Betriebskostenabrechnung bei nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung

Betriebskostenabrechnung bei nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung; vereinbarte Wohnfläche

Bei einer Abweichung der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag (hier: 133,00 m2) zu der tatsächlichen Wohnfläche (hier: 116,891 m2) - mithin von über 10 % - sind die einzelnen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung, die auf der Basis der unrichtigen Wohnfläche berechnet wurden, nur mit der tatsächlichen Wohnfläche neu zu berechnen, da die Betriebskostenabrechnung insofern formell ordnungsgemäß und inhaltlich unrichtig ist.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Bekl. haben von der vorherigen Vermieterin aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 27.7.2005 und des Nachtrags vom 28.4.2006 die Maisonette-Wohnung, gelegen im 1. Obergeschoss, bestehend aus vier Zimmern, einem Bad und Dusche und WC, einer Küche, einer Abstellkammer, einem Gäste-WC sowie einer Dach-Terrasse/Balkon zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete von 585,20 € abzgl. 10 % Rabatt (58,52 €) zuzüglich einer Betriebskosten-Vorauszahlung in Höhe von zunächst monatlich 130,00 € und ab 1.2.2008 von monatlich 220 €, insgesamt mithin seit dem 1.2.2008 in Höhe von brutto 746,68 €/Monat angemietet. Unstreitig sind im Übrigen die gemäß § 3 Ziffer 2 und Anlage 1 des Mietvertrages umlegbaren Betriebskosten hier wirksam vereinbart worden. Der Kl. ist aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts Potsdam vom 28.11.2006 nunmehr zum Zwangsverwalter über das von den Bekl. bewohnte Hausgrundstück bestellt worden.

Der Kl. trägt vor, dass für die ca. 133,00 m2 große Maisonette-Wohnung gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbart worden sei, dass die Bekl. spätestens am 3. Werktag des Monats den Mietzins und die Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen hätten. Nachzahlungsaufforderungen aus erstellten Betriebskostenabrechnungen seien im Übrigen innerhalb eines Monats nach Aufforderung zu bezahlen.

Mit Schreiben vom 17.12.2007 habe er dann den Bekl. auch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2006 bis 31.12.2006 übersandt. Aus dieser Abrechnung - auf der Grundlage einer Wohnfläche von 133,20 m2 - habe sich ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 1.099,45 € ergeben. In Bezug auf die Kostenpositionen Grundsteuer (195,39 €) und Gebäudereinigung (94,77 €) würde er jedoch nunmehr nach Rechtshängigkeit des Verfahrens die Klage zurücknehmen, so dass sich jetzt noch ein fälliger Betrag in Höhe von 809,29 € ergeben würde.

Zwar hätten die Bekl. bereits mit Schreiben vom 14.1.2008 Widerspruch gegen diese Betriebskostenrechnung eingelegt und insofern auch vorgetragen, dass die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, da als Umlageschlüssel eine falsche Wohnfläche von 133,20 m2 zugrunde gelegt worden wäre und nach dem Vortrag der Bekl. die Wohnfläche lediglich 115,70 m2 betragen würde, jedoch ist er der Auffassung, dass unter Berücksichtigung der Besonderheiten einer Maisonette-Wohnung hier sogar die Wohnfläche 139,93 m2 beträgt und insofern eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2006 - soweit nicht bereits eine teilweise Klagerücknahme erfolgt ist - auch nicht erfolgen müsse.

