Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Vertretungsmacht; Vollmachtsurkunde; formelle Wirksamkeit; Wirtschaftlichkeitsgebot; Gartenpflegekosten; Haunummernbeleuchtung; Sperrmüllabfuhr; Heizkosten; Kaltverdunstung

1. Der Umstand, dass eine Vollmachtsurkunde nicht mit einem Datum versehen ist, steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen. Die Angabe eines Erteilungsdatums ist nicht erforderlich, weil die Vertretungsmacht so lange fortbesteht, wie die Vollmacht nicht entzogen wird.

2. Rechnet der Vermieter nach einer gesetzlich vorgesehenen Abrechnungsweise ab, sind ihm etwaige sich daraus ergebende Verständnisprobleme des Mieters nicht zuzurechnen. Der Vermieter ist insbesondere nicht verpflichtet, dem Mieter eine Berechnungsformel aus der Heizkostenverordnung verständlich zu machen.

3. Die Kosten des Stroms für die Beleuchtung von Hausnummern gehören zu den umlagefähigen Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV.

4. Sperrmüllentsorgungskosten sind als Kosten der Müllbeseitigung umlagefähig. Dabei ist es nicht relevant, ob zwischen den einzelnen Entsorgungsterminen eine große Zeitspanne (hier nach Mieterbehauptung elf Jahre) lag. Sperrmüllentsorgungskosten sind auch dann umlagefähig, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden wären.

5. Die Erfassung des Heizwärmeverbrauchs mittels Verdunstungsröhrchen ist eine zulässige Erfassungsmethode. Die sog. Kaltverdunstung ist vom Mieter hinzunehmen, zumal sie bei allen Mietparteien gleichermaßen erfolgt.

6. Heizkörper in Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhäusern) müssen nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet werden.

7. Mieter haben auch keinen Anspruch darauf, dass Heizkörper im Treppenhaus oder anderen Gemeinschaftsflächen mit Ventilen ausgestattet werden, damit einzelne Mieter diese Heizkörper zur Einsparung von Heizkosten regulieren könnten. Ein Ventil zur Wärmeregulierung durch die Mieter sieht die Heizkostenverordnung nicht vor.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. war Vermieterin der Wohnung des Bekl. in Berlin. Sie ist eine Anpartsselskap (ApS), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach dänischem Recht, und seit ihrer Eintragung im Grundbuch am 4.3.2009 Eigentümerin des Grundstück. Das Grundstück hat sie bereits im Jahr 2007 erworben. Der Voreigentümer hatte die Kl. ermächtigt, mit Wirkung zum 1.1.2008 sämtliche Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis im eigenen Namen geltend zu machen. Die Kl. firmierte zunächst unter „X ApS". Am 27.6.2011 wurde die Umfirmierung in „Y ApS" im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 25.8.2009 rechnete die Kl. über die von ihr beauftragte Hausverwaltung gegenüber dem Bekl. über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008 ab, mit einer Nachforderung in Höhe von 594,10 €. Mit Schreiben vom 11.8.2010 rechnete die Kl. über die von ihr beauftragte Hausverwaltung gegenüber dem Bekl. über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2009 ab, mit einer Nachforderung in Höhe von 371,36 €.

Die zulässige Klage ist begründet.

I. Die Kl. ist aktivlegitimiert und nicht die natürlichen Personen A, B und C, welche jeweils Geschäftsführer der Kl. waren. Die Kl. ist nämlich eine Anpartsselskap (ApS), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach dänischem Recht, und seit ihrer Eintragung im Grundbuch am 4.3.2009 Eigentümerin des Grundstückes G.straße in Berlin. Gemäß § 566 BGB trat die Kl. in das Mietverhältnis ein, welches zwischen dem Voreigentümer und dem Bekl. bestand. Der Voreigentümer hat gemäß § 4 Ziffer 3 des Grundstückskaufvertrages die Kl. ermächtigt, mit Wirkung zum 1.1.2008 sämtliche Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis im eigenen Namen geltend zu machen.

Die Kl. firmierte zunächst unter „X ApS". Am 27.6.2011 wurde die Umfirmierung in „Y ApS" im Grundbuch eingetragen, was zu keiner Änderung der Eigentümer- und Vermietereigenschaft führte.

II. 1. Nebenkostenabrechnung 2008

Die Kl. hat gegen den Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung von 594,10 € aufgrund der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008.

