Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Wirtschaftseinheit; Abrechnungseinheit; Vorwegabzug

1. Der Vermieter ist berechtigt, eine Wirtschaftseinheit aus mehreren ihm gehörenden Gebäuden zu bilden, wenn die Wohnung zu einer aus einer Vielzahl von derartigen Wohngebäuden bestehenden und gemeinsam errichteten Siedlung gehört, deren gemeinsame Verwaltung wirtschaftlich sinnvoll ist, und die keine wesentlichen Unterschiede in der Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.

2. Der Vermieter braucht, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, nur den sich daraus ergebenden Betrag für die Abrechnungseinheit anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über eine im Hause An der Wuhlheide 26 gelegene Wohnung verbunden. Die Bekl. hat mit Abrechnungen vom 18.10.2011 und vom 9.11.2012 über die Betriebs‑ und Heizkosten der Jahre 2010 und 2011 für diese Wohnung abgerechnet. Die Bekl. hat für die Abrechnung eine Wirtschaftseinheit gebildet, bestehend aus sämtlichen Gebäuden der Adressen An der Wuhlheide 26‑40, Fontanestraße 3‑7, Triniusstraße 10‑11a und Zeppelinstraße 73‑87, die ein Karree bilden. Alle Gebäude gehören zu einer einheitlichen Siedlung und sind als Gesamtanlage denkmalgeschützt, sie verfügen über einen gemeinsamen Innenhof, der allen Mietern gemeinsam zur Verfügung steht. Die erste Seite der Abrechnung enthält jeweils eine Erläuterung der Zusammensetzung der Wirtschaftseinheit, die von der Bekl. die Nr. 20301 bekommen hat, und eine Vorverteilung der Kosten für die Straßenreinigung, die Kosten der Schnee‑ und Eisbeseitigung, der Müllabfuhr und der Gartenpflege auf die Wirtschaftseinheit 20301 und eine weitere Wirtschaftseinheit mit der Nr. 20203 sowie für die drei letztgenannten Positionen auch auf das Grundstück Fontanestraße 12 c. Auf diesem Vorblatt ist jeweils der Gesamtbetrag der Kosten angegeben und die Vorverteilung auf die einzelnen Wirtschaftseinheiten bzw. Gebäude. Die Abrechnung für das Jahr 2010 endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 274,66 €, den die Kl. entrichtet haben, die Abrechnung für das Jahr 2011 mit einer Nachforderung in Höhe von 461,38 €.

Die Bekl. hat für zahlreiche Leistungen, wie Versicherungen, Hausmeisterdienstleistungen, Hausreinigung, Breitbandkabelanschluss etc. Gesamtverträge für eine Vielzahl ihrer Gebäude im Land Berlin abgeschlossen, in denen für einzelne Leistungen Preise pro Wohneinheit vereinbart sind oder Preise entsprechend der Größe der Liegenschaft. In den Rechnungen für diese Leistungen sind jeweils die Preise pro Wohneinheit angegeben oder der auf die jeweilige Abrechnungseinheit entfallende Preis. In die Abrechnung hat die Bekl. jeweils nur den Gesamtpreis für die Wirtschaftseinheit eingestellt, nicht jedoch den Gesamtpreis für alle ihre Gebäude im Land Berlin.

Die Kl. meinen, die Abrechnungen seien nicht ordnungsgemäß erstellt, die Bekl. hätte keine Wirtschaftseinheit für die Abrechnung bilden dürfen, die Abrechnungen seien unverständlich, und die Bekl. hätte nicht ausgewiesene Vorwegabzüge vorgenommen, weil z. B. bei den Hausmeisterkosten nicht der Gesamtbetrag der Rechnung in die Abrechnung eingestellt worden sei, sondern nur der auf die Wirtschaftseinheit entfallende Anteil. [...]

Aus den Gründen des AG Köpenick:

Hinsichtlich der Klage ist schon das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag zu 1. zweifelhaft, jedenfalls aber ist sie unbegründet, denn die Bekl. hat innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Jahre 2010 und 2011 formell wirksame und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnungen vorgelegt.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, die folgende Anforderungen erfüllt: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug seiner Vorauszahlungen. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an den Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs, zuletzt in VIII ZR 22/13 = GE 2010, 1651). Diesen Anforderungen genügen die hier streitigen Abrechnungen.

