Betriebskostenabrechnung, Abrechnungsfrist, Einwendungsausschluss

1. Ein Vermieter ist an das Ergebnis einer fristgerecht erteilten Abrechnung regelmäßig gebunden und kann weitergehende Nebenkostenforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nur noch unter der Voraussetzung mangelnden Verschuldens im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 2. Halbsatz BGB geltend machen; das gilt sowohl für Änderungen der auf den Mieter entfallenden Kosten als auch für Korrekturen der als erbracht berücksichtigten Vorschüsse.

2. Die Berufung auf ein objektiv fehlerhaftes Abrechnungsergebnis stellt sich nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als Verstoß gegen Treu und Glauben dar. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn besondere Umstände belegen, dass der Fehler für den Mieter schon bei Zugang der Abrechnung auch seines konkreten Betrages nach offensichtlich war und ein schützenswertes Vertrauen auf das Abrechnungsergebnis insoweit von vornherein nicht entstehen konnte. Ob der Vermieter den offensichtlichen Fehler der Abrechnung kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist bemerkt und korrigiert, ist unerheblich.

(Anschluss/Abgrenzung BGH - VIII ZR 133/10 -, Urt. v. 30. März 2011, GE 2011, 814)

Zwischen den Parteien bestand seit 1.11.2011 ein Mietverhältnis, welches durch Kündigung des Bekl. zum 31.10.2015 endete.

Vertraglich waren eine Nettomiete von 615 € sowie Vorschüsse in Höhe von 200 € auf die kalten Betriebskosten und 100 € auf die Heizkosten vereinbart, zusammen 915 €.

Nach Übersendung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 kam es zu Schriftverkehr zwischen den Parteien über die Höhe der Betriebskosten. Am 2.12.2013 schrieb die Bekl. schließlich, sie werde eine Veränderung der Betriebskostenvorschüsse vornehmen und ab Dezember 2013 nur noch 114,50 € auf die Betriebskosen und somit insgesamt 829,50 € an den Bekl. zahlen. Die Hausverwaltung des Kl. lehnt eine Herabsetzung der Betriebskostenvorschüsse ab.

Am 31.10.2014 rechnete der Bekl. über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2013 ab. Es ergab sich hinsichtlich Heizkosten eine Nachzahlung von 147,49 € und hinsichtlich der kalten Betriebskosten eine Nachzahlung von 219,84 €. Dabei waren bei den kalten Betriebskosten 2.400 € Vorschüsse (= 200 € pro Monat) als Sollvorauszahlung eingestellt.

Am 16.10.2015 rechnete der Bekl. über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2014 ab. Es ergab sich hinsichtlich der Heizkosten ein Guthaben von 233,67 € und hinsichtlich der kalten Betriebskosten ein Guthaben von 218,27 €; dabei waren bei den kalten Betriebskosten erneut 2.400 € Vorschüsse (= 200 € pro Monat) als Sollvorauszahlung eingestellt.

Mit Schreiben vom 8.3.2016 rechnete die Hausverwaltung gegenüber der Kl. die Kaution ab. Sie errechnete ein Kautionsguthaben einschließlich Zinsen in Höhe von 1.858,38 € zuzüglich eines „restlichen Guthabens aus Abrechnungen“ in Höhe von 45,22 € und zog sodann „zu wenig gezahlte Mieten Dezember 2013 bis August 2015 mtl. je 85,50 €“ ab. Schließlich verweigerte die Hausverwaltung die Auszahlung des sich ergebenden Restbetrages in Höhe von … unter Hinweis auf die noch ausstehende Abrechnung für das Jahr 2015.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 8.4.2016 forderte die Kl. den Bekl. zur Auszahlung des in der Abrechnung aufgeführten Guthabens auf.

Die Kl. trägt vor, dass eine Zahlungsbestimmung auf die Nettomiete vorgelegen habe. Die Abrechnungen seien daher unrichtig, eine Abrechnung nach Sollvorschüssen nicht zulässig und eine nachträgliche Korrektur aufgrund Fristablaufs nicht mehr möglich.

Die Klage ist in Höhe von 108,10 € derzeit unbegründet. Im Übrigen unbegründet.

I.) In Höhe von 108,10 € ist der - in dieser Höhe unstreitige - Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. nicht fällig, da der Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB wegen der zum maßgeblichen Zeitpunkt (§ 296a ZPO) noch ausstehenden Abrechnung über die Betriebskosten 2015 zustand. Keine der Parteien hat vorgetragen, dass eine Abrechnung erfolgt ist, weshalb eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO angezeigt wäre.