Die Vertragsparteien können gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch des bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, und des Grundstücks laufend anfallen. Gemäß § 4 des Mietvertrages hat der Bekl. sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung, die nicht in der Miete enthalten sind, anteilig zu tragen. Gemäß § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der Ermittlung der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBI. I S. 2346, 2347) zugrunde zu legen. Auf Grundlage der ermittelten Betriebskosten ist ein Nachzahlungsanspruch für das Jahr 2008 in Höhe von 594,10 € entstanden.

Diese Nebenkosten hat die Kl. mit der Nebenkostenabrechnung 2008 - der durch den Geschäftsführer der Kl. am 30.10.2007 bevollmächtigten Hausverwaltung - dem Bekl. mit Schreiben vom 28.8.2009 in Höhe von 594,10 € korrekt in Rechnung gestellt. Die Hausverwaltung war ordnungsgemäß bevollmächtigt. Gemäß § 167 Abs. 1 BGB erfolgt die Erteilung der Vollmacht durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigten oder dem Dritten gegenüber. Die Hausverwaltung war aufgrund der schriftlichen Vollmachtsurkunden der Geschäftsführer ... der Kl. dazu ermächtigt, Heiz- und Betriebskosten gegenüber dem Bekl. abzurechnen. Gemäß § 172 Abs. 1 BGB steht es der besonderen Bevollmächtigung einer Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber gleich, wenn dieser dem Vertreter eine Vollmachtsurkunde ausgehändigt hat und der Vertreter sie dem Dritten vorlegt. Zwei Vollmachtsurkunden im Original unterzeichnet von ... wurden dem Gericht im Original vorgelegt und dem Bekl. in Kopie. Dass die Vollmachtsurkunden nicht mit einem Datum versehen sind, steht deren Wirksamkeit nicht entgegen, weil die Wirksamkeit einer schriftlichen Vollmachtsurkunde nicht an eine besondere Ausgestaltung gebunden ist. Die Angabe eines Erteilungsdatums ist nicht erforderlich, weil die Vertretungsmacht so lange fortbesteht, wie sie nicht entzogen wird.

a) Formelle Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung 2008

Die Nebenkostenabrechnung 2008 erfüllt die formellen Voraussetzungen. Der Bekl. verlangt zwar eine genauere, für ihn nachvollziehbarere Nebenkostenabrechnung. Der Bekl. überspannt die Voraussetzungen, welche an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen sind. Die Forderung nach Verständlichkeit einer Abrechnung kann nämlich nur so weit gehen, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Rechnet der Vermieter nach einer gesetzlich vorgesehenen Abrechnungsweise ab, sind ihm die sich daraus ergebenden Verständnisprobleme des Mieters nicht zuzurechnen (BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter diese Berechnungsformel verständlich zu machen (BGH, Urteil vom 26.10.2011, VIII ZR 268/10, GE 2012, 126). Die Kl. rechnete gemäß § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 2 BetrKV in gesetzlich vorgesehener Weise ab. Auf die Nebenkostenabrechnung 2008 wird Bezug genommen. Sie zeigt die tatsächlich angefallenen Kostenpositionen des Vermieters auf und legt sie entsprechend des Verbrauchs, bei Wasser- und Heizkosten, und entsprechend der Wohnungsgröße des Bekl., auf diesen um.

b) Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Bekl. hat die tatsächlich angefallenen, umlagefähigen Kosten zu übernehmen, § 556 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag. Etwas anderes gilt nur, wenn gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ein Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, weil gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Der Vermieter hat nämlich die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (KG, Beschluss vom 7.2.2011, 8 U 147/10, GE 2011, 845), nicht missachtet. Die eingeforderten Kosten sind der Kl. tatsächlich angefallen. Die Kl. hat dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Der Bekl. trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225. Der Bekl. kam bereits seiner Darlegungspflicht nicht nach, substantiiert vorzutragen, dass die Kl. unwirtschaftlich agierte. Der Bekl. trägt nämlich nicht einmal vor, dass der Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe übersteige. Der Bekl. greift lediglich die einzelnen Rechnungspositionen der Nebenkostenabrechnung an. Hierzu im Einzelnen:

