Betriebskostenabrechnung als Vertragsergänzung

Ist im Mietvertrag nicht vereinbart, für welche Betriebskosten der Mieter einen Vorschuß schuldet, kann die fehlende Konkretisierung durch vorbehaltlose Zahlung der Betriebskostenabrechnung und einer späteren Erhöhung des Vorschusses nachgeholt werden.

Die Kl. ist seit April 1987 aufgrund Vertrages vom 25. März 1987 Mieterin, die Bekl. sind Vermieter der in der F.-Str. in Berlin Schöneberg im 5. OG Mitte gelegenen Einzimmerwohnung. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag haben die Parteien unter anderem vereinbart: "Die monatliche Grundmiete beträgt: 460,80 DM

Vorauszahlung für Betriebskosten 35,00 DM

Vorauszahlung für Heizung 55,00 DM

Vorauszahlung für Fahrstuhl 16,00 DM Vorauszahlung für Warmwasser 25,00 DM

Insgesamt 591,80 DM".

In den folgenden Jahren erstellten die Bekl. regelmäßig jährliche Betriebskostenabrechnungen. Die sich daraus ergebenden Nachzahlungsbeträge wurden von der Kl. gezahlt. Die Kl. vertritt die Auffassung, die Vereinbarung über die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen sei nicht wirksam erfolgt und fordert mit der vorliegenden Klage die in der Zeit von 1. Januar 1995 bis Juni 1999 gezahlten Vorauszahlungen zurück.

I. Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung von 4.423,60 DM gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB. Die von der Kl. geleisteten monatlichen Zahlungen als Betriebskostenvorauszahlungen sind mit Rechtsgrund erfolgt. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag ist die Übernahme der Betriebskosten durch die Kl. als Mieterin in der Vereinbarung der Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen zu sehen und die Regelung des § 546 BGB damit abbedungen. Dem steht nicht entgegen, daß sich aus der schriftlichen Regelung nicht entnehmen läßt, welche Arten von Betriebskosten außer den ausdrücklich vereinbarten Heizungs-, Warmwasser- und Fahrstuhlkosten die Kl. trägt. Zwar ist die getroffene Regelung inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, so daß diese Regelung für sich allein unwirksam wäre. Jedoch haben die Parteien die Vereinbarung dahin ergänzt, daß die Kl. die von den Bekl. abgerechneten Betriebskosten zu tragen und monatliche Vorschüsse auf diese zu leisten hat. Die Kl. hat nämlich seit 1987, d. h. über zwölf Jahre, monatlich die zwischen den Parteien vereinbarten Vorschüsse und auch die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge gezahlt. In der ersten Abrechnung nach Einzug der Kl., in der der Umlageschlüssel und die abgerechneten Betriebskostenarten aufgeführt wurden, ist ein ergänzendes und konkretisierendes Vertragsangebot der Bekl. zu sehen, dem die Kl. nach Treu und Glauben hätte widersprechen müssen, s. dazu auch LG Koblenz, WM 1990, S. 312. Dadurch, daß sie weiterhin ohne jede klärende Äußerung die vereinbarten Vorschüsse leistete, hat sie das Angebot der Bekl. angenommen. Der Mangel an der inhaltlichen Bestimmtheit der zwischen den Parteien getroffenen Regelung über die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen ist darüber hinaus gemäß § 10 MHG geheilt. Spätestens mit der Zustimmung der Kl. zu der Erhöhung des Betriebskostenvorschusses aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 24. Oktober 1991 für 1990 ist die Kl. zur Zahlung der von den Bekl. abgerechneten Betriebskosten und der sich daraus errechneten Vorschüsse verpflichtet. Im übrigen verstößt das Verhalten der Kl., die seit zwölf Jahren Betriebskostenvorschüsse und die sich aus den Betriebskostenabrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge zahlt, gegen Treu und Glauben, so daß sie ihr Recht zur Geltendmachung etwaiger Rückzahlungsansprüche verwirkt hat.

In einem schriftlichen Vertrag hatten sich Mieterin und Vermieter über Betriebskostenvorauszahlungen geeinigt, ohne zu regeln, welche Betriebskosten die Mieterin im einzelnen zu tragen hatte. Nach der ersten Abrechnung, in der die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt wurden, erfolgten durch die Mieterin zwölf Jahre lang die monatliche Zahlung der vereinbarten Vorschüsse und die Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen ohne Widerspruch.

Dann plötzlich machte die Mieterin mit ihrer Klage die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Vorschüsse geltend und forderte deren Rückzahlung.

Das AG Schöneberg wies mit Urteil vom 8. Oktober 1999 die Klage als unbegründet ab, da in der ersten Betriebskostenabrechnung ein ergänzendes und konkretisierendes Vertragsangebot zu sehen sei, das die Mieterin mangels Widerspruchs und wegen der über Jahre erfolgten Zahlungen angenommen habe. Deshalb sei die ursprüngliche Unwirksamkeit der Vereinbarung mangels inhaltlicher Bestimmtheit geheilt. Das Verhalten der Mieterin verstoße im übrigen gegen Treu und Glauben und das Recht zur Geltendmachung etwaiger Rückzahlungsansprüche sei verwirkt.

Das Urteil unterstreicht, wie wichtig die Angabe der Betriebskostenarten (Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV) bei der Vereinbarung einer Vorauszahlungspflicht des Mieters ist. Dies sollte schon bei Abschluß des Mietvertrages erfolgen, da nicht immer - wie hier geschehen - mit der widerspruchslosen Zahlung durch den Mieter gerechnet werden kann. Wer die im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erschienenen Mietvertragsformulare von Haus & Grund Berlin verwendet, ist da auf der sicheren Seite.