Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum

Im preisgebundenen Wohnraum ist die Nachforderung des Vermieters für Betriebskosten wie eine Mieterhöhung beim Mieter geltend zu machen. Das setzt eine Erläuterung der Nachforderung voraus, die jedoch nicht dahingeht, dass der Vermieter jeglichen Grund für eine Erhöhung anzugeben hätte. Erläuterungen sind daher nur notwendig, soweit ohne sie Änderungen der Kosten im Vergleich zu den Vorjahren nicht nachvollziehbar würden. Im Übrigen bleibt die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Abrechnung im preisfreien Wohnraum einschlägig.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache ganz überwiegend Erfolg. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.124,72 aus § 535 Abs. 2 i. V. m. § 556 BGB zu.

Die streitgegenständliche Abrechnung ist sowohl formell als auch materiell zum ganz überwiegenden Teil ordnungsgemäß.

Zugunsten der Bekl. ist davon auszugehen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Kl. hat die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag nicht substantiiert bestritten. Insbesondere war ihr diesbezüglich keine weitere Erklärungsfrist einzuräumen, da die Parteien über diese Frage bereits seit zwei Instanzen streiten. Die Bekl. haben auf den diesbezüglichen Passus im Mietvertrag bereits mit Schriftsatz vom 17.11.2015 hingewiesen.

Die Abrechnung ist jedoch auch unter den gemäß § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV geltenden strengeren Anforderungen an die Erläuterungspflicht des § 10 Abs. 1 WoBindG formell ordnungsgemäß.

Die Nachforderung des Vermieters ist wie eine Mieterhöhung beim Mieter geltend zu machen. Sowohl § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV wie auch § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verlangen eine Erläuterung der Mieterhöhung. Die Erläuterungspflicht geht jedoch nicht dahin, dass der Vermieter jeglichen Grund für eine Erhöhung anzugeben hätte, z. B. einen Anstieg des Verbrauchs oder allgemeine Kostensteigerungen, etwa die Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes. Dies gilt i. d. R. auch für den ständigen Anstieg der Gebühren von kommunalen Versorgungsunternehmen, die sich zudem unschwer aus dem zugrunde liegenden Beleg ersehen lassen. Erläuterungen sind daher nur notwendig, soweit ohne sie Änderungen der Kosten im Vergleich zu den Vorjahren nicht nachvollziehbar werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB § 556 Rn. 374-378, beck-online).

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart - bzw., soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist, bei dieser zusammengefassten Position - den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15 -, Rn. 19, GE 2016, 233, juris). Selbige Grundsätze müssen auch im preisgebundenen Wohnraum gelten, da auch hier nicht zu hohe Anforderungen an die Erläuterungspflicht des Vermieters zu stellen sind (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB § 556 Rn. 374-378, beck-online).

Diese Anforderungen erfüllt die streitgegenständliche Abrechnung unstreitig. Sie enthält darüber hinaus jedenfalls auch die in der Instanzrechtsprechung vereinzelt geforderte Gegenüberstellung der neuen zu den Vorjahreskosten (z. B. LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2002 - 64 S 360/01 -, GE 2002, 1127).

Auch eine Änderung der gebildeten Abrechnungseinheit hat ebenso wenig Einfluss auf die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung (BGH, Beschl. v. 13.3.2012 - VIII ZR 329/10 m.w.N. - juris) wie ein etwaiger unterbliebener Vorwegabzug der Gewerbeeinheit in Form einer Pizzeria (BGH, Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 93/15 - juris).

Insbesondere hat die Kl. auf S. 4 der streitgegenständlichen Abrechnung die an der Abrechnungseinheit teilnehmenden Gebäude ausreichend dargestellt. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Bekl. meinen, die Liste aller Häuser nebst auf sie entfallenden Flächenangaben und des gesonderten Nachweises der jeweils enthaltenen Gewerbeflächen seien nicht ausreichend. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil der Gesamtkosten, wie die Bekl. bzgl. einiger Positionen einwenden, betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 - GE 2009, 189, juris).

