Betriebskostenabrechnung auf Basis von Miteigentumsanteilen

Betriebskostenabrechnung auf Basis von Miteigentumsanteilen; Kosten der Glasdachreinigung; Kosten der Tiefgarage; Mietkosten für Hausmeistergeräte; Betriebsstoffe

1. Die Mietvertragsklausel "Abrechnung auf der Basis von Miteigentumsanteilen" schließt die Bildung verschiedener Abrechnungseinheiten nicht aus.

2. Die Kosten der Reinigung des Glasdaches über dem Eingang sind umlagefähig.

3. Bei den als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten der Tiefgarage braucht ohne konkreten Anlaß nicht zwischen Instandhaltungs- und Wartungskosten unterschieden zu werden.

3. Die Mietkosten für Geräte für den Hausmeister sind nicht umlagefähig. Die vom Hausmeister benötigten Betriebsstoffe für seine Tätigkeiten sind als Sachkosten bei den einzelnen Betriebskostenarten abzurechnen.

Die Parteien vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 613,55 Euro (sowie in) § 4 Ziffer 2 a - q, welche Betriebskosten von dem Mieter zu tragen und damit auf ihn umzulegen sind, so u. a. zu p: die Kosten für die Tiefgarage und q sonstige Betriebskosten.

Die Parteien vereinbarten ferner, daß die Betriebskosten weitestgehend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden sollen. Sofern der Verbrauch durch Zähler gemessen werden kann, wird auch nach Verbrauch abgerechnet. Wohneinheiten, denen Kosten direkt zugeordnet werden können, werden mit diesem direkt belastet.

Darüber hinaus vereinbarten die Parteien die Leistung von Vorauszahlungen durch den Mieter und die Verpflichtung zur Abrechnung durch den Vermieter (§ 4 Ziffern 4-6 des Mietvertrages).

Die Kl. ließen über die Nebenkosten für die Jahre 2001 und 2003 abrechnen. (...)

In § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages wird die Mietsache wie folgt beschrieben:

"Eigentumswohnung Nr. D47 im Haus D (...) mit ca. 93 m2 Wohnfläche (Miteigentumsanteil 155,08/10.000) zuzüglich 1 Pkw-Stellplatz Nr. G 18 in der Tiefgarage und Kellerraum Nr. 47."

Die Kl. sind der Ansicht, zur Bildung von Abrechnungseinheiten, wie geschehen, berechtigt gewesen zu sein.

Es seien auch sämtliche Kosten gemäß der vertraglichen Vereinbarung umlagefähig.

(...)

Das Amtsgericht Potsdam wies die Klage auf Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 ab.

II. Die Berufung ist (...) im wesentlichen begründet.

Die Nebenkostenabrechnungen für die streitgegenständlichen Abrechnungsperioden sind zunächst formell ordnungsgemäß, sie enthalten eine geordnete Zusammenstellung i. S. d. § 259 BGB der gesamten angefallenen Kosten, eine Bezeichnung und Erläuterung der Umlageschlüssel, eine nachvollziehbare Berechnung der auf die Bekl. entfallenden Kosten und berücksichtigen bei der Ermittlung des Nachforderungsbetrages die von den Bekl. geleisteten Vorauszahlungen.

Bis auf die durch die Inanspruchnahme eines Hausmeisters anfallenden Kosten sind die Abrechnungen auch ordnungsgemäß und nachvollziehbar.

