (DVGW - TRGI 2008; DVGW = Deutscher Verein des Gas- und Wasserfachs, Josef-Wirmer-Straße 1-3, in 53123 Bonn)" müsse die „Gebrauchsfähigkeit bzw. Dichtheit" hingegen lediglich alle zwölf Jahre fachgerecht überprüft werden. Diese fachverbandliche Vorgabe sei nicht bloß eine unverbindliche Empfehlung, sondern habe die Vermutung eines angemessenen und ausreichenden Turnus für sich.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. X. habe zudem ausgeführt, dass die erwähnten TRGI 2008 unabhängig vom Alter einer Haus-Gasinstallation eine zeitlich feste Regelung vorgäben, welche nach Rücksprache mit den Fachverbänden DVGW und der Innung für Sanitär Heizung Klima, Nordrhein-Westfalen (SHK NRW) zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten des Gebäudeeigentümers ausreichten.

Auch der Ortstermin habe keinen Grund für ein mögliches Abweichen von dieser Zwölfjahresregel ergeben. Schließlich habe auch die zuletzt erfolgte Gasdichtigkeitsprüfung von 2007 keine Auffälligkeiten gezeigt.

Die Berufung wurde mangels grundsätzlicher Bedeutung nicht zugelassen, sie sei u. a. auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die vorliegende Entscheidung stehe im Einklang mit der bisherigen einschlägigen Rechtsprechung des AG Köln (u. a. Urteil vom 17. Juni 2008 - 223 C 260/07, WuM 2010, 384).

Das AG hat ausgesprochen, die fachverbandliche Vorgabe (DVGW bzw. SHK) sei nicht bloß eine unverbindliche Empfehlung, sondern habe die Vermutung eines angemessenen und ausreichenden Turnus für sich.

Die weitere Argumentation des Gerichts sowie die im Urteil vorgenommene Bewertung des stattgefundenen Ortstermins zeigt, dass das Gericht hierin eine widerlegliche Vermutung sieht. Daraus folgt, dass bei Vorliegen gewisser Indizien eine fachbetriebliche Überprüfung der hausinternen Gasrohre sehr wohl auch in deutlich kürzerer Zeitspanne notwendig sein kann. Solche Indizien können sein:

• Gasgeruch im Hause, drohende oder erfolgte Manipulationen an den Gasrohren (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 1999 - IV ZR 315/97 -, VersR 1999, 484; AG Helmstedt, Urteil vom 14. Januar 1988 - 3 C 908/87 -, ZMR 1988, 148);

• ein Mieter hat mehrfach Wohnungsbrände verursacht (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 15. Oktober 2003 - 212 C 150/03 -, GE 2004, 353);

• ggf. auch längerer Leerstand des Hauses (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 1982 - IVa ZR 197/80 -, MDR 1982, 651);

• ferner auch Bauarbeiten am Hause oder in Grundstücksnähe mit möglicher Einwirkung auf die in den Wänden verlaufenden Rohre, etwa durch Setzungen des Mauerwerks;

• insoweit dürfte wohl auch die Belegenheit in Bergschadensregionen mit Grundstückssenkungen eine kürzere sachangemessene Überprüfungsfrist ermöglichen.

Nach Auffassung des BGH ist das in § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV für eine Betriebskostenumlage notwendige Tatbestandsmerkmal des „laufenden" Entstehens auch dann erfüllt, wenn Arbeiten in siebenjährigem Turnus erfolgen (BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08 -, GE 2010, 118). Werden Arbeiten in bis zu siebenjährigem Turnus vorgenommen, scheitert die Umlegbarkeit also nicht am fehlenden Tatbestandsmerkmal des laufenden Entstehens.

Sofern die Umlegbarkeit gegeben ist, können die Überprüfungskosten im Allgemeinen entsprechend dem Abflussprinzip in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH, Urteil vom 11. November 2009, aaO.).

Hinsichtlich der Versorgungsleitungen

• einer Etagenheizung oder einer Gaseinzelfeuerstätte ist, wie das AG hierzu ausführt, § 2 Nr. 4 d BetrKV einschlägig;

• bei gasbetriebenen Warmwassergeräten § 2 Nr. 5 d BetrKV;

• bei der gasbetriebenen Zentralheizung § 2 Nr. 4 a BetrKV;

• bei der gasbetriebenen Warmwasserversorgung § 2 Nr. 5 a, 6 a oder 6 c BetrKV.

Sofern nur solche Gasleitungen betroffen sind, welche zur Versorgung gasbetriebener (Koch-) Herde dienen, ist § 2 Nr. 17 BetrKV einschlägig. Dazu wäre die Gasrohrprüfung im Mietvertrag unter der Rubrik „Sonstige Betriebskosten" ausdrücklich zu nennen (vgl. Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 3004). Denn nur der Verweis auf „Überprüfungsarbeiten" o. Ä. reicht zur Umlage gem. § 2 Nr. 17 BetrKV nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 -, GE 2004, 613).

Praxishinweis: Die Umlegbarkeit solcher Arbeiten im Zweijahresturnus hat das LG Hannover (Urteil vom 7. März 2007 - 12 S 97/06 -, GE 2007, 1694 = ZMR 2007, 865) gebilligt.

Da weiter das Wirtschaftlichkeitsgebot auch für Gewerberäume gilt (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09 -, GE 2010, 1679 = MietRB 2010, 354), sind die Ausführungen des AG Köln auch auf Gewerberäume anwendbar.

Für die Wirksamkeit einer – auch formularmäßigen – Vereinbarung, im Gewerbemietvertrag von der Zwölfjahresregel abzuweichen, spricht über die oben schon erwähnten Gründe hinaus (z. B. Lage im Bergschadensgebiet), dass je nach Art des Gewerbes eine fachgerechte Überprüfung in kürzeren Abständen als zwölf Jahren erforderlich sein kann. So, wenn bei einem Restaurantbetrieb zu erwarten ist, dass hin und wieder Änderungen an der Installation vorgenommen werden, z. B. bei Inbetriebnahme neuer Gasherde usw. Auch hier wäre eine dezidierte Vereinbarung unerlässlich.