Die Abrechnung ist auch materiell weitestgehend ordnungsgemäß. Die fristgerechten Einwände der Bekl. greifen in der Sache überwiegend nicht durch.

Die Kl. hat einen Anspruch auf die geltend gemachten Heiz-/Warmwasserkosten. Entsprechend dem Hinweis der Kammer vom 22.11.2016 durfte die Kl. diese im streitgegenständlichen Zeitraum (2012) entsprechend § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV n. F. analog nach einem Faktor von 2,5 bestimmen, ohne dass es der zusätzlichen Tatbestandsvoraussetzung des „unzumutbaren Aufwandes“ bedurfte.

Die inhaltlich rechnerische Richtigkeit der Werte wird durch die Bekl. nicht bestritten.

Sofern die Bekl. mit Nichtwissen bestreiten, dass die zentrale Heizungsanlage im in der Rechnung des Wärmeversorgers gelegenen Haus steht, ist dies nicht ausreichend. Unstreitig erfolgt die Versorgung der Wohnung der Bekl. mittels einer sich nicht in ihrem Gebäude befindlichen Heizungsanlage. Das pauschale Bestreiten, man wisse nicht, ob diese tatsächlich in der Rechnung angegebene Verbrauchsstelle auch die maßgebliche sei, ist insofern unbeachtlich.

Entgegen der Auffassung der Bekl. war die Kl. auch nicht gehalten, die Grundsteuer auf die jeweils entfallende Abrechnungseinheit umzulegen.

Die Frage, welche Gebäude der Vermieter für eine Abrechnungseinheit zusammenlegen darf, betrifft die materielle Wirksamkeit (BGH, Beschl. v. 22.11.2011 - VIII ZR 228/11 - GE 2012, 479, juris). Die Bildung einer Wirtschaftseinheit ist selbst dann zulässig, wenn es an einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag fehlt, die Gebäude aber einheitlich verwaltet werden, ein unmittelbarer örtlicher Zusammenhang zwischen ihnen besteht und kein wesentlicher Wohnwert der einzelnen Gebäude besteht (BGH, Urt. v. 20.10.2011 - VIII ZR 151/10 - GE 2011, 477, GE 2011, 477, juris). Die einheitliche Verwaltung ist ebenso wie der örtliche Zusammenhang der Wirtschaftseinheit unstreitig. Dass bzgl. der einzelnen Gebäude ein nicht vergleichbarer Wohnwert bestünde, tragen die Bekl. nicht substantiiert vor. So ist insbesondere das pauschale Bestreiten des Vortrags der Kl. hinsichtlich desselben Errichtungszeitpunktes, derselben Ausstattung etc. nicht erfolgt.

Auch der durch die Kl. gewählte Umlagemaßstab hinsichtlich einer Zusammenfassung der Grundsteuer ist nicht zu beanstanden. Ebenso wie die Vorverteilung auf einzelne kleinere Wirtschaftseinheiten zulässig ist (LG Berlin, Urt. v. 12.1.2016 - 63 S 103/15; Urt. v. 20.12.2010 - 67 S 29/10, GE 2011, 340), ist die Bildung von größeren Wirtschaftseinheiten zulässig.

