Betriebskostenabrechnung bei Sozialwohnungen

Betriebskostenabrechnung bei Sozialwohnungen; keine Gegenüberstellung aktueller und früherer Kostenansätze

Auch bei preisgebundenem Neubau erfordert eine Betriebskostenabrechnung keine Beifügung der vorangegangenen Abrechnung oder Gegenüberstellung zu den früheren Kostenansätzen.

Der Bekl. hat aus § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 1996.

Entgegen der von der Kl. vertretenen Auffassung genügt diese Betriebskostenabrechnung den Erfordernissen der §§ 20 Abs. 4 und 4 Abs. 7 NMV i. V. m. § 10 Abs. 1 WoBindG. (...)

Die Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung für 1996 sind auch nachvollziehbar. Die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung sind durch die Angabe der diesen zugrunde liegenden Rechnungen hinreichend erläutert. Erhöhungen der einzelnen Beträge sind durch Stichworte wie z. B. "höhere Preise" oder "gestiegener Verbrauch" knapp, aber hinreichend erläutert. Hierbei wurden die Rechnungsdaten bzw. Zahlungsdaten aufgeführt. Sofern der Mieter dann Zweifel an der Richtigkeit der Angaben hat, steht ihm das Recht zu, die entsprechenden Rechnungen einzusehen und ggf. gegen die einzeln abgerechneten Positionen substantiierte Einwendungen zu erheben. Einsicht in die Rechnungen und Belege hat die Kl. offenbar nicht für notwendig gehalten. Ihr pauschaler Einwand mangelnder Nachvollziehbarkeit kann daher nicht genügen.

Soweit die Kl. eine Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Betriebskosten aus den Abrechnungen für 1996 und 1997 als Wirksamkeitsvoraussetzung vermißt, bestehen Bedenken, ob eine Gegenüberstellung auch erforderlich ist, wenn es nur um Betriebskostennachzahlungen und nicht (auch) um Betriebskostenerhöhungen geht; denn § 20 Abs. 4 NMV sieht nur eine entsprechende Anwendung der §§ 4 Abs. 7 NMV und 10 Abs. 1 WoBindG vor. Denn tatsächlich macht es keinen Sinn bei einem langjährigen Mieter, der Betriebskostenabrechnungen in den Vorjahren erhalten hat, die Positionen früherer Abrechnungen jeweils in die neue Abrechnung einzustellen bzw. ihr gegenüberzustellen. Soweit die Zivilkammer 64 in ihrer Entscheidung vom 8.9.1998 (GE 1998, 1277) eine Gegenüberstellung für einen Teil der dort streitgegenständlichen Abrechnungen mit den Kosten der Vorjahre zum Zwecke der Erläuterung für notwendig gehalten hat, hat sie diese Auffassung nicht näher begründet. Andererseits kann nicht davon ausgegangen werden, daß eine Gegenüberstellung auch bei bloßen Betriebskostennachforderungen selbstver ständlich ist. Eine Betriebskostenabrechnung hat grundsätzlich nur die Zusammenstellung der Kosten, den Umlageschlüssel, den Anteil des Mieters und dessen Vorauszahlungen zu enthalten. Zudem sind - falls zum Verständnis erforderlich - die Kostensteigerungen bei preisgebundenem Wohnraum zu erläutern. Eine Gegenüberstellung mit der Vorjahresabrechnung erscheint der Kammer jedenfalls für den vorliegenden Fall nicht geboten (so generell auch Langenberg, Betriebskostenrecht, S. 181). Dies ist interessengerecht und entspricht offenbar auch der allgemeinen Handhabung durch die Vermieter, wie die kritische Anmerkung der Redaktion des GRUNDEIGENTUMS (GE 1999, 613) zu dem angefochtenen Urteil erkennen läßt. Substantiierte Einwendungen gegen die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung für 1996 hat die Kl. nicht vorgebracht.

Eine Betriebskostenabrechnung hat eine Aufstellung der laufenden Kosten zu enthalten; ein Verweis auf frühere Abrechnungen ist nicht erforderlich. Das gilt auch für preisgebundenen Neubau.

Das Amtsgericht Schöneberg (GE 1999, 649) hatte eine Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Neubauwohnung für unwirksam angesehen, bei der eine Gegenüberstellung zu den früheren Kostenansätzen fehlte. Unter Hinweis auf unsere kritische Kommentierung (GE 1999, 613) hat das Landgericht Berlin das Urteil der Vorinstanz aufgehoben.

Mit Urteil vom 26. November 1999 wies die 63. Kammer die Klage des Mieters auf Rückzahlung ab und meinte, auch ohne Gegenüberstellung zu den Daten des Vorjahres sei die Abrechnung nachvollziehbar. Die entgegenstehende Auffassung der 64. Kammer (GE 1998, 1277) sei nicht begründet; zumindest im vorliegenden Fall sei die Gegenüberstellung zur Erläuterung von Kostensteigerungen nicht geboten.