Betriebskostenabrechnung auf der Basis von Sollvorschüssen

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

I. 1 Die Kl. als Vermieterin nimmt den Bekl. als ihren Mieter auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten sowie auf erhöhte monatliche Vorauszahlungen in Anspruch. In den zugrunde liegenden Abrechnungsschreiben zog die Kl. von den Mietnebenkosten die vereinbarten Vorauszahlungen (sogenannte Soll-Vorschüsse), die im Streitfall den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (sogenannte Ist-Vorschüsse) entsprechen, ab.

2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Kl. dem Grund nach stattgegeben. Hiergegen will sich der Bekl. mit der von ihm beabsichtigten - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision wenden, für die er Prozesskostenhilfe beantragt.

II. 3 Der Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe ist zurückzuweisen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung aus den zutreffenden Gründen des Berufungsurteils keine Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 ZPO).

4 Die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten durch die Kl. auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüssen) anstatt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüssen) ist formell wirksam.

5 Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Senatsurteile vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 = NJW 2008, 142, Tz. 24; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, GE 2009, 189 = NJW 2009, 283, Tz. 21). Diesen Anforderungen genügen die Abrechnungen der Kl.

6 Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, GE 2003, 250 = NJW-RR 2003, 442, unter III 2). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22). Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt (a. A. bezüglich der Abrechnung nach Soll-Vorschüssen: Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 138). In beiden Fällen kann der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 21), beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist dies hier der Fall.

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam, entschied der BGH erneut.

Die Vermieterin nahm ihren Mieter auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten sowie auf erhöhte monatliche Vorauszahlungen in Anspruch. In den zugrunde liegenden Abrechnungsschreiben zog die Klägerin von den umgelegten Betriebskosten die vereinbarten Vorauszahlungen (so genannte Soll-Vorschüsse), die im Streitfall den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (so genannte Ist-Vorschüsse) entsprachen, ab.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Vermieterin dem Grund nach stattgegeben. Hiergegen will sich der Mieter mit der von ihm beabsichtigten - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision wenden, für die er Prozesskostenhilfe beantragt.

Der BGH wies den Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe zurück. Die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten durch die Vermieterin auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) sei formell wirksam. Zwar seien grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt seien, betreffe jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit. Insoweit könne im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. In beiden Fällen könne der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt seien.

Der BGH hat den Streit, ob in der Abrechnung nur die von den Mietern während des Abrechnungszeitraums tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) einzustellen sind (so OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.12.2000, 10 U 134/98, GE 2001, 488; LG Berlin, Urteil v. 13.10.2000, 64 S 213/00, GE 2001, 206; AG Charlottenburg, Urteil v. 23.1.2001, 18 C 560/00, GE 2001, 556 für preisgebundenen Neubau; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 78) oder die Angabe der geschuldeten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) ausreicht ( so LG Berlin, Urteil v. 28.9.2000, 67 S 85/00, GE 2001, 492; LG Berlin, Urteil v. 2.7.2001, 62 S 466/00, GE 2001, 1268; LG Berlin, Urteil v. 15.3.2002, 65 S 327/01, GE 2003, 257; LG Berlin, Urteil v. 15.5.2006, 67 S 398/05, GE 2006, 1409; Jablonski, GE 2002, 1182; Schach, GE 2001, 471 [475]) dahin gehend entschieden, dass die Angabe der Soll-Vorschüsse ausreicht. Das war nach dem Urteil des BGH (Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, GE 2005, 543), wonach der Vermieter zumindest bei beendetem Mietverhältnis auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht gehindert ist, über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Abschlagszahlungen des Mieters abzurechnen, zu erwarten. Nach dem BGH kommt es lediglich darauf an, ob der Mieter unschwer erkennen kann, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Falls er darüber im Unklaren ist, kann er den Vermieter um Aufklärung bitten. Bei der Angabe der Soll-Vorauszahlungen handelt es sich also nicht um einen formellen Fehler, sondern um einen inhaltlichen Fehler, der auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigt werden kann (so auch LG Berlin, Urteil v. 10.2.2005, 62 S 367/04; AG Rheda-Wiedenbrück, Urteil v. 13.12.2006, 11 C 8/05, NZM 2007, 85).