Die Grenze für eine Änderungsbefugnis des Mieters hinsichtlich der Schaffung von Abrechnungseinheiten ergibt sich aus § 242 BGB, bzw. § 313 BGB (BGH Urt. v. 31.5.2006 - VIII ZR 159/05, GE 2006, 1030). Voraussetzung ist, dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung die Bildung der gewählten Abrechnungseinheit nicht zugemutet werden kann. Diese Grenze ist nach Auffassung der Kammer hinsichtlich der Grundsteuer jedoch nicht überschritten. Es mag zutreffend sein, dass die Grundsteuer hinsichtlich der einzelnen Grundstücke in unterschiedlicher Höhe anfällt, die Umlage auf die Abrechnungseinheit insgesamt erscheint jedoch jedenfalls nicht willkürlich, da die selbe Abrechnungsgröße der gesamten Einheit gewählt wurde wie bei den meisten anderen Positionen der Abrechnung. Eine absolute Verteilungsgerechtigkeit der Betriebskosten wird durch das Gesetz gerade nicht gefordert (grundsätzlich BGH, Urt. v. 6.10.2010 - VIII ZR 183/09 -, GE 2010, 1615, juris). Willkür läge vielmehr erst dann vor, wenn innerhalb der gesamten Wirtschaftseinheit willkürlich einzelne Gebäude in kleinen Abrechnungseinheiten zusammengefasst würden. Der Vorwegabzug des Gewerbes hat ebenfalls keine Auswirkungen.

Sofern die Bekl. meinen, der Umlageschlüssel hinsichtlich der Kaltwasserkosten sei nicht nachvollziehbar, erschließt sich dieser Einwand nicht. Bereits aus der Abrechnung wird ersichtlich, dass die Kl. nach Verbrauch, nämlich nach m3, abrechnet. Sofern die Bekl. die Abrechnungsprotokolle angreifen und meinen, diese wiesen andere Werte aus als die in der Abrechnung dargestellten, vermag dies ebenfalls nicht zu überzeugen. Sämtliche Ablese- (nicht Verbrauchs-)Werte finden sich in der Abrechnung wieder. Die Differenz zu den Ableseständen zu Beginn des Abrechnungszeitraumes bildet den Verbrauch.

Die Kl. war auch nicht gehalten, das Gewerbe vorab abzuziehen.

Zwar gebietet § 20 Abs. 2, 1. HS NMV einen Vorwegabzug eines Gewerbeanteils, jedoch hat die Kl. im vorliegenden Fall nach Verbrauch abgerechnet. Die Gesamtkosten inklusive der Gewerbeeinheit sind jedoch - wie erforderlich - ebenfalls ausgewiesen (BGH, Urt. v. 7.12.2011 - VIII ZR 118/11, GE 2012, 123).

Ein Vorwegabzug des Gewerbes ergäbe aufgrund der verbrauchsabhängigen Abrechnung offensichtlich kein anderes Ergebnis, da der auf den m3 Wasser entfallende Preis ins Verhältnis zu dem Verbrauch der Bekl. gesetzt wurde.

Sofern die Bekl. einwenden, die Ablesewerte stimmten nicht mit dem angegebenen Verbrauch überein, ist auch dies unzutreffend. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass das Ablesedatum vor Ende des Abrechnungszeitraumes lag; zum anderen fallen in die Gesamtkosten noch weitere Kosten (Wartung Hebeanlage, Wartung Zähler, Entwässerung) als der reine m3-Preis der Wasserwerke.

Sofern die Bekl. meinen, in den Versicherungskosten seien nicht umlagefähige Eigentümerleistungen, die ausschließlich dem Vermieter dienten, vermag dieser Einwand nur hinsichtlich der Gebäudeversicherung i. H. v. 181,92 € durchzugreifen. Die Kl. hat ihre Behauptung, der in der Versicherung enthaltene Schutz vor „Mietverlust“ sei beitragsfrei eingeschlossen, nicht durch Vorlage des angekündigten entsprechenden Schreibens der Versicherung nachgewiesen. Insofern sind auch nicht umlagefähige Eigentümerleistungen enthalten, die sich nicht gesondert ermitteln lassen.

Die Kosten für die Wartung der Automatiktüren sind ebenfalls nicht umlagefähig. Die Bekl. haben bestritten, dass es sich bei diesen Kosten um Kosten für den Personenaufzug handelt. Die Kl. hat diesbezüglich lediglich vorgetragen, dass die Bekl. diese Abrechnungsposition in der vorigen Betriebskostenabrechnung akzeptiert hätten. Daraus ergibt sich jedoch keine Verpflichtung zur Zahlung.

