Betriebskostenabrechnung, formelle Anforderungen, materielle Begründetheit

1. Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen.

2. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in Dresden, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der Kl. für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 weisen im Ergebnis Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.166,21 € aus. Die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

I. 2 Die Revision hat Erfolg.

3 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

4 Der Kl. stünden die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge für die Jahre 2014 und 2015 nicht zu, weil die Abrechnungen schon aus formellen Gründen unwirksam seien. […]

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 sowie der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 ergebenden Nachzahlungsbeträge (§ 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit § 7 des Mietvertrages) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die Abrechnungen der Kl. nicht aus formellen Gründen unwirksam.

8 1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die das Berufungsgericht im Ansatz auch nicht verkennt, genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 10; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14, juris Rn. 13; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15). Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO. Rn. 16; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO.).

9 2. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kl. gerecht.

10 a) Die Kl. hat für die einzelnen Betriebskostenarten jeweils in der ersten Spalte die Gesamtkosten (nach dem umzulegenden Betrag) benannt. Soweit die Kl. hiervon bei der weiteren Abrechnung nicht den gesamten Betrag umgelegt hat, hat sie den damit vorgenommenen Vorwegabzug in den Abrechnungen jeweils beigefügten Anlagen erläutert, wobei an dieser Stelle dahinstehen kann, ob eine solche Erläuterung nach der neuesten Rechtsprechung des Senats überhaupt noch erforderlich gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, aaO. Rn. 12 ff., 19).

11 Der angewendete Umlageschlüssel (Flächenmaßstab) lässt sich den Abrechnungen ohne Weiteres entnehmen, weil jeweils die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Bekl. angegeben sind. Hieraus ergibt sich jeweils die Berechnung des Anteils der Bekl.; auch die Vorauszahlungen sind in den Abrechnungen berücksichtigt.

12 b) Damit erfüllen die Abrechnungen die formellen Anforderungen.

13 aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es keiner weiterer Erläuterung des Umlageschlüssels. Denn der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich (Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO.). Etwas anderes gilt auch nicht etwa deshalb, weil die Kl. bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere „Abrechnungskreise“ (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Auch insoweit genügt aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden ist.

14 bb) Soweit das Berufungsgericht in den Abrechnungen Informationen dazu vermisst, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, verkennt es, dass derartige Informationen nach der Rechtsprechung des Senats gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung gehören, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht (Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3).

15 Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, die Vermieterin sei in den Abrechnungen vom vereinbarten Umlageschlüssel abgewichen bzw. sie sei nach dem Mietvertrag nicht zur Zusammenfassung der Gesamtanlage zu einer Wirtschaftseinheit berechtigt gewesen. Denn dieser Einwand betrifft allenfalls die materielle Richtigkeit der Abrechnung, nicht aber deren formelle Ordnungsgemäßheit. Davon abgesehen hat das Berufungsgericht auch keine Feststellungen dazu getroffen, dass die Parteien einen vom Flächenmaßstab abweichenden Umlagemaßstab vereinbart oder die Bildung einer Wirtschaftseinheit ausgeschlossen hätten; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung insoweit ebenfalls nicht auf.

16 cc) Auch die nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehende Unklarheit, ob die Abrechnungseinheiten der W. Straße 21 bei der Berechnung der zugrunde gelegten Gesamtfläche berücksichtigt worden seien, betrifft nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Dasselbe gilt für den nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehenden Widerspruch zwischen den bei den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angesetzten Gesamtflächen und den Erläuterungen.

17 dd) Vergeblich macht die Revisionserwiderung ferner geltend, die Betriebskostenabrechnungen seien deshalb aus formellen Gründen - zumindest bezüglich einzelner Positionen - unwirksam, weil in den Erläuterungen einzelne Positionen nicht nachvollziehbar bezeichnet seien. Die Revisionserwiderung bezieht sich insoweit auf die in den Erläuterungen zu den Abrechnungen beigefügte Aufschlüsselung einzelner Betriebskosten (etwa nach Rechnungsbeträgen für einzelne Gebäude). Da eine solche Aufschlüsselung für die formelle Ordnungsgemäßheit schon nicht erforderlich ist, ist es (auf der formellen Ebene) auch unschädlich, dass einzelne in der Aufschlüsselung genannte Teilpositionen mit einer unverständlichen Ziffernfolge bezeichnet sind. Sofern dem jeweiligen Einzelbetrag keine umlegbaren Kosten zugrunde liegen sollten, handelte es sich wiederum um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.