Entgegen der Ansicht der Kl. besteht das Zurückbehaltungsrecht, obwohl die letzte Abrechnung (bei Zugrundelegung der Sollvorauszahlungen) ein Guthaben ergab. Denn die vorhergehende Abrechnung für das Jahr 2013 ergab trotz vollständiger Einstellung der Vorauszahlungen einen erheblichen Nachzahlungsbetrag. Angesichts der Geringfügigkeit des einbehaltenen Betrages erscheint daher keineswegs ausgeschlossen, dass für das Jahr 2015 sich jedenfalls wieder ein Nachzahlungsanspruch in ähnlicher Höhe ergibt. Die Kl. hat schließlich auf die Abrechnung 2013 ebenfalls keine Zahlungen geleistet, so dass es für den Bekl. auch nicht zumutbar ist, den Betrag auszuzahlen; denn der Sicherung von zukünftigen Forderungen des Vermieters dient gerade die Kaution.

Es wurde auf derzeitige Unbegründetheit tenoriert, damit der Kl. diese Forderung nicht der Rechtskraft fähig aberkannt wird. Vielmehr besteht die Forderung derzeit unstreitig, sie ist nur nicht durchsetzbar. Aufgrund der Abrechnung für das Jahr 2015 wird sich zeigen, ob noch weitere Gegenforderungen des Bekl. bestehen, und sodann kann entweder er oder die Kl. die Aufrechnung hinsichtlich der 108,10 € erklären, oder aber es erfolgt wie angekündigt eine Auszahlung; so oder so sollte sich ein weiterer Rechtsstreit eigentlich vermeiden lassen.

II.) Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 1.111,50 €. Zwar ist unstreitig, dass ein Kautionsrückzahlungsanspruch in dieser Höhe entstanden ist, jedoch ist dieser gemäß § 387 BGB durch die bereits vorprozessual seitens des Bekl. durch seine Hausverwaltung gemäß § 388 BGB erklärte Aufrechnung erloschen. Denn der Bekl. hatte gegen die Kl. einen Gegenanspruch in dieser Höhe, der sich aus 13 Einzelforderungen zu je 85,50 € für die Monate Dezember 2013 bis einschließlich Dezember 2014 zusammensetzt.

Unstreitig hat die Kl. in den streitgegenständlichen Monaten jeweils 85,50 € weniger gezahlt als insgesamt vertraglich vereinbart.

Die Kl. war nicht gemäß § 560 Abs. 4 BGB zur Herabsetzung von Vorschüssen berechtigt, da die hierfür benötigten Voraussetzungen nicht vorliegen. Sie behauptet schon gar nicht, dass sich aus der Abrechnung für das Jahr 2012 ergab, dass die Betriebskostenvorschüsse aufgrund eines Abrechnungsergebnisses zu hoch waren; vielmehr ergibt sich aus der vorprozessualen Korrespondenz, dass sie nur der Auffassung sei, bestimmte Positionen wären aufgrund der Art ihrer Nutzung von ihr nicht in der ausgewiesenen Höhe geschuldet und daher herabzusetzen oder zu streichen. Die Kl. schuldete daher im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum die Vorschüsse in der im Mietvertrag vereinbarten Höhe.

Entgegen der im anwaltlichen Mahnschreiben geäußerten Auffassung hat die Kl. auch nicht ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, um Druck hinsichtlich einer Korrektur der Abrechnungen auszuüben; darum ging es ihr gar nicht, sondern wie ausgeführt um eine von ihr so angenommene Unangemessenheit des Umlagemaßstabes. Im Übrigen wäre dies auch widersprüchlich zu dem sonstigen Vortrag der Kl., denn dann wären die Betriebskostenvorauszahlungen mit Beendigung des Mietverhältnisses und damit einhergehendem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts gerade erst fällig geworden und könnten daher noch geltend gemacht werden. Der Bekl. wiederum hat die Minderzahlungen nicht widerspruchslos hingenommen, sondern vielmehr binnen noch angemessener Frist dem ausdrücklich widersprochen und die Bekl. zur Zahlung der weiterhin geschuldeten Vorschüsse aufgefordert. Darauf hat nun wieder die Kl. nicht mehr reagiert. Insoweit ist schon fraglich, ob überhaupt eine für den Bekl. bindende Zahlungsbestimmung gemäß § 366 BGB vorgelegen hat. Es spricht vieles dafür, dass der Bekl. als Vermieter aufgrund des vertragsuntreuen Verhaltens der Bekl. die Verrechnung dennoch so vornehmen durfte wie geschehen, nämlich in voller Höhe zunächst auf die Vorschüsse. Dies kann aber dahinstehen. Denn die Kl. hat diese Art der Verrechnung ihrer Zahlungen und die darauf basierenden Abrechnungen jedenfalls später akzeptiert. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Kl. in Kenntnis ihrer unberechtigten Minderzahlungen den Abrechnungen nach Sollvorschüssen nicht widersprochen hat, sondern vielmehr sogar ein sich saldiert ergebenes Guthaben gefordert. Hätte sie dies hingegen auf die unzutreffende Abrechnung hingewiesen, wäre aufgrund der Abrechnungen jeweils schon im Oktober der Folgejahre bis zum Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB noch ausreichend Zeit zur Neuabrechnung aufgrund der tatsächlich geleisteten Vorschüsse gewesen. Dann aber hätte die Kl. erhebliche Nachzahlungen auf die Abrechnungen geschuldet: Denn der ohnehin bestehende Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung für das Jahr 2013 hätte sich um 85,50 € auf 453,83 € erhöht, und die Abrechnung für das Jahr 2014 hätte hinsichtlich der kalten Betriebskosten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 807,73 € ergeben und damit insgesamt - nach Abzug des gleich bleibenden Guthabens aus der Heizkostenabrechnung - eine Nachzahlung in Höhe von 574,06 €. Aus den Abrechnungen 2013 und 2014 hatte die Kl. daher bei Einstellung der tatsächlichen Vorauszahlungen insgesamt 1.027.89 € zahlen müssen. Aus dem vorprozessualen anwaltlichen Mahnschreiben ergibt sich aber, dass sie das „einbehaltene […] Guthaben […]“ aus den Abrechnungen vom Bekl. fordert, womit sie erneut und nunmehr sogar ausdrücklich bestätigt, dass die Abrechnung so verbleibt wie vom Bekl. vorgenommen, da sich andernfalls kein Guthaben zu ihren Gunsten ergeben hätte.

