Betriebskostenabrechnung bei Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum

Betriebskostenabrechnung bei Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum; Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit; Vorwegabzug für Gewerberaum; Darlegungs- und Beweislast für Heizkosten bei Funkablesung

1. Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist auch der Vermieter von Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

2. Ist der - wegen deutlicher Mehrbelastung der Wohnungsmieter - notwendige Vorwegabzug für die Gewerberäume (hier: Altenheim) unterblieben, ist die Betriebskostenabrechnung für das Mischobjekt materiell unwirksam.

3. Bestreitet der Wohnungsmieter die über Funk abgelesenen Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten, hat der Vermieter die Richtigkeit darzulegen und zu beweisen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von Nebenkostenabrechnungen. Die Bekl. fasst für die Abrechnung der Nebenkosten die Liegenschaften S.straße und K.damm bereits seit 1991 zu einer Abrechnungseinheit zusammen. Bei den Liegenschaften handelt es sich um ein Gebäude mit einem Haupteingang in der S.straße und einem Haupteingang im K.damm, das auch im Grundbuch als ein Grundstück ausgewiesen ist. Für das Gesamtgebäude gibt es nur eine Heizanlage. Die Keller- und Müllräume werden gemeinschaftlich von den Bewohnern beider Anschriften genutzt.

Die Kl. wenden sich gegen die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 vom 12.12.2011, die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2010 vom 29.11.2011 und die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 vom 4.12.2012. Aus der Betriebskostenabrechnung 2010 ergab sich für die Kl. ein Guthaben in Höhe von 569,79 €, aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten 2010 eine Nachforderung in Höhe von 1.118,80 € und aus der Nebenkostenabrechnung 2011 eine Nachforderung von 676,20 €. Die sich aus den Abrechnungen 2010 insgesamt ergebende Nachzahlung leisteten die Kl. unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Die Kl. beanstandeten die streitgegenständlichen Abrechnungen für das Jahr 2010 u. a. mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.1.2012. Zuvor hatten sie jedenfalls die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000, 2004, 2007 und 2008 wegen eines unterbliebenen Vorwegabzugs für Gewerbe gegenüber der zu diesem Zeitpunkt von der Bekl. beauftragten Hausverwaltung M. erfolglos beanstandet.

In der S.straße gibt es insgesamt 13 Wohneinheiten. Sieben der Wohneinheiten mit 1.000 m2 Gesamtfläche sind durch das Altenheim I. belegt; für die darauf entfallenden Nebenkosten ist ein Vorwegabzug in den Nebenkostenabrechnungen 2010 und 2011 unterblieben. Im Gebäudeteil K.damm befinden sich insgesamt 16 Wohneinheiten, davon sechs für Wohnzwecke und 10 für gewerbliche Zwecke. Im Tiefparterre befindet sich die Bau- und Möbeltischlerei P. e.K. Im Erdgeschoss befindet sich ein Import­/Exportgewerbe mit einem hohen Müllablagerungsaufwand (Papier und Pappkartons). Im 1. OG befindet sich eine Zahnarztpraxis mit einer Nutzfläche von über 200 m2. Ferner erstreckt sich die Jugendpension „Hotel Pension G." mit 70 Betten in Ein- bis Sechsbettzimmern, die alle mit Dusche und WC ausgestattet sind, über die zweite bis vierte Etage, die vier Wohneinheiten umfasst. Alle Etagen sind mit dem Aufzug erreichbar. In der Pension wird Frühstück angeboten.

In der Liegenschaft S.straße wurden am 3.5.2010 die analogen Heizkostenverteiler gegen über Funk ablesbare Heizkostenverteiler ausgetauscht. Im Abrechnungszeitraum 2009 entfielen auf die Kl. Heizkosten in Höhe von insgesamt 1.077,12 €, im Abrechnungszeitraum 2010 Heizkosten in Höhe von insgesamt 2.438,80 €. Die Kl. forderten die von der Bekl. beauftragte Hausverwaltung unter Angabe der Gründe mehrfach auf, materiell ordnungsgemäße Abrechnungen zu erstellen.