Weiterhin habe er auch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2007 bis 31.12.2007 erstellt und den Bekl. mit Schreiben vom 26.11.2008 übersandt. Aus dieser Abrechnung habe sich erneut eine Betriebskostennachzahlungsforderung in Höhe von 1.853,13 € ergeben, deren Bezahlung bis zum 29.12.2008 von ihm eingefordert worden sei. In Bezug auf die beanstandeten Kostenpositionen Gebäudereinigung (153,34 €) und Pflege der Außenanlage (946,81 €) für das Jahr 2007 würde er jedoch die Klage nunmehr nach Rechtshängigkeit des Verfahrens zurücknehmen. Zwar hätten die Bekl. mit Schreiben vom 22.1.2009 ihm auch hier mitgeteilt, dass eine Bezahlung der Nachforderungen aus der Abrechnung für das Jahr 2007 nicht erfolgen werde, da nach Ansicht der Bekl. die Wohnfläche anstatt der für die Abrechnung zugrunde gelegten 133,20 m2 nur 115,70 m2 betragen würde und dementsprechend eine Flächenabweichung von mehr als 10 % durch sie nicht toleriert werden könne, jedoch würde es weiterhin dabei verbleiben, dass die Wohnfläche hier insgesamt unter Berücksichtigung der Besonderheiten einer Maisonette-Wohnung insgesamt 139,93 m2 beträgt. Er müsse insofern auch ausdrücklich die von den Bekl. ermittelte Wohnfläche von angeblich 115,70 m2 bestreiten.

Zwar könnten die von dem Sachverständigen nunmehr im gerichtlichen Verfahren grundsätzlich ermittelten Resultate der Vermessung der streitgegenständlichen Wohnung nur schwerlich von ihm angezweifelt werden, jedoch müssten insbesondere die türlosen Durchgänge zwischen Flur und Treppenraum sowie zwischen Schlafzimmer und Ankleidezimmer, die Wandnische im Badezimmer, die Heizungs- und Türnische im großen Wohnzimmer sowie die Fensternische im Wohnzimmer mit berücksichtigt werden bei der Wohnflächenberechnung. Darüber hinaus könne die Fläche der relativ großen Dachterrasse/Balkon - entgegen den Ausführungen des Sachverständigen - nicht nur zu ¼ (25 %), also mit lediglich 4,77 m2 angerechnet werden. Seiner Meinung nach müsse somit diese Fläche der Dach-Terrasse zumindest zu 50 %, d. h. dementsprechend mit einer Fläche von 9,542 m2 als Wohnfläche hinzugerechnet werden. Unter Beachtung dessen, insbesondere unter Hinzurechnung aller o. g. Teilflächen und Berücksichtigung von 50 % der Fläche der Dach-Terrasse würde sich aber auch nach den Berechnungen des Sachverständigen hier dann eine Gesamtwohnfläche der Wohnung der Bekl. von 122,58 m2 ergeben.

Daher würde er trotz der Ausführungen des Sachverständigen in dessen Gutachten dabei verbleiben, dass die Flächenabweichung der tatsächlich nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Wohnfläche zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von ca. 133,00 m2 bzw. den in den Betriebskostenabrechnungen angegebenen Fläche von 133,20 m2 weniger als 10 % betragen würde. Insofern sei die vorliegende Abweichung dementsprechend auch nur als unerheblich anzusehen, weshalb dann auch die vereinbarte Wohnfläche im Mietvertrag hier zugrunde zu legen sei und somit die Beanstandungen der Bekl. hinsichtlich des eingestellten Umlageschlüssels ins Leere gehen müsste. [...]

Die zulässige Klage ist nur im zuerkannten Umfang begründet. Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldnern nämlich nur noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 692,54 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 17.12.2007 für den Zeitraum 1.1.2006 bis 31.12.2006, ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 635,95 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 26.11.2008 für den Zeitraum 1.1.2007 bis 31.12.2007 sowie ein Anspruch auf Zahlung der noch offenen Mietbeträge für die Monate Mai, Juni und Juli 2009 in Höhe von insgesamt 373,32 €, mithin ein Zahlungsanspruch von 1.701,81 € (§ 535 Abs. 2, §§ 556 f. BGB in Verbindung mit § 152 ZVG sowie der WohnflächenVO und § 3 des Mietvertrages der Prozessparteien und dessen Anlage 1) nebst Verzugszinsen zu. Im Übrigen ist die Klage jedoch - soweit sie nicht bereits teilweise zurückgenommen wurde - abzuweisen.