Ebenfalls nicht umlagefähig sind die in der Wirtschaftseinheit angefallenen Kosten der Dachrinnenreinigung i. H. v. 8,41 €. Kosten einer Dachrinnenreinigung können zwar als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, jedoch nur dann, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 -, juris). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Im Mietvertrag sind die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht gesondert aufgeführt. Die Anlage zum Mietvertrag hinsichtlich der umlagefähigen Kosten enthält in Ziff. 15 lediglich den Hinweis, dass auch solche Betriebskosten i. S. d. § 1 BetrKV umlagefähig seien, die von den vorstehenden Nummern nicht umfasst seien. Zwar genügt grundsätzlich der Verweis auf die BetrKV, jedoch ist bei den „sonstigen Betriebskosten“ eine Benennung der einzelnen Kosten erforderlich (BGH aaO.).

Auch hat die Kl. keinen Anspruch auf Zahlung von 134,32 € hinsichtlich der Position „Gartenpflege“. Unstreitig beinhaltet diese Position die Kosten der Gartenpflege und die Hauswartskosten, wobei ebenfalls unstreitig die Gartenpflege nicht Bestandteil der Aufgaben des Hauswarts ist. Die Kl. war nicht berechtigt, beide Kostenarten in einer Position ohne Differenzierung zusammenzufassen. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden - Kosten in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich vorgenommen wird. Dem Mieter muss es anhand der Angaben in der Abrechnung ohne Weiteres möglich sein, zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil ermittelt wurde (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - Rn. 19, juris; BGH, Beschl. v. 24.1.2017 - VIII ZR 285/15 - juris).

Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Es handelt sich nicht um zwei miteinander eng verbundene und voneinander abhängige Kosten, wie z. B. beim Frisch- und Abwasser. Auch liegt keine derartige Gleichheit wie z. B. bei der Zusammenfassung von Sach- und Haftpflichtversicherung vor.

Im preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) ist eine Betriebskostennachforderung formal wie eine Mieterhöhung beim Mieter geltend zu machen; das setzt – anders als bei preisfreiem Wohnraum – eine Erläuterung voraus, die aber nicht überspannt werden darf.

Der Vermieter rechnete die Betriebskosten für 2012 ab und ging irrtümlich von preisfreiem Wohnraum aus. Er errechnete einen Nachzahlungsbetrag, den der Mieter nicht ausglich, weil die Nachzahlung nicht, wie bei preisgebundenem Wohnraum vorgeschrieben, erläutert war. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Zahlung eines Teils der Nachforderung. Dabei ging die Kammer von preisgebundenem Wohnraum aus; der Vermieter habe die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag nicht substantiiert bestritten.

Die Abrechnung sei jedoch auch unter den gemäß § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV geltenden strengeren Anforderungen an die Erläuterungspflicht des § 10 Abs. 1 WoBindG formell ordnungsgemäß. Die Nachforderung des Vermieters sei wie eine Mieterhöhung beim Mieter geltend zu machen. Die Erläuterungspflicht gehe jedoch nicht dahin, dass der Vermieter jeglichen Grund für eine Erhöhung anzugeben hätte, z. B. einen Anstieg des Verbrauchs oder allgemeine Kostensteigerungen. Das gelte i. d. R. auch für den ständigen Anstieg der Gebühren von kommunalen Versorgungsunternehmen, die sich zudem unschwer aus dem zugrunde liegenden Beleg ersehen ließen. Erläuterungen seien daher nur notwendig, soweit Änderungen der Kosten im Vergleich zu den Vorjahren nicht nachvollziehbar wären.