Die Kl. sind der Auffassung, die Zusammenfassung der Liegenschaften S.straße und K.damm zu einer Abrechnungseinheit sei unzulässig und für die ansässigen Gewerbe und Freiberufler sei ein Vorwegabzug der Gewerbekosten vorzunehmen. Die Kl. bestreiten die Richtigkeit der den Abrechnungen der Heiz- und Wasserkosten für 2010 und 2011 zugrunde liegenden Ablesewerte. ...

[...] 2. Die Klage ist aber nur im ausgeurteilten Umfang begründet.

a) Abrechnungseinheit

Die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen sind nicht deshalb materiell unwirksam, weil die Gebäude K.damm und S.straße in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst wurden.

Es ist bereits zweifelhaft, ob es sich vorliegend überhaupt um eine Wirtschaftseinheit handelt, da nicht mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Die Anschriften S.straße und K.damm betreffen unstreitig ein Gebäude mit zwei Haupteingängen. Da diese an verschiedenen Straßen liegen, haben die jeweils erreichbaren Wohnungen unterschiedliche Anschriften. Es handelt sich auch grundbuchrechtlich um ein Grundstück.

Selbst wenn es sich um eine Abrechnungseinheit handelt, ist diese nicht zu beanstanden. Vorliegend haben die Mietvertragsparteien nicht vereinbart, dass für Wohnungen unter jeder Anschrift eine Einzelabrechnung erstellt wird. Im Mietvertrag ist hinsichtlich des Mietobjekts lediglich angegeben, dass Mietgegenstand die Wohnung im Dachgeschoss links in der S.straße, Berlin, ist. Darüber hinaus sind keine konkreten Vereinbarungen dazu getroffen, wie die Nebenkosten abzurechnen sind. Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen. Vielmehr hat der BGH ausdrücklich offen gelassen, ob bereits die Bezeichnung des Mietobjekts mit Straße und Hausnummer eine Vereinbarung über die Abrechnungseinheit enthält (BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118; BGH, Urteil vom 14.7.2010, VIII ZR 290/09, GE 2010, 1415). Nach überwiegender Auffassung, der sich das erkennende Gericht anschließt, ist dies jedoch zu verneinen, da die Lagebeschreibung in der Regel nur der Bezeichnung des Mietobjekts dient (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 2011, § 556 a Rn. 60 f.; 10. Aufl.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn 4030; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 27; LG Darmstadt, WuM 2000, 311). Unabhängig von der Adressangabe ist die Bildung einer Abrechnungseinheit jedenfalls dann zulässig, wenn eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist (BGH, aaO.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10, GE 2010, 1582). Vorliegend verfügt das gesamte Gebäude nur über eine gemeinsame Heizungsanlage für beide Anschriften, so dass eine getrennte Abrechnung nicht möglich ist. Hinsichtlich der Heiz- und Wasserkostenabrechnungen ist die bereits aus diesem Grunde von Beginn des Mietverhältnisses an vorgenommene Abrechnung unter Zugrundelegung der Abrechnungseinheit daher nicht zu beanstanden.

§ 556 BGB beschränkt einen Vermieter indes nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist. Fehlt wie im vorliegenden Fall eine vertragliche Regelung hinsichtlich der Abrechnungseinheit, kann der Vermieter nach billigem Ermessen gem. § 315 BGB bestimmen, ob er mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfasst (BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10, aaO.; Schmid, Rn. 4031). Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist auch die von der Bekl. hinsichtlich der kalten Betriebskosten von Beginn des Mietverhältnisses an gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit S.straße/K.damm nicht zu beanstanden. Unstreitig werden die Keller- und Müllräume gemeinschaftlich von den Bewohnern beider Anschriften genutzt. Jedenfalls hinsichtlich der Kosten für Hausbeleuchtung/Strom bzw. Allgemeinstrom und Müll und Recycling bzw. Papier- und Restmüll ist daher nur eine einheitliche Abrechnung möglich. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Objekte unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil eines zusammenhängend errichteten Gebäudekomplexes und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend vergleichbar. Dass sich in der Wirtschaftseinheit Wohn- und Gewerberäume befinden, ist unschädlich (Schmid, Rn. 4035, m.w.N.). Hier befinden sich in beiden Gebäudeteilen sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten.