Der Kl. ist als Zwangsverwalter hinsichtlich der noch offenen Betriebskosten und der Mietzinszahlungen für die hier streitigen Zeiträume auch aktivlegitimiert. Die Verpflichtung des Kl. als Zwangsverwalter zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und zur Geltendmachung des Saldos hieraus sowie der noch offenen Mietzahlungen ergibt sich dem Grunde nach aus § 152 Abs. 1, zweiter Halbsatz ZVG. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch offene Mieten und Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung auch dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (BGH, Urteil vom 3.5.2006, VIII ZR 168/05, GE 2006, 907; BGH, Urteil vom 26. März 2003, VIII ZR 333/02, GE 2003, 945). Der Kl. hatte unstreitig in dem hier streitigen Zeitraum auch das Amt des Zwangsverwalters inne, da die angeordnete Zwangsverwaltung und Beschlagnahme für den in diesem Rechtsstreit noch streitigen Zeitraum noch nicht mit Beschluss aufgehoben worden war.

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung voraus (BGH, GE 2008, 655; BGHZ 113, 188 GE 1991, 139; BGH GE 2007, 438; LG Berlin, GE 2008, 673; AG Brandenburg an der Havel, GE 2010, 915); inhaltliche Fehler können aber auch nach Fristablauf noch ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61; BGH, GE 2007, 438; AG Brandenburg an der Havel, GE 2010, 915). Entsprechend der gesetzlichen Regelung (§ 556 Abs. 3 BGB) ist zudem der Zeitpunkt für die Abrechnung nicht in das freie Belieben des Vermieters gestellt, sondern hat die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist zu erfolgen.

Diese Funktion erfüllen die hier durch die Kl.seite an die Bekl. übersandten Betriebskostenabrechnungen vom 17.12.2007 und vom 26.11.2008 aber nur teilweise. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit erforderlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nämlich erst dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(BGH, GE 1982, 135; GE 2003, 250; WuM 2005, 61; GE 2008, 730; GE 2008, 855; GE 2010, 1261; GE 2011, 404; AG Brandenburg an der Havel, GE 2010, 915).

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.5.2008 (VIII ZR 261/07, GE 2008, 855) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.5.2008 jedoch in ständiger Rechtsprechung nunmehr die Auffassung, dass, soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07; GE 2008, 795), oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offengelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH GE 2008, 855), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten ist, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (vgl. BGH, GE 2011, 404; GE 2010, 1682; GE 2010, 1261; GE 2009, 189).

Insofern ist also nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter nämlich nur in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, GE 2011, 404; GE 2010, 1261; GE 2009, 189).

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich somit danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach jedoch zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, GE 2011, 404; GE 2010, 1682; GE 2010, 1261; GE 2009, 189). Gemessen an diesen Maßstäben berührt der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung z. B. mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, somit auch nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (BGH, GE 2010, 1682; GE 2005, 1118).

Danach war auch vorliegend eine Erläuterung des verwendeten Umlagemaßstabs der Wohnfläche grundsätzlich entbehrlich. Bei den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 sind (mit Ausnahme der Positionen „Heizkosten" und „Warmwasserkosten" [welche nur hinsichtlich der „Grundkosten" in Höhe von 30 % eine Gesamt-Quadratmeterzahl aufweisen und im Übrigen nach „Einheiten" bzw. „cbm" abgerechnet wurden] sowie der Positionen Müllabfuhr, Wassergeld Kaltwasser und Kanalgebühr) als Verteilerschlüssel die jeweils mit 430,43 m2 bzw. mit 422,29 m2 bezifferte Gesamt-Quadratmeterzahl und der hierauf entfallende Anteil der Wohnfläche der Bekl. (133,20 m2) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben aber ausreichend genug, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung der Bekl.) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist somit auch eine Erläuterung nicht geboten. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich hier nämlich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, GE 2010, 1682; GE 2008, 855; NZM 2005, 13). Die Angabe verschiedener Gesamtflächen ist auch nicht deshalb unverständlich, weil es sich um im Einzelnen nicht erläuterte Flächenangaben handelt. Eine Gesamtflächenangabe ist nämlich aus sich heraus grundsätzlich nicht erläuterungsbedürftig (LG Berlin, GE 2010, 1203), so dass ein Mieter allenfalls die Richtigkeit der Gesamtfläche bestreiten kann, was indes die Bekl. hier nicht tun, zumal sie hierfür zunächst wohl Einsicht in die entsprechenden Betriebskostenunterlagen hätten nehmen müssen.

