Betriebskostenabrechnung nach Leistungsprinzip und Abflussprinzip, Einsichtsrecht des Mieters für Zahlungsbelege

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht formell unwirksam, wenn einzelne Kostenpositionen nach dem Leistungsprinzip, andere nach dem Abflussprinzip eingestellt worden sind.

2. Bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip werden vom Vermieter bezahlte Rechnungen zugrunde gelegt; der Mieter hat deshalb Anspruch auf Einsichtnahme in die Zahlungsbelege. Wird dies verweigert, kann eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht geltend gemacht werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. […] Die Kl. begehrt vom Bekl. den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2013. Der Bekl. hat die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen eingesehen, die weitergehend begehrte Einsichtnahme in Zahlungsbelege hat die Kl. verweigert.

Das Amtsgericht hat den Bekl. mit Urteil vom 13. September 2018 zur Zahlung von 1.195,19 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Bekl. kein Einsichtsrecht in Zahlungsbelege für die im Jahr 2013 erbrachten Leistungen zustehe; es komme nicht darauf an, wann die Leistungen in Rechnung gestellt und bezahlt worden sind.

Der Bekl. hat gegen das Urteil Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Er meint, die Abrechnung sei unwirksam, weil die Kl. - wie sich nach Belegeinsicht herausstellte - Betriebskosten teilweise nach dem Abfluss-, teilweise nach dem Leistungsprinzip in die Abrechnung eingestellt habe, ohne dass der „Methodenmix“ für den Bekl. aus der Abrechnung heraus erkennbar war; die Abrechnung sei deshalb nicht mehr nachvollziehbar gewesen. Er ist der Auffassung, dass er die Richtigkeit der Abrechnung auch hinsichtlich des tatsächlichen Abflusses der in Rechnung gestellten Forderungen müsse prüfen können; gerade in einem Fall wie dem hier gegebenen werde ersichtlich, dass die Frage, ob und ggf. wann auf eine Rechnung Zahlung geleistet wurde, durchaus von Bedeutung ist. […]

II. 1. […] Die Kl. hat derzeit keinen Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 gegen den Bekl. aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit der Abrechnung vom 23. Oktober 2014. Der Zahlungspflicht des Bekl. steht (bislang) § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als temporäres Leistungsverweigerungsrecht entgegen, da die Kl. ihm die begehrte (weitere) Belegeinsicht unstreitig verweigert (vgl. BGH, Urt. v. 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, WuM 2018, 288, juris Rn. 24 ff., m.w.N.; ebenso: Staudinger/Artz, [2018] § 556 Rn. 123, m.w.N.).

a) Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Abrechnung der Kl. formell ordnungsgemäß ist, denn sie genügt den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB. Die Abrechnung enthält eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr. Sie ist aus sich heraus insoweit verständlich, als dass sie es dem Mieter ermöglicht, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH, st. Rspr., vgl. nur Urt. v. 7. Februar 2018, aaO., juris Rn. 15; Urt. v. 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406, juris Rn. 11; Urt. v. 9. Oktober 2013 - VIII ZR 322/12, WuM 2013, 734, juris Rn. 13; Urt. v. 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493, juris Rn. 11; Urt. v. 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, juris Rn. 15, jew. m.w.N.).

Aus dem Umstand, dass die Kl. in der Abrechnung enthaltene Kostenpositionen nach verschiedenen Methoden (dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip) be- bzw.- abgerechnet hat, ergeben sich in formeller Hinsicht keine strengeren Anforderungen: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter - hier der Bekl. - die ihm angelasteten Kosten(positionen) bereits aus der Abrechnung klar ersehen und - etwa mit Blick auf den angegebenen Umlageschlüssel - einer (formellen) Überprüfung unterziehen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege „nur“ noch zur Kontrolle (der inhaltlichen Richtigkeit) und Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. vom 19. Juli 2017, VIII ZR 3/17, WuM 2017, 529, juris Rn. 15, m.w.N. zur st. Rspr.).

Die Entscheidung des Vermieters, ob er nach dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip abrechnet, betrifft die grundsätzlich mögliche Wahl zwischen verschiedenen Abrechnungsmethoden und damit im Ergebnis die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Milger, NZM 2008, 757 [760]).

Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ (Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung) stellt der Vermieter - wie bei der Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft - die im Abrechnungszeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese dann nach dem mietvertraglich vereinbarten (oder gesetzlichen) Umlageschlüssel auf den Mieter um. Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (auch: „Zeitabgrenzungsprinzip“) werden die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum erbracht, in Anspruch genommen bzw. verbraucht worden sind (vgl. zu alledem: BGH, Urt. v. 20.2.2008 - VIII ZR 49/07, WuM 2008, 223, juris Rn. 15 f.; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 Rn. 303 f.; Bub/Treier/v. Brunn/Emmerich, Kap. III. Rn. 204 f.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 Rn. 131; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, G Rn. 107 ff.; MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 63; Milger, NZM 2008, 757 [760]; Langenberg, WuM 2008, 19 [20 f.]).

Da es an einer gesetzlichen Vorgabe fehlt, sich auch den Gesetzesmaterialien keine entsprechende Beschränkung entnehmen lässt, die Kl. hier schließlich auch vertraglich nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden ist, ist ihr die Umlage (auch) nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt (vgl. BGH, Urt. vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NZM 2008, 277, juris Rn. 19 ff.; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 Rn. 303 f.).

Sie ist dabei - wie sich der der vorgenannten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhaltskonstellation entnehmen lässt - innerhalb einer Abrechnung auch nicht auf ein Abrechnungsprinzip festgelegt (vgl. BGH, Urt. v. 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, aaO., juris Rn. 1 ff.); eine Einschränkung des Wahlrechtes des Vermieters mag nach wohl ganz einhelliger Ansicht im Falle eines Mieterwechsels nach § 242 BGB unbillig sein (vgl. BGH, Urt. v. 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, aaO., juris Rn. 24 aE; Milger, NZM 2008, 757 [761]); ein solcher steht hier jedoch nicht im Raum.

Die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist in formeller Hinsicht nicht berührt, wenn die Kl. - wie hier - die Versicherungskosten gemäß der vorgelegten Beitragsrechnung vom 10. Januar 2013 nach dem Abflussprinzip in die Abrechnung einstellt, während sie andere Kosten - wie etwa den Winterdienst oder den Hausstrom - nach dem Leistungsprinzip berechnet in die Abrechnung aufgenommen hat. Da die Jahresbeiträge für die Wohngebäudeversicherung sowie die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung im Jahr 2013 fällig wurden, aber den Zeitraum vom 27. Februar 2013 bis zum 27. Februar 2014 betrafen, ist ein sachlicher Grund für die Differenzierung gegeben, soweit ein solcher für erforderlich gehalten wird (vgl. MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 63).

Nach den eingangs dargestellten, aus § 259 Abs. 1 BGB abgeleiteten formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen müssen sich dieser die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen entnehmen lassen, der auf den Mieter entfallende Anteil an diesen Kosten muss gedanklich und rechnerisch nachprüfbar sein. Das gilt unabhängig von der Frage, für welche Abrechnungsmethode sich der Vermieter entschieden hat. Diese Wahl betrifft (erst) die inhaltliche Seite der Abrechnung, mit anderen Worten die Frage, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Kosten - unter Zugrundelegung des (jeweils) gewählten Abrechnungsprinzips - zutreffend berechnet hat. Da der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Einsichtnahme in alle der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu gewähren, wird die Überprüfung der (inhaltlichen) Richtigkeit der Abrechnung durch den Mieter nicht beeinträchtigt. Müsste sich der Vermieter - wie vom Bekl. geltend gemacht - auf eine Abrechnungsmethode beschränken und diese stets „durchhalten“, so ergibt sich für den Mieter unter formellen Gesichtspunkten kein „Erkenntnis“vorteil. Unabhängig davon, ob der Vermieter einzelnen oder allen in die Abrechnung eingestellten Kostenposition(en) von ihm bezahlte Rechnungen zugrunde legt, im Übrigen die im Abrechnungszeitraum erbrachten Leistungen (vgl. Abgrenzung: Milger, NZM 2008, 757 [760]; Langenberg, WuM 2008, 19 [21]): Der Mieter kann die Kostenpositionen erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen; ob die jeweilige Kostenposition inhaltlich richtig ist, kann er in jedem Fall nur im Wege der Belegeinsicht überprüfen, wobei es letztlich keinen Unterschied macht, ob zur Überprüfung eine Rechnung mit Zahlungsnachweis („Abflussprinzip“) oder nur eine Rechnung („Leistungsprinzip“) eingesehen werden muss.

