Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Belegeinsicht; Umlage von Rauchwarnmeldern; Schätzung des Verbrauches der Heizkörper wegen mieterseitigen Einbaus eines Heizkörpers in Einbauküche

1. Hat der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Belege angeboten, kann sich der Mieter nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter - von ihm nicht vorgenommener - Belegeinsicht berufen.

2. Die Betriebskosten für Rauchwarnmelder können auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage „neu entstehender" Betriebskosten vorsieht.

3. Der Mieter darf sich auch dann auf eine unzulässige Schätzung der Heizkosten berufen, wenn er selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist begründet.

Der Kl. stehen Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 in Höhe von 136,25 € gegen die Bekl. zu.

Die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß. Der Vorwegabzug der auf die Lüftungsanlage der im Hause vorhandenen Gaststätte entfallenden Kosten in der Heiz‑ und Warmwasserkostenabrechnung ist zu Recht vorgenommen worden, denn diese sind durch einen gesonderten Zähler erfasst und ausschließlich der Gaststätte zuzuordnen. Dies ist der Abrechnung auch zu entnehmen, denn die Kosten sind darin unter der Bezeichnung Benutzergruppe Lüftung gesondert aufgeführt und gehen nicht in die Umlegung der übrigen Kosten mit ein.

Die Bekl. können sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter Belegeinsicht berufen. Neben anderen Terminsvorschlägen hat die Hausverwaltung der Kl. dem die Bekl. vertretenden Mieterbund mit Schreiben vom 8.5.2012 einen Termin am 5.6.2012 um 15 Uhr angeboten. Bereits zuvor waren den Bekl. drei Termine mit Schreiben vom 8.7.2011 angeboten worden, von denen weder sie noch der Mieterbund Gebrauch gemacht hatten. Damit verfügten die Bekl. über ausreichend Gelegenheit zur Belegeinsicht im Hause, in dem die Bekl. wohnen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht dann nicht (BGH vom 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502). Zudem sind unbestritten am 17.7.2012 die Abrechnungsbelege der Jahre 2009 und 2010 von dem von den Bekl. beauftragten Mieterbund eingesehen worden.

Sonstige Betriebskosten, die nur in Höhe von 17,76 € in der Abrechnung für 2009 enthalten sind, können umgelegt werden, denn § 15 Nr. 1 p) des Mietvertrages sieht dies ausdrücklich vor. Die Bekl. haben nicht benannt, welche Kosten hiervon sie im Einzelnen für nicht umlagefähig halten. Hierzu hätten sie sich nach der erfolgten Belegeinsicht jedoch im Einzelnen äußern müssen. Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten der Abrechnungen für 2009 und 2010 sind berechtigt, denn nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages können neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden. Mit Schreiben vom 15.12.2008 wurde seitens der Kl. die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern und die Umlage der Wartungs‑ und Mietkosten angekündigt. Bei diesen Kosten handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gemäß § 48 Abs. 4 LBauO MV gesetzlich eingeführt worden ist.

Prozesszinsen schulden die Bekl. im zugesprochenen Umfang gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die weitergehende Klage ist unbegründet. Die Kl. kann den Anteil der Kosten des geschätzten Verbrauches des Heizkörpers in der Küche nicht beanspruchen. Eine Schätzung ist nach § 9 a HeizkostenV im Wiederholungsfalle unzulässig, denn auch wenn die Bekl. die Ablesung durch Einbau des Heizkörpers in ihre Einbauküche unmöglich gemacht haben, berechtigt dies die Kl. nicht zur dauernden Schätzung (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 9 a HeizkostenV Rn. 11; LG Berlin vom 4.6.1996, 64 S 97/96, ZMR 1997, 140). Der Vermieter hat dann vorrangig auf einen Umbau hinzuwirken, der die Ablesung ermöglicht, oder den Abbau des Heizkörpers zu veranlassen. Unstreitig waren schon in den Heizkostenabrechnungen der Vorjahre Schätzungen des Verbrauchs des Küchenheizkörpers enthalten. Die auf die Schätzung entfallenden Kosten machen für die Abrechnung für 2009 bei 843 geschätzten Einheiten und Kosten von 0,12736045 pro Einheit einen Betrag von 107,36 € aus. In der Abrechnung für 2010 errechnen sich für die geschätzten 663 Einheiten bei 0,08554587 € pro Einheit 66,25 €. Um diese Beträge sind die Nachforderungen der beiden Jahre zu vermindern. Dass die Heizkostenabrechnungen der Vorjahre ebenfalls Verbrauchsschätzungen für diesen Heizkörper enthielten, ist unwidersprochen geblieben. Es stellt auch keine unzulässige Rechtsausübung der Bekl. dar, sich auf die unzulässige Schätzung zu berufen, auch wenn sie selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt haben, indem sie ihre Einbauküche um den Heizkörper herumbauten. Die Bekl. behaupten, der Heizkörper sei abgedreht gewesen. Auch wenn dies von der Kl. bestritten worden ist, obläge es ihr, die Voraussetzungen einer unzulässigen Rechtsausübung darzulegen und zu beweisen.