Diesen Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung werden die Abrechnungsschreiben der Kl.seite vom 17.12.2007 und vom 26.11.2008 hier jedoch - soweit die Klage insofern nicht bereits teilweise hinsichtlich der „Gebäudereinigung", der „Grundsteuer" sowie der „Pflege der Außenanlagen/Winterdienst" zurückgenommen wurde - gerecht. Wenn nämlich einzelne Positionen einer Betriebskostenabrechnung den o. g. formellen Anforderungen nicht genügen, erstreckt sich dieser formelle Fehler nicht auch auf die übrigen, den formellen Ansprüchen genügenden Abrechnungspositionen. Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, GE 2011, 405; GE 2010, 1261; GE 2007, 438).

Hier hat die Kl.seite aber bezüglich der nach der Wohnfläche abgerechneten Betriebskosten bestimmte Werte den Bekl. als Mietern der Wohnung mitgeteilt, die die Bekl. gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten für Heizung, Warmwasser, Haftpflichtversicherung, Hausmeisterkosten, Allgemeinstrom, Wassergeld, Verbrauchsabgr. Kaltwasser, Kanalgebühr, Müllabfuhr und Grundsteuer nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der der jeweiligen Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 17. November 2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, Seite 219; BGH, Urteil vom 19. Januar 2005, VIII ZR 116/04 = GE 2005, 360), bei evtl. Feststellung eines Messfehlers - der hier durch das Gericht jedoch hinsichtlich der Betriebskosten nicht festgestellt wurde - ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, GE 2008, 855), so dass diese Kosten auch dann wirksam gegenüber den Mietern abgerechnet werden konnten, wenn teilweise andere Betriebskosten ggf. nicht wirksam abgerechnet wurden.

Nur wenn der Mieter - hier die Bekl. - im Übrigen von seinem Prüfungsrecht Gebrauch macht, muss der Vermieter - hier der Kl. - dementsprechend dann auch eine Einzelbelegaufstellung vorlegen, da die o. g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits dargelegt (BGH, GE 1982, 135; GE 2003, 250; OLG Schleswig, GE 1991, 819; KG, GE 1998, 796; OLG Brandenburg, GE 1998, 1271; OLG Düsseldorf, GE 2003, 879; LG Bochum, WuM 2004, 477 = NZM 2004, 779).

Eine Betriebskostenabrechnung ist im Übrigen nicht nur dann ordnungsgemäß, wenn die darin enthaltene Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten hinsichtlich des Verbrauchserfassungszeitraums mit dem Abrechnungszeitraum des Vermieters völlig übereinstimmt (BGH, GE 2008, 853). Dies ergibt sich bereits daraus, dass §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip festlegen; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist grundsätzlich zulässig (BGH, GE 2008, 5471; BGH, GE 2008, 853). Gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen hat, sind somit zulässig und lassen sich zudem auch kaum vermeiden (BGH, GE 2008, 853).

Die Bekl.seite kann hier somit auch nicht wegen vermeintlich formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 eine erneute Berechnung der jeweiligen Betriebskosten von dem Kl. verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Abrechnungen kann die Bekl.seite nämlich eine Neuberechnung hier nicht beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (BGH, GE 2010, 1682; BGH, NZM 2005, 13). Dies kann vorliegend aber dahinstehen, da die Kl.seite berechtigt war, diese Abrechnungen hier so vorzunehmen. Der von der Kl.seite hier gewählte Abrechnungsmodus berechtigt daher die Bekl.seite hier nicht, eine Neuberechnung von der Kl.seite in Form der Erstellung einer neuen Betriebskostenabrechnung zu verlangen.

Soweit die Bekl.seite nunmehr die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen beanstandet (hier: Heizungs-, Warmwasser-, Gebäudereinigung-, Grundsteuer-, Gebäudeversicherungs-, Haftpflichtversicherungs-, Hausmeister-, Pflege Außenanlage/Winterdienst-, Allgemeinstrom- und Wasserkosten sowie Kanal- und Müllgebühren) und diese Posten noch nicht von der Kl.seite zwischenzeitlich bereits zurückgenommen wurden (hier insbesondere: Gebäudereinigung, Grundsteuer und Pflege Außenanlage/Winterdienstkosten), berühren diese Einwendungen somit auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die nunmehr hier im Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten aber durch das Gericht zu befinden ist (BGH, GE 2010, 1682; LG Hamburg, WuM 2004, 498).