Insbesondere war die Bekl. auch berechtigt, Wirtschaftseinheiten wie die vorliegende zu bilden, denn das Gebäude, in dem sich die von den Kl. bewohnte Wohnung befindet, gehört zu einer aus einer Vielzahl von Wohngebäuden bestehenden und gemeinsam errichteten Siedlung im Eigentum der Bekl., deren gemeinsame Verwaltung wirtschaftlich sinnvoll ist und die keine wesentlichen Unterschiede in der Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.

Anders als die Kl. meinen, enthält die Abrechnung keine unberechtigten oder nicht ersichtlichen Vorwegabzüge. Soweit z. B. bei der Rechnung über die Hausmeisterdienstleistungen nicht die der Bekl. insgesamt in Rechnung gestellten Kosten von 990.235,32 € jährlich (= 82.519,61€ monatlich) genannt sind, sondern nur die auf die Wirtschaftseinheit 20301 entfallenden Kosten von 10.421,88 € (12 x 868,49), handelt es sich nicht um einen unzulässigen Vorwegabzug, da der auf die Wirtschaftseinheit 20301 entfallende Betrag explizit aus der Rechnung ersichtlich ist. In diesem Fall bedarf es nicht der Angabe der dem Vermieter von vielen Tausend Wohnungen in Rechnung gestellten Gesamtkosten, die auch nur zur Unübersichtlichkeit der Abrechnung führen würde. Es liegt dann schon keine Umrechnung im Sinne eines Vorwegabzuges durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt (vgl. BGH aaO.). Vorliegend hat die Bekl. ihren Auftragnehmern offensichtlich aufgegeben, die Rechnungen entsprechend der von ihr gebildeten Wirtschaftseinheiten aufzuschlüsseln, so dass bei einer Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Mieter die Kosten ohne Schwierigkeiten in der Abrechnung wiederfinden kann. Ebenso verhält es sich mit den Hausreinigungskosten, die sich hinsichtlich der Abrechnungseinheit aus 833,29 € Grundreinigungskosten, 5656,44 € Unterhaltsreinigungskosten (4 x 1.414,11 €) und 207,90 € Glasreinigungskosten (2 x 103,93 €) zusammensetzen und zutreffend in der Abrechnung für das Jahr 2011 mit einem Gesamtaufwand von 6.697,63 € angegeben sind. Hinsichtlich der Versicherungskosten hat die Bekl., wie es aus den Abrechnungsbelegen ersichtlich ist und auch der Betriebskostenabrechnung, wo der Umlageschlüssel mit 3 (Anzahl der Einheiten) angegeben ist, einen Vertrag abgeschlossen, bei dem sich der Versicherungsbeitrag nach der Anzahl der Wohn‑ bzw. Gewerbeeinheiten berechnet und z. B. bei der Haus‑ und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für jede der versicherten 12310 Wohn‑ und Gewerbeeinheiten eine Prämie von 2,45 € zuzüglich 19 % Versicherungssteuer jährlich zu zahlen ist. Bei 135 Einheiten in der Wirtschaftseinheit 20301 sind dies 393,60 €, von denen 2,92 € auf die Wohnung der Kl. entfallen. Ebenso verhält es sich mit dem Breitbandkabelvertrag, wo die Bekl. einen Vertrag abgeschlossen hat, in dem 1,78 € monatlich pro Wohneinheit zu zahlen sind.

Soweit die Kl. meinen, eine Dachrinnenreinigung sei für ihr Wohngebäude ausweislich der eingesehenen Rechnung nicht angefallen, missverstehen sie die von der Bekl. vorgelegte Rechnung. Diese ist ausdrücklich für die Wirtschaftseinheit 20301 erstellt und listet 991 m gereinigte Dachrinnen auf, die sich ersichtlich aus der Addition aller Dachrinnen des Gebäudekomplexes zusammensetzen, wie auch aus der Objektliste zum Vertrag ersichtlich ist. Hinsichtlich der von den Kl. monierten Grundsteuer, die laut dem von der Bekl. vorgelegten Bescheid für die Wirtschaftseinheit insgesamt 26.854,08 € betrug, von denen auf die Kl. nur 26.226,53 € anteilig umgelegt wurden, liegt ebenfalls kein aus der Abrechnung nicht ersichtlicher Vorwegabzug vor, denn in der Abrechnung ist aufgeschlüsselt, wie die Bekl. die gesamte Grundsteuer von 26.854,08 € umgelegt hat, nämlich 627,55 € auf die Gewerbemieter und 26.226,54 € auf die Wohnungsmieter. Sperrmüllentsorgungskosten sind ausweislich der Abrechnungen weder im Jahr 2010 noch im Jahr 2011 auf die Kl. umgelegt worden.

