Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Neubau

Der Vermieter von preisgebundenem Neubau kann aus einer Betriebskostenabrechnung keinen Nachzahlungsanspruch herleiten, wenn nicht die alten und die neuen Kostenansätze gegenübergestellt worden sind.

I. Die Klage ist nicht begründet. 1. Der Bekl. kann keinen Zahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 1996 vom 15. Juli 1997 herleiten. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Abrechnung die im Termin zur mündlichen Verhandlung übergebenen "Erläuterungen" beigefügt waren oder nicht. Gemäß §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 Neubaumietenverordnung, 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz müssen auch bei der Erhebung des durch Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforderung von Betriebskosten die alten und neuen Kostenansätze zur gesetzlich vorgeschriebenen Erläuterung und Berechnung gegenübergestellt werden. Hieran fehlt es auch bei den "Erläuterungen". Angegeben ist jeweils nur der neue Kostenansatz, wobei auch "Abschlagszahlungen an die Wasserwerke" eine nicht verwertbare Angabe sind. Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da die Kl. die Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt gestellt hatte.

2. Die Kl. hat auch einen Anspruch auf Auszahlung des sich aus den Abrechnungen vom 8. Juli 1997 und 10.7.1998 ergebenden Heizkostenguthabens in Höhe von insgesamt 2.883,06 DM gemäß § 535 BGB. Der Bekl. kann entgegen seiner Ansicht nicht die Aufrechnung mit dem sich aus der Betriebskostenabrechnung für 1997 vom 15. August 1998 ergebenden Nachzahlungsbetrag erklären. Denn der Bekl. hat auch in dieser Betriebskostenabrechnung die Gegenüberstellung der neuen und alten Kostenansätze unterlassen und somit nicht wirksam über die Betriebskosten abgerechnet. Darüber hinaus ist die erklärte Aufrechnung bereits unzulässig. Der Vermieter kann mit einer Forderung auf Nachzahlung von kalten Betriebskosten gegen einen Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens nicht aufrechnen, vgl. LG Berlin, GE 1995, S. 1085 f. Dies folgt daraus, daß der Vermieter die von den Mietern geleisteten Vorschüsse lediglich fremdnützig verwaltet und die Forderungen nicht aus demselben Treuhandverhältnis entspringen.

Eine Betriebskostenabrechnung hat eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, den Anteil des Mieters und Vorauszahlungen des Mieters zu enthalten - mehr nicht. Die daraus nicht verständlichen Kostensteigerungen sind freilich zu erläutern. Anders als bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist eine Gegenüberstellung zur vorhergehenden Abrechnung nicht erforderlich (Langenberg, Betriebskostenrecht, Seite 181). Das gilt auch für preisgebundenen Neubau.

Gleichwohl gab das Amtsgericht Schöneberg mit Urteil vom 15. März 1999 der Rückzahlungsklage eines Mieters einer Sozialwohnung statt, der eine Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt gezahlt hatte. Es meinte, zur Erläuterung der Betriebskostenabrechnung gehöre auch eine Gegenüberstellung zu den früheren Kostenansätzen, also letztlich eine Beifügung der früheren Betriebskostenabrechnung.

Daß das Gesetz einen solchen Aufwand nicht verlangt, ergibt schon eine bloße Plausibilitätskontrolle, denn in der Regel kennt der Mieter die Vorjahresabrechnungen (vgl. Blank, DWW 1992, 70). Das Urteil ist ein Musterbeispiel für Fehlentwicklungen im Mietrecht, wobei halb Verstandenes in der Bedeutung verändert und auf andere Sachverhalte angewandt wird. Das Amtsgericht Schöneberg hätte sich zwar (ein Zitat fehlt) auf eine Entscheidung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin berufen können (GE 1990, 375). Dort meinte das Gericht, daß auch "für die erstmalige Erhebung des Umlegungsbetrages Betriebskosten" eine Gegenüberstellung nötig sei, also für die Betriebskostenabrechnung. Zur Begründung wird verwiesen auf eine eigene Entscheidung (GE 1987, 827), in der es allerdings nicht um eine Betriebskostenabrechnung, sondern um eine Mieterhöhung wegen gestiegener Bewirtschaftungskosten ging. Vereinbart war die damals noch zulässige Bruttomiete (vgl. § 25 b NMV, der eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 1986 vorsieht). Wie bei preisfreiem Wohnraum ist bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (vgl. § 4 Abs. 2 MHG) in der Tat eine Gegenüberstellung der früheren zu den jetzigen Betriebskosten nötig. Bei einer Betriebskostenabrechnung gilt das allerdings nicht, weil auch bei preisgebundenem Neubau hier die Mieterhöhungsvorschriften mit ihrer Erläuterungspflicht nur entsprechend anzuwenden sind (§ 20 Abs. 4 NMV; Langenberg, Seite 189).

Eine Betriebskostenabrechnung ist aber, auch wenn sie mit einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters endet, keine Mieterhöhung. Auch das in diesem Zusammenhang zuweilen zitierte Urteil des AG Charlottenburg (MM 1987, 73), das ebenfalls eine Gegenüberstellung verlangte, betrifft den Fall der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im preisgebundenen Altbau. Für eine Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Neubau wird dann auch, soweit ersichtlich, von niemandem (mit Ausnahme der 64. Kammer) eine Gegenüberstellung verlangt. Anders ist es nur bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse während der laufenden Abrechnungsperioden; dies ist eine Mieterhöhung mit entsprechender Erläuterungspflicht (Langenberg, Seite 107).

Hinsichtlich des weiteren Punktes der Entscheidung, wonach der Vermieter mit einer Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht gegen einen Zahlungsanspruch des Mieters aus einer Heizkostenabrechnung aufrechnen könne, ist die Fehlentwicklung inzwischen korrigiert. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin (auf die sich das Amtsgericht Schöneberg beruft) hat ihre frühere Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben (GE 1999, 379).