Die Kl. war durch den Mietvertrag nicht prinzipiell gehindert, nach verschiedenen Wirtschaftseinheiten abzurechnen. Zwar ist der Miteigentumsanteil der Bekl. im Mietvertrag unter § 1 (Mietsache) mit 155,08/10.0000 angegeben. Die Angabe eines Miteigentumsanteils bei der Bezeichnung der vermieteten Wohnung dient jedoch vornehmlich der Objektbeschreibung und hat zunächst keine weiterreichende Wirkung für die Abrechnung der Betriebskosten (vgl. Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 8. Aufl., Rz. 60 zu § 556 a m.w.N). Die hier vereinbarte Klausel "Abrechnung auf der Basis von Miteigentumsanteilen" bedeutet damit nicht mehr, als daß die Abrechnung überhaupt nach Miteigentumsanteilen vorgenommen werden muß und nicht etwa nach Quadratmetern. In der Rechtsprechung wird dem Vermieter diesbezüglich sogar das Recht zugestanden, größere Abrechnungseinheiten (Gesamtanlage) zu wählen, obwohl die Objektbeschreibung sich nur auf ein Haus bezieht. Um so mehr muß es möglich sein, nach kleineren Wirtschaftseinheiten abzurechnen, da dies der Abrechnungsgenauigkeit dient.

Die hier gebildeten Wirtschaftseinheiten sind für den Mieter auch nachvollziehbar. In den jeweiligen Betriebskosteneinheiten sind die Schlüssel (1= Wohn-/Nutzfläche; 13 = Aufgang 4 C, 17 = Haus D; 20 = Wohneinheiten im Haus D und Tiefgaragenstellplatz) mit Einzel- und Gesamtanteil erläutert, so daß die Umlage der einzelnen Kosten anhand dieser Schlüssel ohne weiteres ermöglicht wird.

Die inhaltlichen Einwendungen der Bekl. gegen die Abrechnung greifen überwiegend nicht:

Die für das Breitbandkabelnetz anfallenden Gebühren sind richtigerweise nach der Anzahl der versorgten Wohneinheiten umgerechnet worden. Ausweislich § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages sind die Kosten, die direkt einer Wohneinheit zugewiesen werden können, dieser zu belasten. Dazu zählen die Kosten für das Breithandkabelnetz, da jeder Wohnung ein Anschluß zugewiesen ist.

Die Kosten der Reinigung des Glasdaches über dem Eingang sind umlagefähig, da es sich insoweit um einen Teil der Gebäudereinigung handelt.

Die Kosten für die Tiefgarage sind umlagefähig, nachdem dies im Mietvertrag unter § 3 Ziff. 2 p) ausdrücklich vorgesehen ist. Daß die Abrechnung nicht zwischen Instandhaltungs- und Wartungskosten unterscheidet, ist unschädlich, weil erstere nie umlagefähig sind und ein konkreter Anlaß anzunehmen, die Kläger hatten Instandhaltungskosten abgerechnet, nicht besteht. Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes - Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 - (GE 2004, 613 = WuM 2004, 290) ergibt sich nichts anderes; auch dort verlangt der Bundesgerichthofes keine besondere Aufschlüsselung der im Zusammenhang mit einer Kostenposition anfallenden Posten in der Abrechnung, sondern hält es für unzulässig, die Kosten einer Dachrinnenreinigung zu "sonstigen Betriebskosten" zu rechnen.

Allerdings haben die Einwendungen der Beklagtenseite Erfolg und ist die Berufung zurückzuweisen, soweit unter der Position Hausmeister nicht nur Personal- und Telefonkosten (vgl. dazu Schmidt-Futterer, aaO. § 556 Rz. 188), sondern auch Kosten der Gerätemiete und benötigter Betriebsstoffe abgerechnet worden sind. Die Kosten der Gerätemiete sind nach der Rechtsprechung der Kammer (...) nicht umlagefähig. Denn da die Erst- bzw. Ersatzbeschaffung von eigenen Geräten nicht umlagefähig ist (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 Rz. 149), wäre es unbillig, die Mieter mit diesen Kosten dann in belasten, wenn der Vermieter die Geräte nicht kauft, sondern mietet. Hinzu kommt, daß die Hausverwaltung der Kl. unstreitig eine ganze Reihe von Geräten gemietet hat, ohne danach zu differenzieren, in welchem Bereich (Instandsetzung oder Pflege) diese zum Einsatz kommen. Da die Bekl. jedenfalls die Miete für Geräte, die zur Instandsetzung gebracht werden, nicht anteilig tragen müssen, ist die Position Gerätemiete ohne exakte Zuordnung nicht umlagefähig.