aa) Gartenpflegekosten: Die Kosten für der Gartenpflege sind nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig. Gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV gehören hierzu die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Die Umlagefähigkeit greift der Beklagte nicht schlüssig an. Der Vortrag ist überwiegend unsubstantiiert und nicht auf den streitgegenständlichen Zeitraum bezogen. Er trägt vor, dass im Jahr 2008 eine Seite von Sträuchern abgeschnitten wurde, die andere hingegen nicht. Dieser Vortrag wurde lediglich auf den 31.7.2008 konkretisiert, jedoch nicht dargelegt, inwiefern dies aufgrund des Sträucherbewuchses notwendig und erforderlich war. Die Gartenpflege sei des Weiteren nur 2 x jährlich, statt 7 x jährlich erfolgt. Der Bekl. befand sich gemäß seiner Äußerung im Schriftsatz vom 25.2.2011 in den Jahren 2008 bis 2009 jedoch lediglich von 8.30 bis 13.30 Uhr in seiner Wohnung. Dass die Gartenarbeiten nur in der Zeit von 8. 30 bis 13.30 Uhr durchgeführt hätten werden können, trug der Bekl. nicht vor.

bb) Spielsand: Die Kosten für den turnusmäßigen Austausch des Spielkastensandes sind nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig. Die Umlagefähigkeit wird nicht substantiiert angegriffen. Es fehlt am Vortrag zur Austauschperiode des Spielsandes und wann der Austausch fällig wird. Ein eigenmächtiges Handeln Dritter, welche den Sand auf eigene Kosten austauschen lassen, tangiert die Umlagefähigkeit der Kosten nicht, weil nicht dargelegt wurde, dass die Austauschperiode überschritten wurde.

cc) Hausbeleuchtung: Die Kosten der Hausbeleuchtung der Hausnummern gehören gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV zu den auf den Mieter umzulegende Kosten. Die pauschale Bezugnahme auf eine Internetseite ersetzt keinen substantiierten Vortrag.

dd) Straßenreinigung: Die Kosten der Straßenreinigung sind gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig. Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Hierbei handelt es sich um Kosten, welche die BSR dem Vermieter in Rechnung stellt und diese auf den Mieter umgelegt werden. Eine substantiierte Darlegung durch den Bekl., weshalb die Arbeiten der BSR mangelhaft sein sollen, erfolgte nicht. Die pauschale Bezugnahme auf den Schriftwechsel mit dem Vermieter, ersetzt keinen Sachvortrag.

ee) Müllabfuhr: Die Kosten der Müllbeseitigung sind gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig. Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die Kosten für die Müllabfuhr sind der Kl. angefallen. Der Container für Bioabfälle sei nach Vortrag des Bekl. jedoch oft erst nach 3 bis 5 Wochen abgeholt worden, was im Sommer zu einem fürchterlichen Gestank geführt habe. Konkrete Daten, welche einem Beweisthema zugänglich wären, nennt der Bekl. für das Jahr 2008 jedoch nicht.

ff) Recyclinggebühren: Die Kosten des Recycling sind gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig. Nach Vortrag des Bekl. sei der Altpapiercontainer unregelmäßig geleert worden. Konkrete Daten fehlen im Vortrag des Bekl. für das Jahr 2008. Der Bekl. trägt vor, dass lediglich ein Container zur Verfügung stand, aus den Abrechnungen der Fa. ALBA jedoch zwei in Rechnung gestellt wurden. Der Bekl. differenziert in seinen Schriftsätzen nur unzureichend zwischen Bioabfall-Container und Hausmüll-Container. Trotz des Hinweises im Beschluss vom 9.6.2011 erfolgte kein konkretisierender Sachvortrag.

gg) Hausreinigung: Die Kosten der Hausreinigung sind gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig. Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Auch diese Position wurde unsubstantiiert angegriffen. Trotz des Hinweises im Beschluss vom 9.6.2011 erfolgte kein konkretisierender Sachvortrag.

Von Oktober 2007 bis Mai 2009 habe zwar eine Pizza in der Einfahrt gelegen. Dieser bestrittene Vortrag des Bekl. wurde jedoch nicht unter Beweis gestellt. Das Beweisangebot durch Bezugnahme auf ein Schreiben vom 22.9.2009 des Bekl. (stellt kein Beweismittel der behaupteten Tatsache dar, sondern belegt lediglich, dass der Bekl. einen Schriftsatz verfasste. Der übrige Vortrag betrifft nicht das Jahr 2008.