Die Bekl. haben die Wohnung selbst vermessen und damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten geprüft, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt. Von den Bekl. als Mietern ist insofern eine weitergehende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung auch nicht zu verlangen, da dies die an einen nicht mit der Rechtslage vertrauten Mieter zu stellenden Sorgfaltsanforderungen ansonsten überspannen würde. Insbesondere erforderte die von einem Mieter zu verlangende Sorgfalt nicht, sich vor der Mängelanzeige über die komplizierte Wohnflächenberechnung kundig zu machen oder gar ein mit erheblichen Kosten verbundenes Sachverständigengutachten zur Wohnfläche (wie nunmehr im Gerichtsverfahren geschehen) einzuholen. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mangelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Bleibt somit - wie hier hinsichtlich der Wohnflächenberechnung - bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürfen Mangelrechte durch die Mieter auch dann geltend gemacht werden, wenn sich das Verlangen im Ergebnis evtl. als unberechtigt herausstellen sollte (BGH, 2010, 1615; BGH, NJW 2009, 1262; BGH, WuM 2008, 145).

Die Mieter/Bekl. gehen insofern auch zutreffend davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufweist, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (BGH, GE 2004, 682; BGH, NJW-RR 2006, 801). Dies gilt, wie die Bekl.seite auch richtig gesehen hat, selbst dann, wenn der Mietvertrag (wie hier) zur Größe der Wohnfläche nur eine „Ca."-Angabe enthält (BGH, GE 2004, 683; BGH, GE 2009, 773).

Die Frage, in welchem Umfang die Flächen einer Wohnung bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche des Mietwohnraums zu berücksichtigen ist, hängt aber davon ab, wie der im Mietvertrag verwendete Begriff „Wohnfläche" zu verstehen ist. Da insoweit ein einheitliches Verständnis hier nicht besteht, bedarf es zur Ermittlung des Inhalts dieses Begriffs der Auslegung. Vorrangig sind dabei zwar die evtl. Vereinbarungen der Parteien zu beachten (BGH, GE 2004, 680; GE 2009, 1118), jedoch haben die Vertrags-/Prozessparteien hier eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag vom 27.7.2005 und/oder im Nachtrag vom 28.4.2006 gerade nicht getroffen. Der zum Abschluss des Mietvertrages verwendete Vordruck sieht nämlich hier nicht vor, dass die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der streitigen Wohnung hier z. B. die WohnflächenVO bzw. die Zweite BerechnungsVO oder aber die DIN 277 bzw. die DIN 283 sein soll.

Zwar kann bei einem Wohnraummietvertrag auch ein Ausnahmefall zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) gegeben sein, bei dem dann eine konkrete Vereinbarung über eine nach der Zweite BerechnungsVO zu berechnenden Wohnfläche nicht vorliegt, so dass dann auch eine Wohnflächenberechnung nach der Zweite BerechnungsVO hier nicht maßgeblich wäre (vgl. dazu: BGH, GE 2006, 1165; BGH, NZM 2006, 375). Insoweit können die Mietvertragsparteien dem Begriff der „Wohnfläche" im Einzelfall auch eine abweichende Bedeutung beimessen, oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (BGH, GE 2004, 688; GE 2007, 1047; GE 2009, 1425). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt somit einer Vereinbarung der Vertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu. Eine derartige Vereinbarung liegt hier aber gerade unstreitig nicht vor.