Nach der Rechtsprechung des BGH genüge es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angebe, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob er diesen Gesamtbetrag zutreffend ermittelt oder dabei Kostenanteile mit angesetzt habe, die nicht umlagefähig seien, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit. Diese Grundsätze müssten auch im preisgebundenen Wohnraum gelten, da auch hier nicht zu hohe Anforderungen an die Erläuterungspflicht des Vermieters zu stellen seien. Diese Anforderungen erfülle die Abrechnung. Sie enthalte darüber hinaus auch die in der Instanzenrechtsprechung vereinzelt geforderte Gegenüberstellung der neuen zu den Vorjahreskosten.

Die Abrechnung sei materiell weitestgehend ordnungsgemäß. Der Vermieter habe einen Anspruch auf die geltend gemachten Heiz-/Warmwasserkosten. Entsprechend dem Hinweis der Kammer habe der Vermieter diese im streitgegenständlichen Zeitraum entsprechend § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV n. F. analog nach einem Faktor von 2,5 bestimmen dürfen, ohne dass es der zusätzlichen Tatbestandsvoraussetzung des „unzumutbaren Aufwandes“ bedurft habe. Die Frage, welche Gebäude der Vermieter für eine Abrechnungseinheit zusammenlegen dürfe, betreffe die materielle Wirksamkeit. Die Bildung einer Wirtschaftseinheit sei selbst dann zulässig, wenn es an einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag fehle, die Gebäude aber einheitlich verwaltet würden, ein unmittelbarer örtlicher Zusammenhalt zwischen ihnen bestehe und kein wesentlicher Wohnwertunterschied zwischen den einzelnen Gebäuden bestehe. Auch der durch den Vermieter gewählte Umlagemaßstab hinsichtlich einer Zusammenfassung der Grundsteuer sei nicht zu beanstanden. Ebenso wie die Vorverteilung auf einzelne kleinere Wirtschaftseinheiten zulässig sei, sei die Bildung von größeren Wirtschaftseinheiten zulässig.

Der Vermieter sei auch nicht gehalten, das Gewerbe vorab abzuziehen. Zwar gebiete § 20 Abs. 2 Satz 1 Hs. 2 NMV einen Vorwegabzug eines Gewerbeanteils, jedoch habe der Vermieter im vorliegenden Fall nach Verbrauch abgerechnet. Die Gesamtkosten inklusive der Gewerbeeinheit seien jedoch – wie erforderlich – ausgewiesen. Ein Vorwegabzug des Gewerbes ergäbe aufgrund der verbrauchsabhängigen Abrechnung offensichtlich kein anderes Ergebnis, da der auf den Kubikmeter Wasser entfallende Preis ins Verhältnis zu dem Verbrauch des Mieters gesetzt worden sei.

Sofern der Mieter meine, in den Versicherungskosten seien nicht umlagefähige Eigentümerleistungen enthalten, die ausschließlich dem Vermieter dienten, vermöge dieser Einwand nur hinsichtlich der Gebäudeversicherung durchzugreifen. Der Vermieter habe seine Behauptung, der in der Versicherung enthaltene Schutz vor „Mietverlust“ sei beitragsfrei eingeschlossen, nicht durch Vorlage des angekündigten Versicherungsschreibens nachgewiesen. Ebenfalls nicht umlagefähig seien die in der Wirtschaftseinheit angefallenen Kosten der Dachrinnenreinigung. Diese Kosten könnten zwar als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, jedoch nur dann, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden sei. Daran fehle es. Auch habe der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung der Kosten der „Gartenpflege“. Unstreitig beinhalte diese Position die Kosten der Gartenpflege und die Hauswartkosten, wobei unstreitig die Gartenpflege nicht Bestandteil der Aufgaben des Hauswarts sei. Die Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, beide Kostenarten in einer Position ohne Differenzierung zusammenzufassen. Dem Mieter müsse es anhand der Angaben in der Abrechnung ohne Weiteres möglich sein, zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig seien, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil ermittelt worden sei.