Im Übrigen ist das Verhalten der Kl. in seiner Gesamtschau derart treuwidrig, dass es ihr nach § 242 BGB ohnehin verwehrt wäre, Erfüllung hinsichtlich der Nettomiete einzuwenden: Sie hat ohne Anspruch hierauf die Mietzahlungen gekürzt, obwohl der Vermieter dem ausdrücklich widerspricht, hat anschließend für die Jahre 2013 und 2014 Abrechnungen entgegengenommen, aus welchen ersichtlich ist, dass vermieterseits die vollen Sollvorschüsse eingestellt wurden, so dass sich insgesamt statt eines erheblichen Nachzahlungsbetrages ein Guthaben ergab, fordert dann die Auszahlung dieses Guthabens neben der Rückzahlung der Kaution in Höhe der Minderzahlungen, bezieht sich darauf, dass wegen der Abrechnungsreife Betriebskostenvorschüsse nicht mehr geschuldet seien, jedoch die zu ihren Gunsten nach Sollvorschüssen erstellte Abrechnung unwirksam, wobei aber zugleich dem Bekl. eine Neuabrechnung unter Berücksichtigung der geminderten Vorschüsse nicht möglich sein soll, da die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB dagegenstehe. Die Kl. versucht damit, verschiedene gesetzlich geregelte oder von der Rechtsprechung entwickelte Instrumente, die dem Mieterschutz dienen sollen, so zu kombinieren, dass ihre Vertragsverletzung zu einem ihr als Mieterin unstreitig objektiv nicht zustehenden finanziellen Vorteil führt, was erkennbar nicht mit der Rechtsordnung im Einklang steht.

Aus den Gründen des LG

Die Kammer ist davon überzeugt, dass die zulässige Berufung im Wesentlichen keine Aussicht auf Erfolg hat. […]

Die Berufung ist entgegen der Ansicht des Bekl. zulässig, insbesondere hinreichend begründet worden. Die Kl. hat in der fristgerecht vorgelegten Berufungsbegründung die Rechtsausführungen des Amtsgerichts umfassend angegriffen.

1.
 Hinsichtlich des im Hinblick auf eine denkbare Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2015 als derzeit unbegründet abgewiesenen Klagebetrages von 108,10 € hat sie zwei rechtliche Argumente vorgebracht, die jedes für sich ausreichen, der Klage insoweit zum Erfolg zu verhelfen.

a) 
Sie hat zum einen ausgeführt, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Bekl. nicht bestanden habe, da als Ergebnis der Nebenkostenabrechnung 2015 entgegen der Ansicht des Amtsgerichts voraussichtlich ein Guthaben zu erwarten sei, nachdem schon die Nebenkostenabrechnung 2014 mit einem Guthaben geschlossen habe; überdies habe die Kl. in 2015 für zehn Monate Heizkostenvorschüsse gezahlt, aber nur während einer halben Heizperiode Kosten verursacht.

