Betriebskostenabrechnung bei Insolvenz des Mieters

Betriebskostenabrechnung bei Insolvenz des Mieters; Zugang an den Insolvenzverwalter; Abrechnungsfrist; Enthaftungserklärung

Nach der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugehen.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat in der Hauptsache gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Nachzahlung von noch restlichen 381,89 € aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009 vom 3. Dezember 2010, der Sache nach allenfalls zu stützen auf §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 670, 666, 662, 535 BGB.

Die Kl. hat gegenüber dem Bekl. zu spät abgerechnet.

a) Die Abrechnung ist dem Mieter vom Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten des Jahrs 2009 endete mit dem letzten Tag des Jahres 2009. Die Abrechnung war dem Bekl. damit bis zum Ablauf des Dezember 2010 mitzuteilen.

Die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009 ist dem Bekl. erst im Verlauf des Rechtsstreits, im Juli 2012 zugegangen.

b) Unerheblich ist der Zugang der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009 beim Insolvenzverwalter, dem Treuhänder in der Insolvenz über das Vermögen des Bekl. im Verhältnis zum Bekl. selbst.

Die Mitteilung der Abrechnung an den Verwalter noch im Jahr 2010 ersetzte eine Abrechnung gegenüber dem Bekl. nicht.

Die Kl. wusste bereits seit März 2009 auf die Erklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders des Bekl., dass über das Vermögen des Bekl. mit dem 10. März 2009 die Insolvenz angeordnet war. Und der Treuhänder hatte bereits im - von der Kl. vorgelegten - Schreiben vom 19. März 2009 nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fäl­lig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so kann der Insolvenzverwalter/Treuhänder nach § 109 Abs. 1 Satz 2, § 313 InsO die Erklärung abgeben, dass Ansprüche, die erst nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Durch diese Erklärung wird der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortgesetzt. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verdrängt hinsichtlich der schuldnerischen Wohnung das Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters (vgl. die Begründung BT-Drucks. 14/5680 S. 27). Die Regelung dient der Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, denen sie durch dessen in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand ausgesetzt ist (zitiert: BGH, Urteil vom 23. Februar 2012, IX ZR 29/11, NJW 2012, 1881).

c) Soweit die Kl. angenommen hat (vgl. Beate Flatow, Der Einfluss des Verbraucherinsolvenzverfahrens auf das Mietverhältnis, NZM 2011, 607), der Bekl. sei mit der Erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO lediglich so etwas wie eine Zahlstelle im Mietverhältnis geworden, während der Insolvenzverwalter oder Treuhänder weiter für die Zeitdauer des Insolvenzverfahrens als der Vertragspartner des Vermieters anzusehen sei, von ihm und ihm gegenüber Erklärungen im Mietverhältnis abzugeben seien, ihm insbesondere die Abrechnung der Betriebskosten mitzuteilen sei, ist das nicht richtig.

Mit der Erklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wird nach Ablauf der Frist der Mietvertrag allein mit dem Schuldner, hier dem Bekl. fortgesetzt (vgl. BGH ebd.; so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 24. November 2010, 215 C 88/10, GE 2011, 272).

d) Nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter eine Nachzahlung aus der Abrechnung nicht mehr mit Erfolg geltend machen, es sei denn, er habe die Verspätung nicht zu vertreten.

Dafür, dass dem Vermieter das verspätete Geltendmachen der Nachzahlung aus der Abrechnung nicht anzulasten ist, spricht nach dem Vortrag der Parteien und nach den sonst bekannten Umständen nichts.

Der Kl. waren alle hier relevanten Umstände des Mietverhältnisses bekannt: Sie wusste um die Anordnung der Insolvenz, den Zeitpunkt ihres Beginns und um die Freigabe des Mietvertrags und den Zeitpunkt dieser Freigabe. Einer inhaltlich zutreffenden und rechtzeitigen Mitteilung der Abrechnung an den Bekl. hätte nichts im Wege gestanden.

Nach der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist – also spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums – dem Mieter zugehen.

Der Vermieter übersandte die Betriebskostenabrechnung für 2009 dem für den Mieter bestellten Insolvenzverwalter im Jahr 2010. Der über das Vermögen des Mieters bestellte Insolvenzverwalter hatte aber bereits mit Schreiben vom 19. März 2009 erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht mehr im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Dem Mieter selbst ging die Betriebskostenabrechnung erst im Juli 2012 zu. Die Parteien stritten im Rahmen eines Rechtsstreits über Nachforderungsansprüche aus der Abrechnung darüber, ob die Abrechnung noch rechtzeitig gewesen sei.

Das AG Köpenick hielt die Abrechnung für verspätet, da sie dem Mieter und nicht dem Insolvenzverwalter hätte zugehen müssen. Die Erklärung des Insolvenzverwalters sei als Enthaftungserklärung anzusehen. Wenn Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners sei, könne der Insolvenzverwalter eine derartige Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 der Insolvenzordnung abgeben mit der Folge, dass das Mietverhältnis nach Ablauf des in der Erklärung enthaltenen Zeitraums nicht beendet, sondern allein mit dem Mieter fortgesetzt wird; diese Regelung verdränge für die Wohnung des Schuldners das Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters. Dann aber müsse die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist wieder dem Mieter zugehen.,

Richtig ist zwar, dass die Erklärung des Insolvenzverwalters als Enthaftungserklärung i.S.d.§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO mit der Folge angesehen werden durfte, dass das Mietverhältnis mit dem Mieter fortgesetzt wurde, so dass dieser grundsätzlich Adressat der Abrechnung war (BGH, Urteil vom 23. Februar 2012, IX ZR 29/11, NZM 2012, 638).

Fraglich ist jedoch, ob dies auch noch mit Rücksicht darauf gilt, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO eine (einfache) Insolvenzforderung selbst dann darstellt, wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war (BGH, Urteil vom 13. April 2011, VIII ZR 295/10, GE 2011, 684). Das dürfte aber mit Rücksicht darauf zu verneinen sein, dass nach dem dem Urteil des BGH vom 13. April 2011 zugrunde liegenden Sachverhalt die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr dem Mieter nach der Enthaftungserklärung des Treuhänders – rechtzeitig – zugegangen ist, ohne dass der BGH dies beanstandet hat.

Hinweis: Sicherheitshalber sollte die Betriebskostenabrechnung sowohl dem Insolvenzverwalter als auch dem Mieter (rechtzeitig) übersandt werden.