Anhaltspunkte dafür, dass die Bildung der Abrechnungseinheit im vorliegenden Fall unbillig ist, sind nicht ersichtlich. Dies ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass einzelne Kostenpositionen getrennt abgerechnet werden könnten. Denn eine Bildung der Abrechnungseinheiten nur für einzelne Kostenpositionen ist nicht erforderlich (BGH, wie vor, Rn. 21; Schmidt, Rn. 4039a). Auf die Erforderlichkeit eines Vorwegabzugs für Gewerbe kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, da dies allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen betrifft (BGH, wie vor, Rn. 22).

b) Vorwegabzug

Zwischen den Parteien ist die Erforderlichkeit eines Vorwegabzugs hinsichtlich der kalten Betriebskosten und der Heizkostenabrechnungen für das Altenheim I. nunmehr unstreitig, weil der erhöhte Verbrauch des Heims zu einer deutlichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 sind daher wegen unterbliebenen Vorwegabzugs hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten materiell unwirksam. Die Heizkostenabrechnungen 2010 und 2011 sind aufgrund des erhöhten Verbrauchs durch das Heim ebenfalls materiell unwirksam, soweit es sich nicht um die im Einzelnen erfassten Verbrauchskosten handelt. Da die Kl. dies jeweils innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegenüber der Hausverwaltung der Bekl. geltend gemacht haben, war die materielle Unwirksamkeit der Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 festzustellen. Auf die Frage eines erforderlichen Vorwegabzugs für die weiteren ansässigen Gewerbe kam es daher nicht mehr an.

c) Ablesewerte Heiz- und Wasserkosten

Die Heiz- und Wasserkostenabrechnungen 2010 und 2011 sind materiell unwirksam, soweit sie auf den in der Abrechnung zugrunde gelegten Ablesewerten beruhen.

Die Heizkostenabrechnungen 2010 und 2011 sind materiell unwirksam, da die Bekl. hinsichtlich der von den Kl. bestrittenen Verbrauchsansätze beweisfällig geblieben ist. Da in der Wohnung der Kl. im Jahr 2010 über Funk ablesbare Heizkostenverteiler eingebaut wurden und die Kl. mithin im Zeitpunkt der Ablesung keine Kenntnis über die ermittelten Verbrauchsstände erhalten und damit keine Kontrollmöglichkeit haben, konnten sie die Richtigkeit der Verbrauchsansätze bestreiten (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Anhang I Rn. 157, K Rn. 19). Die Bekl. als Vermieterin hat daher die Richtigkeit aller Ansätze in der Abrechnung darzulegen und zu beweisen (wie vor). Dies hat sie jedoch nicht getan. Die Richtigkeit der Verbrauchsansätze in den Heizkostenabrechnungen ergibt sich weder aus den Erläuterungen in den „Einzelabrechnungen Energie- und Betriebskosten" noch aus den von der Bekl. vorgelegten Quittungen. Es ist bereits nicht vorgetragen, wie und wann die Ablesung im Einzelnen erfolgte. Die Bekl. hat auch keinen Beweis für die Richtigkeit der abgelesenen Verbrauchswerte angetreten. Dass die Kl. die Verbrauchswerte zum maßgeblichen Zeitpunkt selbst ablesen konnten und insoweit in die Funktionsweise der Geräte und die Ablesetechnik eingewiesen wurden, hat die Bekl. nicht vorgetragen.