Darin liegt ein zulässiger Berufungsangriff, der nach Ansicht der Kammer außerdem begründet ist. Der Bekl. hat nicht schlüssig dargetan, dass und aus welchen Gründen für das Jahr 2015 mit drastisch höheren Nebenkosten zu rechnen gewesen sei als im Jahr 2014. Unter Berücksichtigung des weiteren unstreitigen Umstandes, dass die Kl. im Jahr 2015 Nebenkostenvorauszahlungen für zehn Monate erbrachte, für die besonders heizkostenintensiven Monate November und Dezember 2015 aber keine Heizkosten tragen muss, fehlt es an einer tragfähigen Basis für die Annahme des Amtsgerichts, die Nebenkostenabrechnung für das Jahre 2015 könne zu einer Nachforderung führen.

Dem Bekl. wird daher anheimgestellt, die Klage in Höhe von 108,10 € nebst den auf diesen Teilbetrag entfallenden Nebenforderungen anzuerkennen.

b)
Die Kl. hat ferner unbestritten vorgetragen, dass der Bekl. ihr eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 bisher nicht vorgelegt habe, obwohl die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seit dem 1. Januar 2017 abgelaufen ist. Kann der Bekl. eine Nachforderung für das Abrechnungsjahr 2015 mithin nicht mehr geltend machen, ist die Klage in Höhe von 108,10 € auch deswegen jedenfalls inzwischen begründet.

2.
Soweit das Amtsgericht den weitergehenden Zahlungsantrag von 1.111,50 € zurückgewiesen hat, hat die Kl. in der Berufungsbegründung sowohl die Haupt- als auch die Hilfsbegründung des Amtsgerichts angegriffen. Sie hat geltend gemacht, dem Bekl. stünde die im Wege der Aufrechnung für den Zeitraum Dezember 2013 bis einschließlich Dezember 2014 zuerkannte restliche Miete in Höhe von 85,50 € je Monat nicht zu. Rückstände auf die Nettokaltmiete bestünden aufgrund der den Mietzahlungen zugrunde liegenden Tilgungsbestimmung der Kl. vom 2. Dezember 2013 nicht, denn die Kl. habe die von der Tilgungsbestimmung abweichende Verrechnung des Bekl. entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht nachträglich genehmigt, indem sie sich auf die Ergebnisse der von diesem für die Jahre 2013 und 2014 erteilten Abrechnungen berufen habe. In der Berufung auf die Abrechnungsergebnisse liege entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch kein treuwidriges Verhalten, denn der Bekl. habe wissentlich inhaltlich falsche Abrechnungen erstellt und sei insofern nicht schützenswert, sondern daran gebunden, dass ihm auf die Nebenkosten der Jahre 2013 und 2014 keine weiteren Zahlungen zustünden.

Die mithin auch insoweit zulässige Berufung der Kl. ist jedoch nicht begründet. Das Amtsgericht hat die Klage in Höhe von 1.111,50 € einschließlich der auf diesen Betrag entfallenden Nebenforderungen im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Der Kl. ist allerdings zuzugeben, dass ihre Mietzahlungen gemäß § 366 Abs. 1 BGB zunächst auf die Nettokaltmiete zu verrechnen waren. Nachdem die Kl. mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 mitgeteilt hatte, dass sie den monatlichen Betriebskostenvorschuss ab Dezember 2013 um 85,50 € reduzieren werde, lag eine für den Bekl. verbindliche Tilgungsbestimmung vor; er durfte die monatlichen Teilzahlungen der Kl. in Höhe von 829,50 € auf die Gesamtmiete, die nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts weiterhin 915 € betrug, nicht abweichend von der Vorgabe der Kl. verrechnen.

Richtig ist auch, dass ein Vermieter rückständige Nebenkostenvorschüsse nach Erteilung der Jahresabrechnung nicht mehr als solche, sondern nur noch als Teil des Abrechnungssaldos geltend machen kann. Die Kl. macht weiter zu Recht geltend, dass ein Vermieter an das Ergebnis einer fristgerecht erteilten Abrechnung regelmäßig gebunden ist und weitergehende Nebenforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nur noch unter der Voraussetzung mangelnden Verschuldens im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 2. Halbsatz BGB geltend machen kann; das gilt sowohl für Änderungen der auf den Mieter entfallenden Kosten (vgl. BGH - VIII ZR 190/06 -, Urt. v. 12.12.2007, GE 2008, 327 f., zitiert nach juris) als auch für Korrekturen der als erbracht berücksichtigten Vorschüsse (vgl. BGH - VIII ZR 133/10 -, Urt. v. 30.3.2011, GE 2011, 814, zitiert nach juris). Die vom Vermieter einzuhaltende Abrechnungsfrist dient ebenso wie die Einwendungsfrist für den Mieter dem Rechtsfrieden; die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB sollen gewährleisten, „dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen“ (vgl. BGH - VIII ZR 296/09 -, Urt. v. 12.1.2011, GE 2011, 331 ff., Rn. 21, zitiert nach juris).

