Betriebskostenabrechnung auf Basis von Schätzwerten

Betriebskostenabrechnung auf Basis von Schätzwerten; Erläuterungspflicht; formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung unabhängig von Richtigkeit der Messwerte

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9 a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

1 Der Kl. ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der Bekl. erwarb die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und trat als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

2 Der Kl., der nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet ist, errechnete für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 485,14 €, dessen Zahlung er mit der Klage verlangt. Der Bekl. rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12. Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von 1.051,44 € aus, auf dessen Zahlung der Bekl. den Kl. widerklagend in Anspruch nimmt.

3 Der Bekl. wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch auf 1.651,30 € und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen auf 217,86 € geschätzt worden seien. Nach Auffassung des Kl. entspricht die Abrechnung vom 12. Juli 2012 nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

4 Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die lediglich vom Bekl. eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Zahlungsanspruch weiter.

5 Die Revision hat Erfolg. [...]

10 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entspricht die dem Kl. von dem Bekl. für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 12. Juli 2012 den formellen Anforderungen.

11 1. Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z. B. Senatsurteile vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, GE 2013, 1651 = WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, GE 2012, 607 = NJW 2012, 1502 Rn. 23 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191 = WuM 2010, 493 Rn. 11; jeweils m.w.N.).

12 2. Diesen Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung des Bekl. vom 12. Juli 2012 gerecht.

13 a) Aus dieser Abrechnung sind sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten (Heizung 6.483,24 €; Warmwasser 3.171,03 €) als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich.

14 Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 % der Gesamtkosten) ist jeweils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Kl. angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.

15 Bei der Umlage nach Verbrauch (70 % der Gesamtkosten, bei den Heizkosten 4.538,27 €, bei den Warmwasserkosten 2.219,72 €) lässt sich der Abrechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wurden.

16 Auch für die Wohnung des Kl. sind eine konkrete Warmwassermenge (22,82 m3) angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten, deren Summe sich auf 8.260,75 Einheiten beläuft. Da in der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist (22.702,97 Einheiten), kann der als Anteil des Kl. ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.651,30 €) rechnerisch nachvollzogen werden. Entsprechendes gilt für die Umlage von 70 % der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Verhältnis des für die Wohnung des Kl. angegebenen Verbrauchs (22,82 m3) zum Gesamtverbrauch (232,51 m3) im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

17 Dass die für die Wohnung des Kl. angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs" ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume" beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

18 b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung und einer in der Instanzrechtsprechung (AG Schöneberg, WuM 1978, 23; AG Neuruppin, WuM 2004, 538, 539; LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; AG Charlottenburg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Tiergarten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 - 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb [zum Gewerberaum]) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9 a HeizKV Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556 c BGB - HeizkostenV Rn. 9) vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9 a HeizKV Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250). Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9 a Heizkostenverordnung entspricht.

III. 19 Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat sich von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig bisher nicht mit der materiellen Richtigkeit der Abrechnung des Kl. vom 12. Juli 2012 beschäftigt. Dies wird nachzuholen sein.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten – nicht erläuterten – Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen, und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9 a Heizkostenverordnung entspricht.

Der Vermieter wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien. Nach Auffassung des Wohnraummieters entsprach diese Abrechnung nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Er errechnete für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten, das er einklagte. Der Vermieter seinerseits nahm seinen Mieter widerklagend auf Zahlung der sich aus seiner Abrechnung ergebenden Nachforderung in Anspruch. Gegen die Abweisung seiner Widerklage in den Vorinstanzen richtete sich die zugelassene Revision des Vermieters.

Die Revision hatte Erfolg. Nach Auffassung des für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH genügte die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Heizkostenabrechnung für deren formelle Ordnungsgemäßheit. Dass die für die Wohnung des Mieters angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhten, sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs" ermittelt worden waren, und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume" beruhte, rechtfertige keine andere Beurteilung. Insbesondere müsse der Vermieter für die formelle Wirksamkeit nicht bereits in der Abrechnung darlegen und erläutern, auf welche Weise er, wenn für die abzurechnende Wohnung eine Verbrauchsablesung unterblieben ist, die dann nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV als Verbrauchswerte anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt habe. Es bedürfe insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen könne, weil damit die Abrechnung überfrachtet werde.

Der BGH bleibt auf seiner Linie, nur marginale Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Abrechnung zu stellen und räumt mit der weitverbreiteten Ansicht (vgl. u. a. LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; zuletzt OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 - 1 U 45/13; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9 a HeizKV Rn. 30) auf, dass die formelle Wirksamkeit von der Erläuterung der angesetzten Werte abhängt. Zu Recht sieht der BGH in einer solchen Erläuterung eine Überfrachtung der rechnerisch nachvollziehbaren Abrechnung.