b) Zu Recht wendet der Bekl. sich jedoch gegen den von der Kl. verfolgten Zahlungsanspruch mit dem Einwand, dass diese ihm unberechtigt die Einsichtnahme in Kostenpositionen der Abrechnung betreffende Zahlungsbelege verweigere.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters nach den eingangs dargestellten Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB erschöpft sich nicht in der Vorlage einer (formell ordnungsgemäßen) Abrechnung, sondern erstreckt sich - schon dem Wortlaut der Regelung nach - auf die Vorlage von Belegen, soweit sie erteilt zu werden pflegen. Daraus leitet der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Pflicht des Vermieters ab, dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage zu ermöglichen, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung von Einwendungen erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, aaO., juris Rn. 16, m.w.N.).

Dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 BGB lässt sich die von der Kl. hier gewünschte Einschränkung bezüglich vorhandener Zahlungsbelege nicht entnehmen. Sie lässt sich auch nicht aus dem Zweck der Belegvorlagepflicht ableiten, die darin besteht, die Ausführung der abzurechnenden Geschäfte umfassend nachprüfbar zu gestalten. Dass die durch die Belegeinsicht begehrte Information zur Vorbereitung weiterer Ansprüche zwingend benötigt wird, ist nicht erforderlich. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren (vgl. BGH, Urt. v 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, aaO., juris Rn. 18).

Schon die Zugrundelegung dieser Maßstäbe steht der hier zwischen den Parteien diskutierten Beschränkung des Belegeinsichtsrechtes des Bekl. entgegen. Wurden Zahlungen auf Rechnungen vorgenommen, so ist es üblich - weil schon zum Nachweis der Erfüllung gegenüber dem Gläubiger erforderlich -, dass ein Zahlungsbeleg vorliegt. Liegt ein solcher vor, so ergibt sich kein sachlicher Grund, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in eben diesen Beleg verweigert werden sollte. Er muss - nach den Maßstäben des Bundesgerichtshofs - kein besonderes Interesse - etwa begründetes Misstrauen gegen den Vermieter - darlegen. Es reicht vielmehr aus, dass er - wie jeder Abrechnungsempfänger - überprüfen kann, ob der Abrechnungspflichtige - hier der Vermieter - Rechnungsbeträge in der in der Abrechnung ausgewiesenen Höhe beglichen hat, nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder etwa von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert hat. Anders mag es sich allenfalls dann verhalten, wenn Zahlungsbelege nicht vorliegen, etwa weil Rechnungen (z. B. mangels Fälligkeit) noch nicht beglichen worden sind.

Soweit die Kl. ein Einsichtsrecht des Mieters (auch) in Zahlungsbelege auf das preisgebundene Wohnungsmarktsegment und damit den Anwendungsbereich der Regelungen des WoBindG und der NMV beschränken möchte, folgt eine solche nicht aus einem entsprechend abweichenden Wortlaut dieser Regelungen - etwa den von der Kl. in Bezug genommen - §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 Abs. 1 NMV zu § 259 Abs. 1 BGB. Auch mit einem unterschiedlich gelagerten Zweck des Belegeinsichtsrechtes des Mieters preisgebundenen bzw. preisfreien Wohnraums lässt sich die von der Kl. geltend gemachte Einschränkung nicht rechtfertigen.

Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken muss, ergibt sich demgegenüber - spiegelbildlich - als geradezu zwingendes (Gegen-) Recht des Mieters, wenn dem Vermieter - wie unter a) dargestellt - ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode und - mit den Worten des Bekl. - ein „Methodenmix“ innerhalb der Abrechnung zugebilligt wird (insoweit differenzierend: MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 85; a. A. wohl: Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 Rn. 186). Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ - bei dem der Vermieter auf die bezahlte Rechnung abstellt - ist die sachgerechte Überprüfung ohne eine Einsichtnahme in Zahlungsbelege jedenfalls unvollständig, dies ohne jeden sachlichen Grund.