hh) Entsorgung von Gerümpel: Die Kosten für die Entsorgung von „Gerümpel" ist nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 13.1.2010, VIII ZR 137/09 umlagefähig. Diese Kosten entstehen zwar nicht jährlich, aber laufend dadurch, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. Der Vortrag des Bekl., dass eine Sperrmüllentsorgung erstmals nach 11 Jahren erfolgt sei, ist unerheblich. Maßgeblich ist allein, dass der Kl. die Entsorgungskosten angefallen sind. Dabei ist es nicht relevant, ob zwischen den einzelnen Entsorgungsterminen eine große Zeitspanne lag. Die Kosten sind auch dann umlagefähig, wenn sie, wie der Bekl. behauptet, durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden wären (BGH, Urteil vom 13.1.2010, VIIII ZR 137/09, aaO.).

ii) Heizkosten

(1) Heizkosten der Wohnung

Nach § 7 des Mietvertrages ist der Bekl. verpflichtet, die von ihm verbrauchten Kosten zur Beheizung der Wohnung zu tragen. Gemäß § 5 Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizKV) sind zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Die Ermittlung der verbrauchten Wärmeenergie mittels Verdunstungsröhrchen ist hierbei eine zulässige Erfassungsmethode (LG Berlin, Urteil vom 9.3.2000, 62 S 463/99, GE 2000. 539; OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 16.9.1986, 3 U 217/85). Eine sogenannte Kaltverdunstung, welche auch bei geschlossenen Heizventilen erfolgt, ist vom Mieter hinzunehmen und wird dadurch wieder aufgefangen, dass die Kaltverdunstung bei allen Mietparteien gleichermaßen erfolgt. Die Kostenumlage, nach einer Verhältnisrechnung der Erfassungsergebnisse mehrerer Heizkostenverteiler, spiegelt abschließend den Verbrauch eines jeden Mieters wider.

(2) Heizkosten für Gemeinschaftsflächen

Des Weiteren hat die Kl. das Recht, Heizkosten umzulegen, welche bei der Beheizung von Gemeinschaftsflächen anfallen, § 6 Abs. 3 HeizKV. Die Mieter haben keinen Anspruch darauf, die Wärmezufuhr für Gemeinschaftsflächen zu drosseln. Der Vermieter ist zur Beheizung dieser Räume berechtigt und nach Maßgabe des § 4 Abs. 4 HeizKV sogar verpflichtet. Gemäß § 4 Abs. 3 HeizKV sieht die HeizKV vor, dass Gemeinschaftsflächen nicht ausstattungspflichtig mit Erfassungsgeräten sind. Ein Ventil zur Wärmeregulierung durch die Mieter sieht die HeizKV dagegen nicht vor.

(3) Heizkosten für Wassererwärmung

Gemäß § 8 Abs. 2 HeizKV gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung. Das vom Bekl. bezogene und von der Kl. abgerechnete Gas dient nicht nur zur Beheizung sondern auch zur Erwärmung des Warmwassers. Die entsprechende Kostenaufteilung ist in der Heizkostenabrechnung gemäß der HeizKV dargestellt, auf welche Bezug genommen wird. Die Ausführungen des Bekl. zu den Heiz- und Wasserkosten genügen bereits nicht der Pflicht zur substantiierten Darlegung, dass diese Kosten nicht angefallen bzw. falsch berechnet wurden. Der Vortrag des Bekl. bezieht sich nämlich überwiegend nicht auf das Jahr 2008. Die Bezugnahme auf Internetseiten und Auszügen aus „Wikipedia" ersetzen keinen Sachvortrag.

Auf einen etwaigen Wärmeverlust aufgrund von Zwischenräumen war nicht einzugehen, weil dieser ebenfalls nicht substantiiert dargelegt wurde.

jj) Wasserkosten

Die Kosten der Wasserversorgung sind gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig. Gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV gehören hierzu die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Die Abrechnung ist des Weiteren auch im Hinblick auf die Abrechnung der Wasserkosten nicht substantiiert angegriffen worden. Entsprechend § 4 Nr. 3c) des Mietvertrages sind Kosten der Be­ und Entwässerung, mithin die Abwasserkosten, nach dem erfassten Verbrauch umgelegt worden.