Die Anrechnung der gesamten Flächen der Wohnung auf die Gesamtwohnfläche der streitbefangenen Mietwohnung könnte zudem auch dann z. B. die Schrägen, Wand-, Heizungs-, Fenster- und Türnischen etc. mit beinhalten, wenn es zutreffen würde, dass eine solche Anrechnung im hiesigen Amtsgerichtsbezirk der ortsüblichen Verkehrssitte entsprechen würde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben nämlich ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung auch Vorrang vor der Zweiten BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 (BGH, GE 2007, 1047; GE 2009, 773). In der jahrzehntelangen Praxis des hiesigen Gerichts wurden jedoch Dachschrägen und Fensternischen schon immer (zumindest teilweise) bei der Berechnung der Wohnfläche gemäß der Zweiten BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 im hiesigen Amtsgerichtsbezirk unberücksichtigt gelassen, so dass das Gericht eine Ortsüblichkeit der Anrechnung dieser Flächen hier derzeitig auch nicht erkennen kann.

Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche (hier angegeben mit: „ca. 133,00 m2") richtet sich dann aber - wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (hier der 27.7.2005) maßgeblichen Bestimmungen (BGH, GE 2007, 1047; GE 2009, 773). Da der Mietvertrag der hiesigen Prozessparteien aber im zeitlichen Geltungsbereich der Wohnflächenverordnung - WoFlV - vom 25.11.2003 geschlossen wurde, ist hier also auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche maßgebend (BGH, GE 2007, 1047; GE 2009, 773), wobei jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. u. a. BGH, GE 2009, 1425; GE 2010, 54; GE 2010, 336; GE 2010, 1049) auch folgende Punkte mit zu beachten sind:

- bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon mit zu berücksichtigen ist, ob diese Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten;

- Flächen von Räumen, die zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als „Wohnraum" anzurechnen sind.

Weichen vereinbarte und tatsächliche Wohnfläche dessen ungeachtet aber voneinander ab, gilt aber dann auch nur bis zu einer Abweichung von 10 % die vereinbarte Wohnfläche.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung, die er zu Fragen der Minderung und Mieterhöhung entwickelt hat nämlich nunmehr auf den Bereich der - hier streitigen - Betriebskostenabrechnung übertragen (BGH, GE 2007, 1686). Dem ist die übrige Rechtsprechung gefolgt (vgl. u. a.: AG Spandau, GE 2009, 723; AG Köln, WuM 2008, 485). Bei einer Flächenabweichung von über 10 % sind somit dann aber (nur) die einzelnen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung mit der tatsächlichen Wohnfläche neu zu berechnen, so dass das Gericht nunmehr hier in dem Rechtsstreit auf Nachzahlung der Betriebskosten hierzu auch entscheiden kann (BGH, GE 2010, 1682; LG Hamburg, WuM 2004, 498).

Hier hat der vom Gericht bestellte Sachverständige Prof. Dr.-Ing. W. Sch. insofern aber eine erhebliche Wohnflächenabweichung hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung sowohl zum Mietvertrag als auch zu den Wohnflächenangaben in den Betriebskostenabrechnungen der Kl.seite festgestellt. Der Sachverständige kommt in seinem schriftlichen Gutachten vom 13.11.2010 und seiner ergänzenden schriftlichen Stellungnahme vom 5.2.2011 nämlich zu dem schlüssigen und fachkundigen Ergebnis, dass die Wohnfläche dieser Wohnung (auch unter Beachtung der Tatsache, dass es sich hier um eine Maisonettewohnung handelt und die relativ große Dach-Terrasse mit zu berücksichtigen ist) eine Gesamt-Wohnfläche von lediglich 115,75 m2 aufweist, obwohl im Mietvertrag eine Wohnfläche von „ca. 133,00 m2" und in den Betriebskostenabrechnungen jeweils eine Wohnfläche von 133,20 m2 vermerkt worden ist, wobei hier nur nicht eindeutig - gemäß der WohnflächenVO - technisch zu klären war, ob die Grundflächen der türlosen Durchgänge (0,38 m2 und 0,41 m2), der Wandnische im Bad (0,05 m2), der Heizungsnische im Fensterbereich (0,301 m2), der Heizungsnische im Glastürbereich (0,216 m2) und der Grundfläche im Bereich der Fensternische/-bank (0,62 m2) auch noch mit zu berücksichtigen sind, so dass die Frage der Einbeziehung dieser (Kleinst-) Flächen eine eher rechtliche Frage darstellt. Hingegen hat der Sachverständige schlüssig und fachkundig dargelegt, dass die insgesamt 19,083 m2 große Dach-Terrasse (Balkon) gerade nicht zu einem größeren Anteil als zu 1/4 hier gemäß der WohnflächenVO zu berücksichtigen ist.