18 ee) Soweit sich die Revisionserwiderung darauf beruft, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) in der Abrechnung jeweils doppelt genannt sind und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt werden, obwohl in den Erläuterungen zu der Abrechnung insoweit nur auf eine Gesamtfläche abgestellt wird, so betrifft auch dies keinen formellen, sondern allenfalls einen materiellen Fehler der Abrechnungen. Im Übrigen lässt sich den in der Anlage zu den Abrechnungen erteilten Erläuterungen bei verständiger Würdigung entnehmen, dass die Kl. einen Teil der Reinigungskosten der Gesamtanlage zugeordnet und dementsprechend auf die gesamte Wirtschaftseinheit umgelegt hat. Einen anderen Teil der Reinigungskosten hat sie dem Gebäude zugeordnet, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, und dementsprechend nur auf die in diesem Gebäude befindlichen Einheiten umgelegt. Ob diese Aufteilung zutreffend ist, betrifft wiederum allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Bei der doppelt auftauchenden Position „Straßenreinigung/Müll“ handelt es sich - wie aus den Erläuterungen ersichtlich - einmal um die Straßenreinigungskosten (Gesamtbetrag 2014 15.390,75 €) und das andere Mal um Kosten der Müllentsorgung. Hinsichtlich der Müllentsorgung ist die Kl. - wie wiederum aus den Erläuterungen ersichtlich - so verfahren, dass sie die besonderen (hohen) Kosten, die für einzelne Gewerbebetriebe angefallen sind, vorweg abgezogen und die verbleibenden Beträge auf die Wohnungen und die übrigen gewerblichen Einheiten (Büroeinheiten) nach dem Flächenmaßstab verteilt hat. Auch insoweit steht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht in Frage.

19 ff) Bezüglich der Heizkostenabrechnung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft einen formellen Abrechnungsfehler darin gesehen, dass sie einer Plausibilitätskontrolle nicht standhalte, weil Verbrauchsabweichungen gegenüber den in früheren Abrechnungen gemessenen Verbrauchsmengen nicht erläutert worden seien.

20 Nach der Rechtsprechung des Senats führt aber der Umstand, dass eine Abrechnung - etwa bezüglich der Flächenangabe oder bezüglich der angegebenen Verbrauchswerte - im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweicht, gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO. Rn. 13 ff.). Bei der Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt wurde, handelt es sich vielmehr um eine Frage der (hier von der Kl. unter Beweis - Sachverständigengutachten - gestellten) materiellen Richtigkeit der Abrechnung (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08 NZM 2010, 315 Rn. 14). Aus der von der Revisionserwiderung herangezogenen Passage (Rn. 15) des letztgenannten Senatsurteils ergibt sich vorliegend nichts anderes.

III. 21 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm angenommenen formellen Unwirksamkeit der Abrechnungen folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Dresden, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 wiesen im Ergebnis Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.166,21 € aus. Die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht begründete die Klageabweisung damit, dass die Abrechnungen schon aus formellen Gründen unwirksam seien, weil es jeweils an ausreichenden Erläuterungen gefehlt habe, welche die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar hätten machen können. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Die Revision hatte Erfolg. Der VIII. Senat des BGH kam zum Ergebnis, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Abrechnungen der Klägerin nicht aus formellen Gründen unwirksam seien.

Nach der Rechtsprechung des BGH genüge eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Soweit keine besonderen Abreden getroffen seien, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

3. die Berechnung des Anteils des Mieters und

4. der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Dabei sei eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei (Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, Rn. 16, GE 2010, 1261; vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, Rn. 21, GE 2009, 189).

Diesen Anforderungen würden die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin gerecht. Die Klägerin habe für die einzelnen Betriebskostenarten jeweils in der ersten Spalte die Gesamtkosten (nach dem umzulegenden Betrag) benannt. Soweit die Klägerin hiervon bei der weiteren Abrechnung nicht den gesamten Betrag umgelegt habe, habe sie den damit vorgenommenen Vorwegabzug in den Abrechnungen durch jeweils beigefügte Anlagen erläutert, wobei an dieser Stelle dahinstehen könne, ob eine solche Erläuterung nach der neuesten Rechtsprechung des Senats überhaupt noch erforderlich gewesen wäre (Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, Rn. 12 ff., 19, GE 2016, 253).

Die angewendeten Umlageschlüssel (Flächenmaßstab) ließen sich den Abrechnungen ohne Weiteres entnehmen, weil jeweils die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten angegeben seien. Hieraus ergebe sich jeweils die Berechnung des Anteils der Beklagten; auch die Vorauszahlungen seien in den Abrechnungen berücksichtigt. Damit erfüllten die Abrechnungen die formellen Anforderungen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts habe es keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels bedurft, denn der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich (Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 Rn. 10, GE 2010, 1261). Etwas anderes gelte auch nicht etwa deshalb, weil die Klägerin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt habe, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere „Abrechnungskreise“ (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien. Auch insoweit genüge aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die den nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden sei.

Soweit das Berufungsgericht in den Abrechnungen Informationen dazu vermisse, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetze, verkenne es, dass derartige Informationen nach der Rechtsprechung des Senats gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehörten, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam mache (Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, Rn. 3, GE 2012, 954).