Von diesem Grundsatz und der beidseitigen Bindung an das Abrechnungsergebnis gibt es jedoch Ausnahmen. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Vertragsparteien in die Richtigkeit und Verbindlichkeit der Abrechnung kann nämlich insoweit nicht entstehen, als ihnen ein Fehler des Abrechnungswerks positiv bekannt ist. In solchen Fällen kann sich die Berufung auf den Ablauf der in § 556 Abs. 3 BGB bestimmten Fristen und die Verbindlichkeit des Abrechnungsergebnisses als treuwidrig darstellen, so dass eine Korrektur offensichtlicher Fehler auch nach Fristablauf möglich bleibt. So kann ein Vermieter sich nach § 242 BGB hinsichtlich solcher im Abrechnungsergebnis berücksichtigter Kosten nicht auf ein Vertrauen in die Verbindlichkeit der Abrechnung berufen, die er in der Abrechnung selbst als „nicht umlagefähig“ bezeichnete (vgl. BGH - VIII ZR 209/15 -, Urt. v. 11.5.2016, GE 2016, 854 ff., Rn. 28, zitiert nach juris). Umgekehrt kann ein Mieter sich auf fehlerhaft zu seinen Gunsten berücksichtigte Vorschusszahlungen dann nicht berufen, wenn aufgrund besonderer Umstände feststeht, dass er diesen Fehler des Abrechnungswerks sofort erkannte und deshalb insoweit keinen Schutz verdient (vgl. BGH - VIII ZR 133/10 -, Urt. v. 30.3.2011, GE 2011, 814, Rn. 15, zitiert nach juris).

Die Bindung an das Abrechnungsergebnis entfällt allerdings nicht schon dann, wenn der Vermieter Tilgungsbestimmungen seiner Mieter routinemäßig ignoriert oder unabhängig von den tatsächlich geleisteten Zahlungen stets die geforderten Sollvorschüsse als geleistet in die Abrechnung einstellt (vgl. LG Bonn - 6 S 43/13 -, Urt. v. 16.1.2014, ZMR 2014, 638 ff.; LG Berlin - 65 S 318/12 -, Urt. v. 15.2.2013, GE 2013, 421; LG Aachen - 2 S 245/15 -, Urt. v. 10.3.2016, ZMR 2016, 778 f.; a. A. LG Berlin - 63 S 124/16 -, Urt. v. 27.1.2017, GE 2017, 297; alle zitiert nach juris). Mag die Abrechnung in solchen Fällen auch erkennbar unrichtig sein, steht nicht ohne Weiteres fest, dass der Mieter den Fehler auch seinem konkreten Ausmaß nach tatsächlich bemerkt und deshalb auf das Abrechnungsergebnis insoweit nicht vertrauen darf. Es müssen besondere Umstände hinzutreten, die den Schluss zulassen, dass der Mieter treuwidrig handelt, indem er ein Vertrauen auf das Abrechnungsergebnis auch insoweit in Anspruch nimmt, als er von Anfang an um einen konkreten Fehler des Abrechnungswerks wusste. Solche besonderen Umstände lagen im oben zuletzt zitierten Fall des BGH darin, dass die Mietvertragsparteien gerade einen Rechtsstreit über die Höhe der zu leistenden Vorschüsse geführt hatten, deshalb ein Zahlungstitel über rückständige Vorschussforderungen des Vermieters vorlag und der Mieter daher genau wusste, in welcher konkreten Höhe er die in der Abrechnung angegebenen Vorschusszahlungen tatsächlich nicht erbracht hatte.

Ähnlich liegt es hier, denn die Parteien hatten sich in der zweiten Jahreshälfte 2013 über die Höhe der Betriebskostenvorschüsse auseinandergesetzt; die Kl. hatte mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 die Kürzung ihrer Vorschusszahlungen um 85,50 € monatlich angekündigt und ihre Mietzahlungen im Zeitraum ab Dezember 2013 entsprechend reduziert, obwohl der Bekl. mit Schreiben vom 27. Januar 2014 darauf hinwies, dass ihm die vereinbarte Miete weiterhin in voller Höhe zustehe. Der Kl. war vor diesem Hintergrund bewusst, dass sie die in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 berücksichtigten Sollvorschüsse um 1.111,50 € (13 x 85,50 €) gekürzt und der Bekl. ihre Mietzahlungen insoweit fehlerhaft nicht auf die Nettokaltmiete, sondern auf die Betriebskosten verrechnet hatte. Die Kl. handelt treuwidrig, indem sie versucht, den Bekl. an diesem Abrechnungsfehler festzuhalten, obwohl sie ihn sogleich erkannte und deswegen insoweit keinen Schutz verdient. Dem Amtsgericht ist deshalb im Ergebnis darin beizupflichten, dass die Kl. dem Bekl. die Erfüllung der zur Aufrechnung gestellten Mietforderungen nicht entgegenhalten kann; indem sie das eigentlich falsche Abrechnungsergebnis als den Bekl. bindend für sich in Anspruch genommen hat, hat sie die Abrechnung gebilligt und damit die ihrer Tilgungsbestimmung widersprechende Verrechnung der Mietzahlungen genehmigt.