Gleiches gilt für die benötigten Betriebsstoffe. Diese sind grundsätzlich umlagefähig, müssen aber als Sachkosten den einzelnen Betriebskostenarten zugerechnet werden (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 Rz. 188), auch insoweit muß eine Differenzierung zwischen Instandsetzung und Wartung erfolgen.

Im Ergebnis sind damit von den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen folgende Abzüge wegen anteiliger Hausmeisterkosten zu machen: (wird ausgeführt)

Weitere Abzüge, insbesondere im Hinblick auf die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, sind nicht vorzunehmen. Zwar haben die Bekl. gerügt, diese Teilabrechnung sei nicht zusammen mit der Nebenkostenabrechnung, sondern erst im Januar 2004 zugegangen, mithin nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB. Nach dem Ergebnis der zweitinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme steht aber zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zusammen mit der Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 zugegangen ist. Die Zeugin V., zuständige Mitarbeiterin der von den Kl. beauftragten Hausverwaltung, hat überzeugend den von ihr regelmäßig praktizierten Arbeitsablauf bei der Vorbereitung der Versendung der Nebenkostenabrechnungen beschrieben. Danach ist praktisch ausgeschlossen, daß ein Mieter unvollständige Abrechnungsunterlagen erhält. (...)

Die Mietvertragsklausel "Abrechnung auf der Basis von Miteigentumsanteilen" schließt die Bildung verschiedener Abrechnungseinheiten nicht aus. Die Kosten der Reinigung des Glasdaches über dem Eingang sind umlagefähig. Die Mietkosten für Geräte für den Hauswart sind nicht umlagefähig, die von ihm benötigten Betriebsstoffe für seine Tätigkeiten sind als Sachkosten bei den einzelnen Betriebskostenarten abzurechnen.

Der Vermieter verlangte Nachzahlung aus mehreren Betriebskostenabrechnungen, denen verschiedene Abrechnungseinheiten zugrunde gelegt wurden, obwohl in dem Mietvertrag vereinbart worden war, daß die Betriebskosten weitestgehend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden, die im Mietvertrag genau angegeben worden waren. Die Mieter beanstandeten dies sowie die Umlage der Kosten der Anmietung von Geräten für den Hausmeister, die Umlage seiner Telefongebühren und seiner Kraft- und Betriebsstoffe. Ferner monierten sie die Umlage der Kosten der Reinigung des Glasdaches über dem Hauseingang und der Tiefgarage.

Das LG Potsdam hielt trotz des im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels die Bildung davon unabhängiger verschiedener Abrechnungseinheiten aus Gründen der größeren Umlagegerechtigkeit für zulässig. Die Kosten für die Reinigung des Glasdaches seien als Kosten der Gebäudereinigung umlagefähig. Die Kosten der Anmietung der Geräte für die Tätigkeit des Hausmeisters seien dagegen nicht umlagefähig, weil auch die Anschaffungskosten nicht umgelegt werden dürften. Die Kosten der vom Hausmeister benötigten Betriebs- und Kraftstoffe seien nicht als Hauswartskosten umlagefähig, sondern hätten den einzelnen Betriebskostenarten zugeordnet werden müssen, für die sie verbraucht worden seien.