Auch hinsichtlich der den Abrechnungen zugrunde liegenden bestrittenen Verbrauchswerte für Warm- und Kaltwasser hat die Bekl. nicht nachvollziehbar dargelegt, wann und wie diese ermittelt wurden. Aus dem als Anlage B6 eingereichten Schreiben ergibt sich in Bezug auf die Kaltwasserkosten 2010 lediglich, dass der angefallene Verbrauch ab März 2010 auf den gesamten Abrechnungszeitraum hochgerechnet wurde. Wo die Jahresablesung am 11.1.2011 durch wen durchgeführt wurde und ob die Ablesewerte den Kl. mitgeteilt wurden, trägt die Bekl. nicht vor. Für 2011 ist ebenfalls nicht konkret vorgetragen, wann die Ablesung der Verbrauchseinheiten für Wasser wo durch wen erfolgte. Die Bekl. hat zudem auch keinen Beweis für die Richtigkeit der Werte angetreten.

Auch für die Abrechnung von Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum darf der Vermieter mehrere von ihm verwaltete und zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Fehlt der – notwendige – Vorwegabzug für Gewerberaum, ist die Abrechnung nur materiell unwirksam. Bei Funkablesung der Heiz- und Warmwasserkosten reicht einfaches Bestreiten des Wohnraummieters aus.

Streitig waren Betriebskostenabrechnungen für eine Wohnung, die sich in einem Eckhaus befand, das Haupteingänge von zwei Straßen aus aufwies, aber auf einer im Grundbuch als einheitliches Grundstück ausgewiesenen Liegenschaft stand und auch nur über eine Heizung verfügte, die den gesamten Gebäudekomplex versorgte. In diesem Eckhaus befanden sich nicht nur Wohnungen, sondern auch Gewerberäume – darunter eine Pension, ein Altenheim, eine Arztpraxis und eine Tischlerei.

Der Vermieter fasste den unter verschiedenen Hausnummern und Straßenbezeichnungen geführten Gebäudekomplex zu einer Abrechnungseinheit zusammen, womit der Mieter nicht einverstanden war. Ferner fehlte in den Betriebskostenabrechnungen der – wegen deutlicher Mehrbelastung der Wohnungsmieter – notwendige Vorwegabzug für die Gewerberäume, was der Mieter fristgerecht gegenüber der Hausverwaltung rügte. Schließlich beanstandete der Mieter die über Funk abgelesenen Verbrauchswerte, ohne dass der Vermieter Beweis für deren Richtigkeit antrat.

Das AG Charlottenburg gab der auf Feststellung der Unwirksamkeit der Abrechnungen gerichteten Klage im Wesentlichen statt.

Auch für die Abrechnung von Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum dürfe der Vermieter mehrere von ihm verwaltete und zusammenhängende Gebäude selbst dann zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung bestehe.

Fehle der – notwendige – Vorwegabzug für Gewerberaum, sei die Abrechnung nur materiell unwirksam.

Bei Funkablesung der Heiz- und Warmwasserkosten reiche einfaches Bestreiten der Verbrauchsansätze mit der Folge aus, dass der Vermieter deren Richtigkeit darzulegen und zu beweisen habe.

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Der BGH hat in seinem – auch zitierten – Urteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10 - zwar nur die Zusammenfassung der der Wohnnutzung dienenden zusammenhängenden Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit für zulässig gehalten. Er hat diese aber im Wesentlichen mit dem dem Vermieter gemäß § 315 BGB zustehenden billigen Ermessen und damit begründet, dass dies im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB entspreche, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben würden.

Diese Gesichtspunkte sprechen aber auch für die Zulässigkeit der Bildung von Abrechnungseinheiten aus Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Wenn aber Abrechnungseinheiten insoweit gebildet werden dürfen, darf der Vermieter alle Betriebskosten nach diesen abrechnen, ohne dass eine einheitliche Abrechnung auch technisch notwendig sein muss; denn der BGH (Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04) hat die auf technischen Gründen beruhende Notwendigkeit einer einheitlichen Abrechnung nicht zu einer unabdingbaren Voraussetzung für die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erhoben, sondern diesem Gesichtspunkt nur im Hinblick auf die Auslegung der vertraglichen Abreden Bedeutung beigemessen.