Betriebskostenabrechnung auch nach Ablauf der Jahresfrist

Für die Betriebskostenabrechnung bei (ehemals) preisgebundenem Altbau in den neuen Ländern gilt nicht die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 NMV analog (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

Die Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung wird fällig, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäße prüffähige Abrechnung zugegangen und ein angemessener Zeitraum zur Überprüfung verstrichen ist.

Die Anforderungen an den Inhalt einer Betriebskostenabrechnung richten sich nach § 259 BGB. Sie muß eine klare, geordnete und übersichtlich, logisch aufgebaute, zweckmäßig gegliederte und aus sich heraus verständliche Zusammenstellung der Einnahmen bzw. Ausgaben enthalten. Nur so ist der Mieter in der Lage, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Betriebskostenabrechnung muß für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter inhaltlich und rechnerisch nachvollziehbar sein.

Die Betriebskostenabrechnung ist nach den einzelnen Betriebskostenarten zu gliedern. Sofern sich einzelne Posten wiederum aus mehreren einzelnen Positionen zusammensetzen, sind diese ebenfalls aufzugliedern.

Anzugeben ist auch der Verteilungsmaßstab hinsichtlich der entstandenen Gesamtkosten. Diesen Anforderungen entspricht die von der Kl. erteilte Betriebskostenabrechnung vom 12. Oktober 1994 in der Form des Erläuterungsschreibens vom 4. Juli 1996 für den Zeitraum 1. Juli 1993 bis 31. Dezember 1993.

Der Anspruch ist auch nicht ausgeschlossen; insbesondere steht § 20 Abs. 3 NMV analog nicht entgegen. Das erkennende Gericht gibt insoweit seine bisherige Rechtsprechung (vgl. z. B. GE 1995, 1213) ausdrücklich auf.

In § 20 Abs. 3 NMV wird dem Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung die besondere Verpflichtung auferlegt, spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Bei Überschreiten der Frist ist der Vermieter grundsätzlich gehindert Nachforderungen zu erheben. Diese Ausschlußfrist ist auch deshalb sachgerecht, weil der Vermieter öffentliche Mittel erhalten hat und die aus § 20 Abs. 3 NMV praktisch resultierende Verpflichtung der zeitnahen Abrechnung keine übermäßige Belastung für den Vermieter darstellt.

Dem entgegen wurde mit der Preisbindung in den neuen Bundesländern eine schrittweise sozialverträgliche Überleitung zu dem Vergleichsmietensystem bezweckt. Der Vermieter hat hier in aller Regel keine öffentlichen Mittel erhalten. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung sollte der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung nicht schlechter gestellt werden als der Vermieter einer preisfreien Wohnung.