Die auf der Schätzung beruhenden Kosten der Abrechnung für das Jahr 2011 betragen bei 663 geschätzten Einheiten und 0,09992577 € pro Einheit 66,25 €. Dieser Betrag übersteigt die Nachforderung der gesamten Abrechnung von 65,46 €, so dass diese nicht begründet ist.

Hat der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in die der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegten Belege angeboten, kann sich der Mieter nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter Belegeinsicht berufen. Die Betriebskosten für Rauchwarnmelder sind, wenn mietvertraglich die Weitergabe „neu entstehender" Betriebskosten vereinbart ist, umlegbar. Der Mieter darf sich auf eine unzulässige Schätzung der Heizkosten auch dann berufen, wenn er selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt hat.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Rechtsstreits über die Betriebskostennachforderung des Vermieters u. a. darüber, ob sich der Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter Belegeinsicht berufen dürfe, obwohl diese ihm vom Vermieter angeboten worden war, ob die Betriebskosten für die nachträglich eingebauten Rauchwarnmelder umlagefähig seien, und ob der Mieter sich auch dann auf eine unzulässige Schätzung der Heizkosten berufen könne, wenn er selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt hatte.

Das AG Schwerin verneinte das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, weil der Vermieter ihm die Belegeinsicht angeboten habe; ein Anspruch auf Übersendung der Belege bestehe grundsätzlich nicht. Die Betriebskosten für Rauchwarnmelder seien umlagefähig, weil mietvertraglich die Umlage „neu entstehender" Betriebskosten vereinbart worden war. Der Mieter dürfe sich auf eine unzulässige Schätzung der Heizkosten unabhängig davon berufen, ob er selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt habe.

Hinsichtlich des verneinten Zurückbehaltungsrechts ist der Entscheidung zuzustimmen. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann; ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters – oder dessen Bevollmächtigten – nicht zugemutet werden kann (u. a. BGH, Urteil vom 13. September 2006, VIII ZR 71/06, GE 2006, 1612). Das AG Schwerin sieht auch richtig, dass die Betriebskosten der Rauchwarnmelder kraft der getroffenen Vereinbarung über die Umlage „neu entstehender" Betriebskosten umgelegt werden durften (vgl. dazu ausführlich d. Verf. in GE 2014, 1512 m.w.N.).

Richtig ist auch die Auffassung des AG Schwerin, dass eine Ersatzfeststellung ausscheidet, weil § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkV die Ersatzfeststellung auf „einen Abrechnungszeitraum" beschränkt. Damit ist eine derartige Ersatzfeststellung für mehrere aufeinanderfolgende Abrechnungszeiträume oder für die Dauer ausgeschlossen (AG Schöneberg, Urteil vom 22. Juli 2003, 17 C 57/03 B, MM 2004, 47; Schmidt-Futterer/Lammel, § 9 a HeizkV Rn. 8). Angesichts dieser Begrenzung des Ersatzfeststellungsverfahrens gem. § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkV ist eine Wiederholungsschätzung auch nicht für den Fall zulässig, dass in dem nachfolgenden Abrechnungszeitraum derselbe Grund für die Unmöglichkeit der ordnungsgemäßen Erfassung vorliegt (so zutreffend Schmidt-Futterer/Lammel, § 9 a HeizkV Rn. 9). Der Vermieter kann sich allerdings mit einer Abrechnung allein nach Fläche unter Abzug von 15 % begnügen (BGH, Beschluss vom 5. März 2013 - VIII ZR 310/12, GE 2013, 680). Hat der Mieter die nicht ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs zu vertreten (z. B. weil er die Ablesung trotz ordnungsgemäßer Ankündigung vereitelt, das Ablesegerät manipuliert oder die Heizkörper umkleidet hat), kommt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 BGB) in Betracht (Schmidt-Futterer/Lammel, § 9 a HeizkV Rn. 38), den allerdings der Vermieter substantiiert darlegen muss.