Betriebskostenabrechnung bei Mietermehrheit an alle Mieter

Betriebskostenabrechnung bei Mietermehrheit an alle Mieter; Vorwegabzug für Wasserkosten einer Arztpraxis

Betriebskostenabrechnungen bedürfen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mitmieter.

Die Aktivlegitimation der Kl. ist zwar nunmehr nachgewiesen, das Amtsgericht geht jedoch zu Recht davon aus, daß es an einer Betriebskostenabrechnung und Erhöhungserklärung gegenüber beiden Mietern fehlt. Ob die Kl. regelmäßig Schreiben nur an einen der Mieter gerichtet hat, ist unerheblich. Wieso der Bekl. zu 2) gegen Treu und Glauben verstoßen sollte, wenn er die mangelnde Adressierung geltend macht, ist unerfindlich. Auch geht die Annahme der Kl. fehl, auf der Grundlage der Ansicht des Amtsgerichts sei wenigstens die Bekl. zu 1) zu verurteilen gewesen. Betriebskostenabrechnungen bedürfen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mitmieter. Erst wenn diese Fälligkeit eingetreten ist, ist es der Kl. im Rahmen der Gesamtschuldnerschaft unbenommen, sich nur an einen der Mieter zu halten. Auch soweit die Kl. nunmehr die Abrechnungen gegenüber beiden Mietern vorgenommen hat, hilft das nicht weiter. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage mit Erklärungen vom 20. Dezember 1999 Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 1998 erhöht werden könnten. In den Abrechnungen fehlt es weiterhin zudem an einem Gewerbevorabzug. Bereits das Amtsgericht hat auf die diesbezügliche Rechtsprechung der Kammer hingewiesen, nach der es eines solchen Vorwegabzugs bedarf bzw. der Erläuterung in der Abrechnung, warum ein solcher trotz Gewerbe nicht vorgenommen wird. Soweit die Kl. ausführt, höhere Kosten für die vorhandene Arztpraxis seien nicht angefallen, gehören solche Erläuterungen bereits in die Abrechnung. Darüber hinaus trägt die Kl. selbst vor, die Wasserkosten der Arztpraxis würden im Rahmen der Nebenkosten alleine auf den Gewerbemieter umgelegt, ohne daß sich Entsprechendes den Betriebskostenabrechnungen entnehmen ließe. Auf dieser Grundlage kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Gewerbebetrieb sich nicht auf die abrechnungsmäßig angesetzten Werte ausgewirkt hat, was die Bekl. auch umfassend mit Schriftsatz vom 15. September 1999 bestritten hatten.

Daß im Mietrechtsalltag auch einem erfahrenen Praktiker Fehler unterlaufen können, ist eine allseits bekannte Erfahrungstatsache. Das gilt auch für Richter, wie das Urteil der 62. Kammer des Landgerichts Berlin vom 15. Juni 2000 zeigt. Es ging um eine Betriebskostenabrechnung, die der Vermieter versehentlich nur einem der beiden Mieter übersandt hatte. In den von keinerlei Zitaten geschmückten Entscheidungsgründen (die Kammer war sich offenbar sehr sicher) heißt es dazu lapidar, Betriebskostenabrechnungen müßten immer allen Mitmietern zugehen. Nun ist allerdings das Gegenteil richtig, denn nur vertragsgestaltende Erklärungen wie Mieterhöhungen oder Kündigungen müssen wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses immer von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet sein. Eine Betriebskostenabrechnung verändert jedoch den Mietvertrag nicht, sie ist noch nicht einmal eine Willenserklärung, sondern allein ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB (Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Auf. 2000 Seite 197). Zur Ehrenrettung der Kammer sei allerdings hinzugefügt, daß auch Seldeneck (Betriebskosten im Mietrecht Rdn. 3420 - ebenfalls ohne Begründung) diesem Irrtum aufgesessen ist.