Da die Kl. von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, war sie - unabhängig von der Frage, ob dem Bekl. ein Recht auf Einsichtnahme in alle der Kl. vorliegenden Zahlungsbelege zuzugestehen ist - hier in jedem Fall in begrenztem Umfang zur Vorlage verpflichtet. […]

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zuzulassen. […]

Bei der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege, auf denen die Abrechnung beruht, also Rechnungen, Verträge, Flächenberechnungen, Verbrauchsdaten (auch anderer Nutzer: BGH GE 2018, 577). Das Landgericht Berlin meint, bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip habe der Mieter auch einen Anspruch auf Einsicht in die Zahlungsbelege.

Die Vermieterin machte eine Betriebskostennachforderung von ca. 1.200 € geltend. Der Mieter verweigerte nach Einsichtnahme in die Rechnungen die Zahlung und meinte, die Abrechnung sei formell unwirksam, weil einzelne Kosten nach dem Abfluss-, andere nach dem Leistungsprinzip abgerechnet worden seien. Zudem sei ihm die Einsicht in die Zahlungsbelege verwehrt worden. Das AG verurteilte den Beklagten, weil er kein Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege habe. Die Berufung war erfolgreich.

Das LG Berlin legte ausführlich dar, dass eine Abrechnung der kalten Betriebskosten sowohl nach dem Leistungsprinzip (hier etwa Winterdienst und Hausstrom) als auch nach dem Abflussprinzip (hier Versicherungskosten) zulässig sei, auch innerhalb einer Jahresabrechnung. Bei der Abrechnungsmethode nach dem Abflussprinzip komme es jedoch auf die bezahlte Rechnung an, so dass sich hier das Belegeinsichtsrecht des Mieters auch auf die Zahlungsbelege erstrecken müsse. Dies sei ein zwingendes Gegenrecht des Mieters als Ausgleich für das Wahlrecht des Vermieters bezüglich der Abrechnungsmethode.

Die 65. Kammer hat zu Recht die Revision zugelassen, denn ihre Auffassung, der Mieter habe einen Anspruch auf Einsicht in die Zahlungsbelege, wird im Grunde von niemandem vertreten. Die meisten Kommentare (z. B. Ghassem-Tabar, Gewerberaummiete/Schmid, Rn. 98 zu § 556 BGB) verweisen auf Blank (NZM 2004, 369), der lapidar anmerkt: „Einen Anspruch auf Einsicht in Zahlungsbelege hat der Mieter nicht“ (so auch Blank/Börstinghaus, Miete, Rn. 186 zu § 556 BGB). Etwas vorsichtiger heißt es bei Schmid/Zehelein (Münchener Kommentar, Rn. 85 zu § 556 BGB): „Soweit es auf die Bezahlung durch den Vermieter nicht ankommt (Leistungsprinzip), besteht kein Anspruch auf Einsicht in die Zahlungsbelege.“

Schmid (NZM 2008, 918) weist zu Recht auf die terminologische Unschärfe als Ursache der Verwirrung hin. Beim Leistungsprinzip, auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip, werden die Betriebskosten abgerechnet, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind. Beim Abflussprinzip kann auf den Zahlungszeitpunkt, den Eingang der Rechnung, die Fälligkeit der Zahlung oder auch das Datum der Rechnung gestellt werden. Die Bezeichnung Abflussprinzip ist also irreführend. In seiner immer wieder zitierten Entscheidung hat das Landgericht Wiesbaden (NZM 2002, 944) eine „Abrechnung nach Rechnungen“ für zulässig gehalten; auch der Bundesgerichtshof (GE 2008, 471) definiert das Abflussprinzip so, dass „es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird“. Auf die Bezahlung der Rechnung kommt es also nicht an (unzutreffend die Urteilsanmerkung von Bub in FD-MietR 2008, 256224). Entgegen Milger (NZM 2008, 757), wonach alle gezahlten Rechnungen beim Abflussprinzip zu berücksichtigen sind, ist also nach Auffassung des BGH das Abflussprinzip als „Fälligkeitsprinzip“ zu bezeichnen (Schmid NZM 2008, 918); maßgeblich ist allein die Fälligkeit der Rechnung, mit der der Vermieter belastet wird. Auf die Bezahlung kommt es nicht an.

Die Auffassung der 65. Kammer, der Mieter habe Anspruch auf Einsicht in die Zahlungsbelege, ist daher abzulehnen. Eine Ausnahme kann allenfalls bei (durch Anhaltspunkte belegter) Besorgnis angenommen werden, dass es sich um Scheinrechnungen handelt oder der Vermieter Nachlässe oder Skonti verschweigt.