Unter Beachtung dieser schlüssigen und fachkundigen Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing. W. Sch. und Berücksichtigung der o. g. Rechtsprechung sowie der hierzu veröffentlichten Literatur (vgl. u. a.: Dr.-Ing. Jürgen Gante, WuM 2008, 525) geht das erkennende Gericht in dieser Sache von einer rechtlich zu berücksichtigenden Gesamtwohnfläche der Wohnung der Bekl. von insgesamt 116,891 m2 aus (115,75 m2 + 0,38 m2 + 0,41 m2 + 0,05 m2 + 0,301 m2), da insofern die Heizungsnische im Glastürbereich (0,216 m2) und die Grundfläche im Bereich der Fensternische/-bank (0,62 m2) hier nicht zu berücksichtigen sind. Insofern weicht diese hier festgestellte Wohnfläche von insgesamt 116,891 m2 aber um mehr als 10 % von der im Mietsvertrag vereinbarten (133,00 m2) bzw. der in den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegten (133,20 m2) Wohnfläche ab, so dass die Betriebskosten hier hinsichtlich beider streitigen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 auf der Grundlage der objektiv tatsächlich vorhandenen Wohnfläche von insgesamt nur 116,891 m2 neu zu berechnen waren, soweit die Wohnfläche dieser Wohnung als Berechnungsgrundlage für die Berechnung der Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkostenkosten herangezogen wurde.

Unter Beachtung dessen (sowie auch unter Berücksichtigung der teilweisen Klagerücknahme hinsichtlich einzelner Betriebskosten durch die Kl.seite) beträgt die den Bekl. zu Recht in Rechnung zu stellende Gesamtsumme der Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.1.2006 bis zum 31.12.2006 dann aber nur 2.252,54 €. Abzüglich der geleisteten Vorrauszahlungen in Höhe von 1.560 € schulden die Bekl. dem Kl. somit hier auch nur noch 692,54 € und nicht 809,29 €, so dass der Klage in diesem Punkt auch nur noch in dieser Höhe stattzugeben ist. Bezüglich der Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.1.2007 bis zum 31.12.2007 stand dem Kl. insoweit auch nur noch eine Betriebskosten-Gesamtsumme in Höhe von 2.195,95 € zu, so dass - abzüglich der geleisteten Vorrauszahlungen in Höhe von 1.560,00 € - die Bekl. dem Kl. hier auch nur noch als Gesamtschuldner 635,95 € und nicht 752,98 € zahlen müssen und der Klage in diesem Punkt auch nur noch in dieser Höhe stattzugeben, im Übrigen aber abzuweisen ist.

Die Betriebskostenabrechnung nach der vereinbarten Wohnfläche ist auch dann formell wirksam, wenn wegen nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung nach der tatsächlichen Wohnfläche abzurechnen gewesen wäre.

Die Mietvertragsparteien stritten u. a. über Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 für die gemietete Maisonettewohnung, deren Wohnfläche im Mietvertrag mit „ca. 133,00 m2" angegeben war. Der Vermieter legte diese Wohnfläche zugrunde, während die Mieter behaupteten, dass die Wohnfläche tatsächlich jedoch nur 115,70 m2 betrage, so dass nur diese der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt werden könne.

Das AG Potsdam ging nach Einholung eines Sachverständigengutachtens von einer tatsächlichen Wohnfläche von 116,891 m2 aus und sprach die sich danach ergebenden Betriebskostennachforderungen zu. Die Betriebskostenabrechnungen nach der vereinbarten Wohnfläche seien unabhängig davon formell wirksam, dass nach der tatsächlichen Wohnfläche abzurechnen gewesen wäre.

Die Entscheidung entspricht der Auflockerungsrechtsprechung des BGH (Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189), wonach es für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ausreicht, dass der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen, während die Frage, ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, nur die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung betrifft.

Harald Kinne