In dieser rechtlichen Würdigung liegt keine zur Zulassung der Revision führende Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Zwar nahm der Vermieter in der Streitsache VIII ZR 133/10 kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Korrektur der Abrechnung vor, weil der Mieter versucht hatte, über das fehlerhafte ausgewiesene Guthaben zu verfügen und dem Vermieter der offensichtliche Fehler der Abrechnung dadurch bewusst geworden war. Die entscheidende Gemeinsamkeit beider Fälle liegt aber darin, dass der Mieter einen offensichtlichen und von ihm als solchen erkannten Fehler der Abrechnung wider besseren Wissens zu seinen Gunsten auszunutzen suchte. Darauf, wann und auf welche Weise die Mietvertragsparteien den offensichtlichen Fehler der Abrechnung korrigieren, kommt es nicht entscheidend an.

Nach Anerkenntnis der Klage i. H. v. 108,10 € nebst den auf den Teilbetrag entfallenden Nebenforderungen durch den Bekl. ist die Berufung der Kl. zurückgenommen worden.

Hat der Vermieter fristgerecht eine Betriebskostenabrechnung erteilt, ist er an deren Ergebnis grundsätzlich gebunden und kann weitergehende Nebenkostennachforderungen nur bei mangelndem Verschulden geltend machen. Ansonsten kann der Vermieter nach Fristablauf ein objektiv fehlerhaftes Abrechnungsergebnis nur in eng begrenzten Ausnahmefällen korrigieren – beispielsweise dann, wenn besondere Umstände belegen, dass der Fehler für den Mieter schon bei Zugang der Abrechnung auch dem konkreten Betrag nach offensichtlich war und ein schützenswertes Vertrauen des Mieters auf das Abrechnungsergebnis insoweit von vornherein nicht entstehen konnte. Ob der Vermieter den offensichtlichen Fehler der Abrechnung kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist bemerkt und korrigiert, ist unerheblich.

Das Mietvertragsverhältnis endete durch Kündigung des Vermieters zum 31. Oktober 2015. Der Mieter hatte bei Einzug in die Wohnung eine Kaution i.H.v. 1.845 € gezahlt. Vertraglich waren eine Nettomiete von 615 € sowie Vorschüsse i.H.v. 200 € auf die kalten Betriebskosten und 100 € auf die Heizkosten vereinbart, zusammen 915 €. Nach Übersendung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2012 kam es zu einem Schriftwechsel der Parteien über die Höhe der Betriebskosten. Ende 2013 teilte der Mieter mit, er werde eine Veränderung der Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4, 5 BGB (einseitige Anpassung der Vorauszahlungen) vornehmen und nur noch 114,50 € auf die Betriebskosten und somit insgesamt 829,50 € zahlen. Der Vermieter lehnte eine Herabsetzung der Betriebskostenvorschüsse ab. Er rechnete für 2013 über die Betriebs- und Heizkosten ab. Bei den Heizkosten ergab sich eine Nachzahlung von 147,49 €, bei den kalten Betriebskosten eine Nachzahlung von 219,84 €. Bei den kalten Betriebskosten hatte der Vermieter 2.400 € Vorschüsse (200 € pro Monat) als Sollvorauszahlung eingestellt.

Für 2014 ergab sich nach Abrechnung bei den Heizkosten ein Guthaben von 233,67 € und bei den kalten Betriebskosten ein Guthaben von 218,27 €; bei den kalten Betriebskosten waren erneut die vereinbarten Vorschüsse als Sollvorauszahlung eingestellt.

2016 rechnete der Vermieter die Kaution ab. Es ergab sich dabei ein Kautionsguthaben einschließlich Zinsen von 1.858,38 € zuzüglich eines „restlichen Guthabens aus Abrechnungen“ i.H.v. 45,22 €, wobei dann „zu wenig gezahlte Mieten“ ab Dezember 2013 bis Dezember 2014 von monatlich 85,50 € abgezogen wurden. Schließlich verweigerte der Vermieter die Auszahlung des sich ergebenden Restbetrages für das Jahr 2015. Der Mieter machte Auszahlung des in der Abrechnung aufgeführten Guthabens geltend und verlangte im Klageverfahren 1.219,60 € nebst Zinsen. Er trug vor, dass eine Zahlungsbestimmung auf die Nettomiete vorgelegen habe. Die Abrechnungen seien daher unrichtig, eine Abrechnung noch Sollvorschüssen nicht zulässig und eine nachträgliche Korrektur aufgrund Fristablaufs nicht mehr möglich. Ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bestehe auch nicht, da die letzte Abrechnung erhebliche Guthaben ausgewiesen hätte.