Die Umlage nach einem anderen Umlageschlüssel als im Mietvertrag vereinbart ist grundsätzlich unzulässig. Fraglich ist, ob mit der Formulierung, daß die Betriebskosten "weitestgehend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden", ein fester Umlagemaßstab für alle Betriebskostenarten vereinbart worden ist, von dem nicht abgewichen werden durfte. Allein der Gesichtspunkt der "Umlagegerechtigkeit" reicht für die Abweichung von einem vereinbarten Umlagemaßstab nicht aus. Ob sogenannte Gemeinkosten (anteilige Kosten für das Hausmeisterbüro, Geschäftsführung, Betriebseinrichtung, Telefon) als Hauswartskosten umlegbar sind, ist nicht so unstreitig, wie das LG Potsdam meint (verneinend: Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Teil 3 § 2 Nr. 14 Rn. 16, 17; bejahend: AG Hannover WuM 1994, 435; Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 188; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 40 - fraglich). Richtig geht allerdings das LG Potsdam davon aus, daß Materialkosten (z. B. Kosten für Reinigungsmittel und Reinigungsgeräte, Gartenpflegegeräte usw.) nicht als Hauswartskosten gem. Nr. 14 des § 2 BetrKV umlegbar sind, sondern den anderen Betriebskostenarten zugeordnet werden müssen, weil Nr. 14 des § 2 BetrKV nur die Vergütung für den Hauswart erfaßt (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Teil 3 § 2 Nr. 14 Rn. 16).

Ob überhaupt die Kosten für die Anschaffung von Geräten für bestimmte Betriebskostenarten (Gartenpflege; Schnee- und Eisbeseitigung) umlagefähig sind, ist wiederum umstritten. Die Kosten für die Erstanschaffung von Gartenpflegegeräten werden allerdings überwiegend nicht für umlagefähig gehalten (LG Potsdam MM 2003, 143; LG Kiel WuM 1996, 631; LG Hamburg WuM 1989, 640; WuM 1985, 390; Wall in Eisenschmid/Rips/WalI, Betriebskostenkommentar Teil 3 § 2 Nr. 10 Rn. 25 m.w.Nachw.; a. A. LG Berlin GE 2000, 539). Für die Umlagefähigkeit spricht jedoch, daß der Begriff "Kosten der Gartenpflege" die Umlagefähigkeit nicht auf Lohnkosten beschränkt und der Vermieter zur Erfüllung des Wirtschaftlichkeitsgebots gezwungen sein kann, auf den Einsatz von Maschinen zurückzugreifen, wenn er dadurch erhebliche Kosten erspart (vgl. dazu auch Wall aaO.). Zumindest die Kosten der Ersatzbeschaffung für einen Rasenmäher sind als Kosten der Gartenpflege für umlagefähig angesehen worden, wenn die Ersatzbeschaffung günstiger als die Reparatur ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 30.1.2003, 10 C 281/02, NZM 2004, 96; a. A. auch insoweit Wall aaO. § 2 Nr. 10 Rn. 27).

Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten der Reinigung des Glasdaches dürfte das LG Potsdam das Dachrinnenreinigungsurteil des BGH (GE 2004, 613) mißverstanden haben. Als Kosten der Gebäudereinigung dürften die Kosten nicht umlagefähig sein, weil dies nur die Kosten der gemeinsam von den Bewohnern benutzten Gebäudeteile sind, so daß auch schon die Kosten der Fassadenreinigung nur kraft besonderer Vereinbarung für umlagefähig gehalten worden sind (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.3.2005, 11 S 242/04). Umlegbar sind zudem nur die laufenden Kosten der Reinigung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile. Schon deshalb sind die in unregelmäßigen Abständen anfallenden Kosten der Reinigung der Fassade auf Wohnraummieter (AG Hamburg WuM 1995, 652; AG Köln WuM 2001, 515;), der Dachrinne (LG Berlin GE 1994, 1381; GE 1999, 1428; LG Hamburg GE 2001, 991; AG Halle-Saalkreis WuM 1998, 379; AG Neumünster WuM 1998, 379; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 34 - ebensowenig als Reinigungskosten umlagefähig wie die Kosten der Reinigung der Marmorverkleidung im Treppenhaus (AG Köln WuM 1985, 368). Regelmäßig wiederkehrende Kosten der Reinigung des Glasdaches über dem Hauseingang hätten nur als sonstige Betriebskosten gem. Nr. 17 des § 2 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlegung dieser Kosten mit dem Mieter vereinbart worden wäre.