Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; kein Mieteranspruch auf Übersendung von Belegkopien; Einsichtsrecht beim Vermieter

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall dadurch Rechnung getragen, daß der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann.

Übersendet der Vermieter dennoch dem Mieter einzelne Abrechnungsunterlagen, entsteht dadurch keine rechtliche Verpflichtung, noch weitere geforderte Belege zu übersenden.

Die Kl. sind Vermieter, die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in W. Im Mietvertrag ist vereinbart, daß die Bekl. monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten hat. Der von den Kl. beauftragte Rechtsanwalt übersandte der Bekl. mit Schreiben vom 8. April 2004 eine korrigierte Betriebskostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2003 vom 5. April 2004, aus der sich eine Nachforderung von 1.230,31 € ergab, und bot der Bekl. an, die Rechnungsbelege in seiner in W. gelegenen Kanzlei einzusehen. Mit Schreiben vom 28. April 2004 bat der Mieterschutzverein W. e.V. im Auftrag der Bekl. um Übersendung von Belegen zu den Abrechnungspositionen städtische Gebühren und Steuern sowie Wasser- und Stromkosten. Der Anwalt der Kl. übersandte daraufhin mehrere Abrechnungsbelege wunschgemäß per Telefax. Der Mieterschutzverein beanstandete, ein Teil der Belege sei nicht vollständig übermittelt worden; auch seien die Belege der Abrechnung teilweise nicht zuzuordnen. Der Bevollmächtigte der Kl. lehnte die Bitte des Mieterschutzvereins um Vorlage ergänzender Belege ab und wiederholte das Angebot der Einsichtnahme in seinen Büroräumen.

2 Mit ihrer Klage haben die Kl. von der Bekl. die Zahlung der Betriebskostennachforderung in Höhe von 1.230,31 € nebst Zinsen verlangt. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter.

3 Die Revision der Kl. hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

5 Der Bekl. stehe gegenüber der Betriebskostennachforderung der Kl. gemäß § 273 BGB ein zur Klageabweisung führendes Zurückbehaltungsrecht zu. Denn die Bekl. habe ihrerseits gegenüber den Kl. einen Anspruch auf vorherige Übersendung der Abrechnungsbelege gegen Kostenerstattung. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergebe sich dieses Recht der Bekl. allerdings nicht daraus, daß die Kl. einen Teil der angeforderten Unterlagen bereits ohne Kostenzusage übermittelt hätten. Sofern ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegen grundsätzlich nicht bestünde, könne sich aus der vorherigen Übermittlung von Belegen aus Gefälligkeit kein Rechtsanspruch auf die Übersendung weiterer Belege ergeben. Nach Auffassung der Kammer bestehe jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Übersendung von Abrechnungsbelegen gegen Kosten-erstattung. Daß die Bekl. eine Kostenübernahme nicht ausdrücklich zugesagt habe, sei unerheblich, weil die Kl. die Übersendung weiterer Belege grundsätzlich verweigert hätten.

II. 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten den Angriffen der Revision nicht stand. Den Kl. kann ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Betriebskostennachforderung (§ 556 Abs. 3 BGB) für das Jahr 2003 in Höhe von 1.230,31 € mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.

7 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Bekl. gegenüber dem mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 geltend gemachten Nachforderungsanspruch der Kl. nicht deshalb ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, weil die Kl. dem Verlangen der Bekl. nach Übersendung weiterer Abrechnungsbelege nicht nachgekommen sind. Wie der Senat - nach Erlaß des Berufungsurteils - entschieden hat, hat der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II a bb, GE 2006/502). Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, daß der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann; ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO. unter II A I a bb (2) (b)). Daß ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt und der Bekl. die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in der - ebenfalls in W. gelegenen - Kanzlei des Anwalts der Kl. nicht zumutbar wäre, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revisionserwiderung nicht geltend gemacht.

8 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Anspruch der Bekl. auf Übersendung weiterer Abrechnungsbelege nicht dadurch vertraglich begründet worden, daß der Bevollmächtigte der Kl. dem von der Bekl. beauftragten Mieterschutzverein auf dessen Bitte hin mehrere Belege zu der Betriebskostenabrechnung übermittelt hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, daß der Anwalt der Kl. die Abrechnungsbelege - im Falle fehlender rechtlicher Verpflichtung - lediglich aus "Gefälligkeit" an den Mieterschutzverein übersandt hat und dies eine vertragliche Verpflichtung zur Übersendung weiterer Abrechnungsunterlagen nicht begründet hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revisionserwiderung rechtfertigen keine andere Beurteilung.

Der BGH bleibt bei seiner Rechtsprechung, daß der Mieter Belege beim Vermieter einsehen darf, aber nicht die Übersendung von Belegkopien verlangen kann. Übersendet der Vermieter dennoch einige Belegkopien, ist das reine Gefälligkeit.

Der Mieter zahlte die Betriebskostennachforderung auf Grund einer erfolgten Abrechnung nicht und bat (über den Mieterschutzverein) um Übersendung von Belegen zu bestimmten Abrechnungspositionen. Der Vermieter ließ daraufhin wunschgemäß einige Kopien von Abrechnungsbelegen übersenden. Das war dem Mieter jedoch zuwenig. Er bat um Vorlage ergänzender Belege. Das lehnte der Vermieter ab. Der Vermieter hatte mit seiner Zahlungsklage keinen Erfolg, was zur Revision zum BGH führte.

Der BGH verwies auf seine Entscheidung vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 = GE 2006/502 - und bestätigte seine Rechtsprechung vollumfänglich.

Auch durch die vom Vermieter veranlaßte Übersendung von einigen Abrechnungsbelegen sei keine vertragliche Verpflichtung begründet worden, nun noch weitere Belege zu übermitteln. Die Würdigung des Berufungsgerichts, die Kopieübersendung sei aus "Gefälligkeit" erfolgt, sei nicht zu beanstanden.