Das AG entschied, dass der Vermieter von der Kaution 108,10 € wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für 2015 zurückbehalten durfte, und wies im Übrigen die Klage ab. Der restliche Anspruch aus der Kaution von 1.111,50 € sei durch die erklärte Aufrechnung des Vermieters erloschen, weil ein Gegenanspruch in dieser Höhe bestanden habe, der sich aus 13 Einzelforderungen zu je 85,50 € für die Monate Dezember 2013 bis einschließlich Dezember 2014 zusammensetzte.

Unstreitig habe der Mieter in den streitgegenständlichen Monaten jeweils 85,50 € weniger gezahlt als insgesamt vereinbart. Er sei nicht gemäß § 560 Abs. 4 BGB zur Herabsetzung von Vorschüssen berechtigt gewesen, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorgelegen hätten. Der Vermieter habe die Minderzahlungen auch nicht widerspruchslos hingenommen, sondern vielmehr binnen noch angemessener Frist ausdrücklich widersprochen und den Mieter zur Zahlung der weiterhin geschuldeten Vorschüsse aufgefordert.

Der Mieter habe diese Art der Verrechnung seiner Zahlungen und die darauf basierenden Abrechnungen jedenfalls später akzeptiert. Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Mieter in Kenntnis seiner unberechtigten Minderzahlungen den Abrechnungen nach Sollvorschüssen nicht widersprochen, sondern vielmehr sogar ein saldiert ergebendes Gutachten gefordert habe. Hätte er auf die unzutreffende Abrechnung hingewiesen, wäre aufgrund der Abrechnungen jeweils schon im Oktober der Folgejahre bis zum Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB noch ausreichend Zeit zur Neuabrechnung aufgrund der tatsächlich geleisteten Vorschüsse gewesen. Im Übrigen sei das Verhalten des Mieters in seiner Gesamtschau derart treuwidrig gewesen, dass es ihm nach § 242 BGB ohnehin verwehrt wäre, Erfüllung hinsichtlich der Nettomiete einzuwenden. Er habe vielmehr ohne Anspruch hierauf die Mietzahlungen gekürzt, obwohl der Vermieter dem ausdrücklich widersprochen habe. Er habe anschließend für die Jahre 2013 und 2014 Abrechnungen entgegengenommen, aus welchen ersichtlich sei, dass vermieterseits die vollen Sollvorschüsse eingestellt waren, so dass sich insgesamt statt eines erheblichen Nachzahlungsbetrages ein Guthaben ergeben habe. Er habe ferner dann die Auszahlung dieses Guthabens neben der Rückzahlung der Kaution in Höhe der Minderzahlungen gefordert und sich darauf bezogen, dass wegen der Abrechnungsreife Betriebskostenvorschüsse nicht mehr geschuldet seien. Dabei sei zugleich dem Vermieter eine neue Abrechnung unter Berücksichtigung der geminderten Vorschüsse nicht mehr möglich, da die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entgegenstehe.

Kurzum: Der Mieter versuche damit, verschiedene gesetzlich geregelte oder von der Rechtsprechung entwickelte Instrumente, die dem Mieterschutz dienen sollen, so zu kombinieren, dass die Vertragsverletzung zu einem ihm als Mieter unstreitig objektiv nicht zustehenden finanziellen Vorteil führe, was erkennbar nicht mit der Rechtsordnung im Einklang stehe.

Der Mieter legte Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 64, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, sofern der Beklagte (Vermieter) die Klage i.H.v. 108,10 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten anerkenne. Entgegen der Ansicht des AG habe insofern kein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bestanden, nachdem schon die Nebenkostenabrechnung 2014 mit einem Guthaben geschlossen habe.