Ohne Erfolg mache die Revisionserwiderung geltend, die Vermieterin sei in den Abrechnungen vom vereinbarten Umlageschlüssel abgewichen bzw. sie sei nach dem Mietvertrag nicht zur Zusammenfassung der Gesamtanlage zu einer Wirtschaftseinheit berechtigt gewesen. Denn dieser Einwand betreffe allenfalls die materielle Richtigkeit der Abrechnung, nicht aber deren formelle Ordnungsgemäßheit. Davon abgesehen habe das Berufungsgericht auch keine Feststellungen dazu getroffen, dass die Parteien einen vom Flächenmaßstab abweichenden Umlagemaßstab vereinbart oder die Bildung einer Wirtschaftseinheit ausgeschlossen hätten; übergangenen Sachvortrag zeige die Revisionserwiderung insoweit ebenfalls nicht auf.

Auch die nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehende Unklarheit, ob die Abrechnungseinheiten der W. Straße 21 bei der Berechnung der zugrunde gelegten Gesamtfläche berücksichtigt worden seien, betreffe nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Dasselbe gelte für den nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehenden Widerspruch zwischen den bei den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angesetzten Gesamtflächen und den Erläuterungen.

Vergeblich mache die Revisionserwiderung ferner geltend, die Betriebskostenabrechnungen seien deshalb aus formellen Gründen – zumindest bezüglich einzelner Positionen – unwirksam, weil in den Erläuterungen einzelne Positionen nicht nachvollziehbar bezeichnet seien. Die Revisionserwiderung beziehe sich insoweit auf die in den Erläuterungen zu den Abrechnungen beigefügte Aufschlüsselung einzelner Betriebskosten (etwa nach Rechnungsbeträgen für einzelne Gebäude). Da eine solche Aufschlüsselung für die formelle Ordnungsgemäßheit schon nicht erforderlich sei, sei es (auf der formellen Ebene) auch unschädlich, dass einzelne in der Aufschlüsselung genannte Teilpositionen mit einer unverständlichen Ziffernfolge bezeichnet seien. Sofern dem jeweiligen Einzelbetrag keine umlegbaren Kosten zugrunde liegen sollten, handele es sich wiederum um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.

Soweit sich die Revisionserwiderung darauf beruft, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) in der Abrechnung jeweils doppelt genannt seien und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt würden, obwohl in den Erläuterungen zu der Abrechnung insoweit nur auf eine Gesamtfläche abgestellt werde, so betreffe auch dies keinen formellen, sondern allenfalls einen materiellen Fehler der Abrechnungen.

Im Übrigen lasse sich den in der Anlage zu den Abrechnungen erteilten Erläuterungen bei verständiger Würdigung entnehmen, dass die Klägerin einen Teil der Reinigungskosten der Gesamtanlage zugeordnet und dementsprechend auf die gesamte Wirtschaftseinheit umgelegt habe. Einen anderen Teil der Reinigungskosten habe sie dem Gebäude zugeordnet, in dem sich die Wohnung der Beklagten befinde, und dementsprechend nur auf die in diesem Gebäude befindlichen Einheiten umgelegt. Ob diese Aufteilung zutreffend sei, betreffe wiederum allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

Bei der doppelt auftauchenden Position „Straßenreinigung/Müll“ handele es sich – wie aus den Erläuterungen ersichtlich – einmal um die Straßenreinigungskosten und das andere Mal um Kosten der Müllentsorgung. Hinsichtlich der Müllentsorgung sei die Klägerin – wie wiederum aus den Erläuterungen ersichtlich – so verfahren, dass sie die besonderen (hohen) Kosten, die für einzelne Gewerbebetriebe angefallen seien, vorweg abgezogen und die verbleibenden Beträge auf die Wohnungen und die übrigen gewerblichen Einheiten (Büroeinheiten) nach dem Flächenmaßstab verteilt habe. Auch insoweit stehe die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht infrage.

Bezüglich der Heizkostenabrechnung habe das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft einen formellen Abrechnungsfehler darin gesehen, dass sie einer Plausibilitätskontrolle nicht standhalte, weil Verbrauchsabweichungen gegenüber den in früheren Abrechnungen gemessenen Verbrauchsmengen nicht erläutert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats führe aber der Umstand, dass eine Abrechnung – etwa bezüglich der Flächenangabe oder bezüglich der angegebenen Verbrauchswerte – im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweicht, gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch (Senatsurteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, Rn. 13 ff., GE 2008, 855). Bei der Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt worden sei, handele es sich vielmehr um eine Frage der (hier von der Klägerin unter Beweis – Sachverständigengutachten – gestellten) materiellen Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08, Rn. 14, GE 2010, 477). Aus der von der Revisionserwiderung herangezogene Passage (Rn. 15) des letztgenannten Senatsurteils ergebe sich vorliegend nichts anderes.

Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben. Der Bundesgerichtshof hat die Sache zur Entscheidung über die materielle Richtigkeit der Abrechnung an das Berufungsgericht zurücküberwiesen.