Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Neubau nur mit Gegenüberstellung aktueller und vorheriger Kosten

Die Betriebskostenabrechnung über preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum ist nur dann formell wirksam, wenn in ihr die Kosten des laufenden Abrechnungsjahres denjenigen des vergangenen Abrechnungsjahres gegenübergestellt werden.

Der Kl. stehen gemäß § 535 Satz 2 BGB (a. F.) keine Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1.359 DM aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 gegen die Bekl. zu.

Die Abrechnung ist bereits formal unwirksam, da sie nicht ausreichend erläutert ist. Nach § 20 Abs. 4 S. 1 NMV gelten für die Abrechnung und Nachforderung von Betriebskosten die §§ 4 Abs. 7 und 8 NMV entsprechend. § 4 Abs. 7 S. 2 NMV setzt eine Erläuterung (hier der Betriebskostenabrechnung) voraus. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer gehört zu einer ordnungsgemäßen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung auch eine Gegenüberstellung der Kosten des vorangegangenen Jahres (LG Berlin, GE 1998, 1277). Denn nur auf diese Weise kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung auch hinsichtlich gestiegener Einmalpositionen nachvollziehen. Hieran fehlt es. Denn die Betriebskostenabrechnung weist nur die Kosten für die jeweilige Abrechnungsperiode auf, ohne eine Gegenüberstellung mit den Kosten der vorangegangenen Abrechnungsperiode zu enthalten. Da sich die Erläuterungspflicht des Vermieters auf alle Positionen bezieht, die sich im Vergleich zum Vorjahr verändert haben (vgl. hierzu LG Berlin GE 2001, 923-924), ist die Gegenüberstellung nach Ansicht der Kammer erforderlich, um aus der Abrechnung nachvollziehen zu können, ob der Erläuterungspflicht nachgekommen ist. Soweit dies in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin anders gesehen wird (GE 2001, 209, 210) schließt sich die Kammer dem nicht an. Zwar mag es sein, daß einem langjährigen Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres bekannt ist und zum Vergleich zur Verfügung steht. Dies trifft auf Mieter, die ihre erste Abrechnung erhalten, aber nicht zu. Unterschiedliche Anforderungen je nach Dauer des Mietverhältnisses an die Betriebskostenabrechnung zu stellen, erscheint jedoch nicht sachgerecht, weshalb die Kammer an ihrer Rechtsprechung festhält.

Bei einer Betriebskostenabrechnung sind die einzelnen Positionen zu erläutern, wenn dafür ein Bedürfnis besteht. Ob bei preisgebundenem Neubau eine strengere Erläuterungspflicht dahin besteht, daß grundsätzlich die Kosten des vorangegangenen Jahres gegenübergestellt werden müssen, ist umstritten (a. A. zu Recht etwa Langenberg NZM 1999, 60).

Die Vermieterin einer preisgebundenen Wohnung hat über die Betriebskosten abgerechnet und verlangte den Nachzahlungsbetrag. Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres wurde nicht erwähnt.

Mit Urteil vom 7. Mai 2002 verwies die 64. Kammer des Landgerichts Berlin auf ihre ständige Rechtsprechung, wonach auch eine Gegenüberstellung der Kosten des vorangegangenen Jahres nötig sei, da nur auf diese Weise der Mieter die Betriebskostenabrechnung nachvollziehen könne. Der entgegenstehenden Auffassung der 63. Kammer des Landgerichts Berlin könne nicht gefolgt werden.