Kaltwasserkosten wurden dabei zulässig mit den Abwasserkosten abgerechnet (BGH, Urteil vom 15.7.2009, VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037; LG Berlin, Urteil vom 14.11.2001, 62 S 230/02 [GE 2003, 121]). Obwohl grundsätzlich alle Kostenarten einzeln abgerechnet werden müssen, können die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, die innerhalb der BetrKV zwei verschiedene Positionen darstellen (Wasserversorgung unter Ziffer 2 und Entwässerung unter Ziffer 3), zumindest dann zulässigerweise zusammen abgerechnet werden, wenn die Berechnung der Kosten für Abwasser vom Frischwasserverbrauch abhängig ist. Das ist vorliegend der Fall, weil beide Kostenarten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauch umgelegt werden. Gegebenenfalls auftretende Differenzen sind hinzunehmen. Sie haben ihre Ursache nämlich darin, dass nicht alle Haushalte gleichzeitig abgelesen werden. Dies ist jedoch deshalb unerheblich, weil der Zählerstand erst mit einiger Verzögerung vom Wasserversorgungsbetrieb dem Entsorgungsbetrieb übermittelt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Frischwasserverbrauch (Zählerstand) maßgeblich ist, spielt es für den vom Mieter zu tragenden Kostenanteil keine Rolle, ob der Wasserversorgungsbetrieb den abgelesenen Zählerstand sofort oder erst mit einiger Verzögerung an den Entsorgungsbetrieb übermittelt.

2. Nebenkostenabrechnung 2009

Der Anspruch auf Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2009 in Höhe von 371,36 € ist entstanden.

a) Formelle Anforderung an die Nebenkostenabrechnung

Auf obige Ausführungen wird verwiesen.

b) Wärmeerfassung mittels Verdunstungsröhrchen

Auf obige Ausführungen wird verwiesen.

c) Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

aa) Gartenpflegekosten

Der Bekl. trägt unsubstantiiert vor, dass abgeschnittene Zweige nicht weggeräumt wurden. An einem konkreten Datum fehlt es. Eine Beweisaufnahme würde auf eine unzulässige Ausforschung hinauslaufen. Am 25.5.2009 sei erstmals Gras gemäht und Sträucher geschnitten worden. Der Bekl. äußert sich indes nicht, inwiefern dies zuvor erforderlich war, welche Länge das Gras hatte bzw. wie sich der Sträucherbewuchs verhielt. Im Übrigen wird auf obige Ausführungen verwiesen. Weiterer Vortrag des Bekl. bezieht sich nicht auf das Jahr 2009.

bb) Müllabfuhr

Am 14.12.2009 habe die Kl. einen neuen Hausmüll und Bio-Container aufgestellt. Dies begründet weder einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz noch Minderungs- oder Zurückbehaltungsansprüche. Am 19.12.2009 wurde der Hausmüll-Container zum zweiten Mal ausgetauscht; der Bio-Container stehe ungeleert da. Der Bekl. trägt nicht vor, dass der Bio­Container an diesem Tag geleert werden sollte. Der Vortrag ist unsubstantiiert. Zudem wird auf obige Ausführungen verwiesen.

cc) Recyclinggebühren

Es wird auf obige Ausführungen verwiesen. Die tabellarische Aufstellung des Bekl. im Schriftsatz vom 25.2.2011 zu Farbe und Deckel der jeweils ausgetauschten Container führt substantiiert keine Tatsachen auf, welche den Tatbestand eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz noch Minderungs- oder Zurückbehaltungsansprüche ausfüllen könnten.

dd) Hausreinigung

Auf obige Ausführungen wird verwiesen.

ee) Heizkosten

Auf obige Ausführungen wird verwiesen.

ff) Wasserkosten

Auf obige Ausführungen wird verwiesen.

Der künftige Erwerber kann bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch aufgrund einer – auch undatierten – Vollmacht des Vermieters über die Betriebskosten vor seinem Eintritt in das Mietverhältnis abrechnen. Die Kosten für die Hausnummernbeleuchtung sind ebenso als Betriebskosten umlagefähig wie die Kosten für die – auch in längeren Abständen erfolgte – Gerümpelabfuhr. Heizkörper im Treppenhaus müssen weder mit Erfassungsgeräten noch mit Ventilen zur Regulierung der Heiztemperatur durch die Mieter ausgestattet werden.

Die Mietvertragsparteien stritten in einem Rechtsstreit über eine Betriebskostennachforderung darüber, ob der künftige Erwerber bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch aufgrund einer – auch undatierten – Vollmacht des Vermieters über die Betriebskosten vor seinem Eintritt in das Mietverhältnis abrechnen durfte; ferner u. a. darüber, ob die Kosten für die Hausnummernbeleuchtung und diejenigen für die – auch in längeren Abständen erfolgte – Gerümpelabfuhr umlagefähig seien. Der Mieter beanstandete ferner, dass die Heizkörper im Treppenhaus weder mit Erfassungsgeräten noch mit Ventilen zur Regulierung der Heiztemperatur durch die Mieter ausgestattet waren.