Soweit allerdings das AG den weitergehenden Zahlungsantrag von 1.111,50 € zurückgewiesen habe, sei die Berufung nicht begründet. Dem Mieter sei allerdings zuzugeben, dass seine Mietzahlungen gemäß § 366 Abs. 1 BGB zunächst auf die Nettokaltmiete zu verrechnen gewesen seien. Der Vermieter habe die monatlichen Teilzahlungen des Mieters auf die Gesamtmiete nicht abweichend von der Vorgabe des Mieters verrechnen dürfen. Richtig sei auch, dass ein Vermieter rückständige Nebenkostenvorschüsse nach Erteilung der Jahresabrechnung nicht mehr als solche, sondern nur noch als Teil des Abrechnungssaldos geltend machen könne. Der Kläger mache auch zu Recht geltend, dass ein Vermieter an das Ergebnis einer fristgerecht erteilten Abrechnung regelmäßig gebunden sei und weitergehende Forderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nur noch unter den Voraussetzungen des mangelnden Verschuldens geltend machen könne; das gelte sowohl für Änderungen der auf den Mieter entfallenden Kosten als auch für Korrekturen der als erbracht berücksichtigten Vorschüsse.

Von diesem Grundsatz und der beidseitigen Bindung an das Abrechnungsergebnis gebe es jedoch Ausnahmen. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Vertragsparteien in die Richtigkeit und Verbindlichkeit der Abrechnung könne nämlich insoweit nicht entstehen, als ihnen ein Fehler des Abrechnungswerks positiv bekannt sei. In solchen Fällen könne sich die Berufung auf den Ablauf der in § 556 Abs. 3 BGB bestimmten Fristen und die Verbindlichkeit des Abrechnungsergebnisses als treuwidrig darstellen, so dass eine Korrektur offensichtlicher Fehler auch nach Fristablauf möglich bleibe.

So könne ein Vermieter sich nach § 242 BGB hinsichtlich solcher im Abrechnungsergebnis berücksichtigter Kosten nicht auf ein Vertrauen in die Verbindlichkeit der Abrechnung berufen, die er in der Abrechnung selbst als „nicht umlagefähig“ bezeichnet habe. Umgekehrt könne ein Mieter sich auf fehlerhaft zu seinen Gunsten berücksichtigter Vorschusszahlungen dann nicht berufen, wenn aufgrund besonderer Umstände feststehe, dass er diesen Fehler des Abrechnungswerks sofort erkannt habe und deshalb insoweit keinen Schutz verdiene (BGH, GE 2011, 814, Rn. 15).

Die Bindung an das Abrechnungsergebnis entfalle allerdings nicht schon dann, wenn der Vermieter Tilgungsbestimmungen routinemäßig ignoriere oder unabhängig von den tatsächlich geleisteten Zahlungen stets die geforderten Sollvorschüsse als geleistet in die Abrechnung einstelle. Möge die Abrechnung in solchen Fällen auch erkennbar unrichtig sein, stehe nicht ohne Weiteres fest, dass der Mieter den Fehler auch seinem konkreten Ausmaß nach tatsächlich bemerkte und deshalb auf das Abrechnungsergebnis insoweit nicht vertrauen dürfe. Es müssten besondere Umstände hinzutreten, die den Schluss zuließen, dass der Mieter treuwidrig handele, indem er ein Vertrauen auf das Abrechnungsergebnis auch insoweit in Anspruch nehme, als er von Anfang an um einen konkreten Fehler des Abrechnungswerks gewusst habe. Solche besonderen Umstände hätten im Fall des BGH vorgelegen, dass die Mietvertragsparteien gerade einen Rechtsstreit über die Höhe der zu leistenden Vorschüsse geführt hätten, deshalb ein Zahlungstitel über rückständige Vorschussforderungen des Vermieters vorgelegen und der Mieter daher genau gewusst habe, in welcher konkreten Höhe er die in der Abrechnung angegebenen Vorschusszahlungen tatsächlich nicht erbracht hatte.

Ähnlich habe es im vorliegenden Fall gelegen, denn die Parteien hätten sich 2013 über die Höhe der Betriebskostenvorschüsse auseinandergesetzt. Dem Mieter sei vor diesem Hintergrund bewusst gewesen, dass er die in den Nebenkostenabrechnungen für 2013 und 2014 berücksichtigten Sollvorschüsse gekürzt und der Vermieter die Mietzahlungen insoweit fehlerhaft nicht auf die Nettokaltmiete, sondern auf die Betriebskosten verrechnet hätte. Der Mieter handele treuwidrig, indem er versuche, den Vermieter an diesem Abrechnungsfehler festzuhalten, wiewohl er das sofort erkannt habe und deswegen insoweit keinen Schutz verdiene. Dem AG sei daher im Ergebnis beizupflichten, dass der Mieter dem Vermieter die Erfüllung der zur Aufrechnung gestellten Mietforderungen nicht entgegenhalten könne. Indem er das eigentlich falsche Abrechnungsergebnis als den Vermieter bindend für sich in Anspruch genommen habe, habe er die Abrechnung gebilligt und damit die der Tilgungsbestimmung widersprechende Verrechnung der Mietzahlungen genehmigt.