Das AG Neukölln hielt die von dem späteren Erwerber auch über die Zeit vor seiner Eintragung in das Grundbuch erteilte Betriebskostenabrechnung aufgrund der vorgelegten Vollmachtsurkunde unabhängig davon für wirksam, dass die Vollmacht nicht datiert war. Die Kosten für die Hausnummernbeleuchtung seien als Beleuchtungskosten umlagefähig, ebenso diejenigen für die – auch in längeren Abständen erfolgte – Gerümpelabfuhr. Die Heizkörper im Treppenhaus hätten weder mit Erfassungsgeräten noch mit Ventilen zur Regulierung der Heiztemperatur durch die Mieter ausgestattet werden müssen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Der veräußernde Vermieter, der für die zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufene Abrechnungsperiode zur Abrechnung verpflichtet bleibt (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/03, GE 2004, 292), kann den Erwerber ermächtigen, für die zwischen Kaufvertrag und Eintragung vergangene Zeit der Abrechnungsperiode abzurechnen. Zum Nachweis reichte die vorgelegte Vollmachtsurkunde unabhängig davon aus, dass sie nicht datiert war.

Richtig sieht das AG Neukölln auch, dass der Mieter für Verstöße des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegungspflichtig ist (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225). Den Vermieter trifft regelmäßig auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. Februar 2012, I-10 U 102/11, GE 2012, 484).

Den Vortrag des Mieters zur Mangelhaftigkeit der Hausreinigung und der Gartenpflege hält das AG Neukölln zu Recht für unerheblich, weil etwaige Mängel nur zur Minderung, nicht aber zum Wegfall der Umlagefähigkeit der Betriebskosten führen.

Die Kosten der Abfuhr von Sperrmüll können dann als Müllabfuhrkosten auf alle Mieter gemeinsam umgelegt werden, wenn sie laufend anfallen (LG Berlin, Urteil vom 14. September 1999 - 64 S 127/99, GE 2000, 126; LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 2000 - 64 S 123/00, GE 2001, 65; AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 20. November 2008 - 6 C 107/08, GE 2009, 57). Davon kann ausgegangen werden, wenn durch einzelne Mieter regelmäßig Sperrmüll abgestellt wird (LG Berlin, Urteil vom 11. November 2010, 67 S 241/08, GE 2011, 58; AG Neukölln, Urteil vom 23. Juni 2011, 7 C 7/11, GE 2011, 1089). Die Sperrmüllkosten können aber auch dann umgelegt werden, wenn sie nicht jährlich, aber in regelmäßigen Abständen anfallen (LG Berlin, Urteil vom 17. September 2010, 63 S 54/10, GE 2010, 1742).

Zur Pflege von Spielplätzen gehört auch der turnusmäßige Austausch des Spielsandes. Der Vermieter muss aber das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Wird daher der Spielsand für den Spielplatz häufiger ausgetauscht als nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendig, so muss der Vermieter darlegen, dass dieser häufigere Austausch aus anderen Gründen notwendig war. Im vorliegenden Fall hatte der – insoweit darlegungspflichtige – Mieter aber nicht vorgetragen, dass die Austauschperiode überschritten wurde.

Die Kosten für die Hausnummern- und/oder Klingeltableaubeleuchtung sind als Beleuchtungskosten auf sämtliche Mieter umlegbar (weitergehend AG Leipzig, Urteil vom 4. September 2007, 163 C 496/07, WuM 2007, 576: auch Kosten der Klingelanlage).

Zutreffend wird der Einsatz von Verdunstungsgeräten zur Feststellung des anteiligen Wärmeverbrauchs eines Nutzers am Gesamtverbrauch des jeweiligen Gebäudes für zulässig gehalten; soweit wegen „Überfüllung" der Verdunstungsröhrchen mit einer „Kaltverdunstungsvorgabe" Nullverbräuche gemessen werden, ist dies hinzunehmen (AG Köpenick, Urteil vom 21. August 2007 - 17 C 185/07, GE 2007, 1327). Schließlich verneint das AG Neukölln zutreffend eine Verpflichtung des Vermieters, an den Heizkörpern in den Hausfluren Erfassungsgeräte oder gar Ventile zur Regulierung der Heiztemperatur durch die Mieter anzubringen. Derartige gemeinschaftlich genutzte Räume brauchen nicht mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet zu werden (Schmidt-Futterer/Lammel, § 4 HeizkostenV Rn. 21).