Soweit die Kl. rügen, bei der Belegeinsicht seien die Belege unübersichtlich und nicht sortiert gewesen, ist ihr Vortrag nicht substantiiert. Die Bekl. hat im Rahmen des Verfahrens verständlich aufbereitete und sortierte Belege vorgelegt, aus denen das Gericht die in Rechnung gestellten Kosten ohne Schwierigkeiten entnehmen und diese überprüfen konnte.

Da die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 formell ordnungsgemäß und inhaltlich richtig ist, ist die Widerklage begründet, und die Kl. waren wie aus dem Tenor ersichtlich zur Zahlung des sich aus der Abrechnung für 2011 ergebenden Sollsaldos nebst Rechtshängigkeitszinsen zu verurteilen.

Aus den Gründen des LG Berlin:

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Keinen Erfolg hat die Rüge der Kl., dass die von der Bekl. erstellte Betriebskostenabrechnung deshalb formell nicht wirksam sei, weil sie bei den Hauswartleistungen einen verdeckten Vorwegabzug vorgenommen, bzw. bereinigte Kosten angesetzt habe, ohne dies in der Abrechnung kenntlich zu machen.

Zwar ist es unzulässig, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Denn dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, GE 2012, 123, Rn. 22 f.; BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 = NJW 2008, 142 Rn. 24; Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260 Rn. 12; Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059 Rn. 10). Anders verhält es sich jedoch, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für die maßgebliche Abrechnungseinheit erstellt hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13 -, GE 2013, 1651) braucht der Vermieter, wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Bekl. bewohnte Einheit eingestellt. Eine Darstellung des nicht vom Vermieter, sondern vom Leistungserbringer vorgenommenen Rechenschrittes von der Gesamtrechnung in Höhe von 990.235,32 € zur Rechnung von 10.421,88 € für die Abrechnungseinheit 20301 bedurfte es daher nicht.

Der Vermieter braucht, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, nur den sich daraus ergebenden Betrag für die Abrechnungseinheit anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.

Die Mietvertragsparteien stritten über die Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen, in denen eine Wirtschaftseinheit für alle gleichzeitig errichteten Wohngebäude gebildet worden war, die zu einer einheitlichen Siedlung und denkmalgeschützten Gesamtanlage gehörten. Die Vermieterin hatte für zahlreiche Leistungen, wie Versicherungen, Hausreinigung, etc. Gesamtverträge für eine Vielzahl von Gebäuden abgeschlossen, in deren Rechnungen jeweils der Preis pro Wohn- bzw. Abrechnungseinheit aufgeführt wurde. Die Mieter beanstandeten, dass in der Betriebskostenabrechnung nur diese auf die einzelnen Abrechnungseinheiten entfallenden Betriebskosten aufgeführt waren, ohne die Gesamtkosten für die Wirtschaftseinheit anzugeben. Das AG Köpenick hielt dies für zulässig, weil der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt hatte, deren Beträge in die Abrechnung eingestellt worden waren. Dagegen legten die Mieter Berufung ein.

Die ZK 65 des LG Berlin wies in ihrem Beschluss darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, woraufhin die Berufung zurückgenommen wurde. Der Vermieter brauche, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstelle, nur den sich daraus ergebenden Betrag für die Abrechnungseinheit anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit (hier: die gesamte Siedlung)entfallen würden.

Den Entscheidungen ist zuzustimmen. Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit ist ohne Vereinbarung (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010, VIII ZR 73/10; a. A. LG Bonn, Urteil vom 30. Juni 2005, 6 S 317/04, NZM 2005, 617; AG Pinneberg, Urteil vom 5. März 2004, 66 C 272/03, ZMR 2004, 595 = WuM 2004, 537; Schmidt‑Futterer/Langenberg, 556 a Rn. 61 für preisfreien Wohnraum; Sternel, Mietrecht, III, 358) auch dann möglich, wenn – kumulativ –sie einheitlich verwaltet werden, ein unmittelbarer örtlicher, nicht notwendig direkter nachbarschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen besteht und kein wesentlicher Unterschied im Wohnwert der einzelnen Gebäude im Hinblick auf technischen Stand, Bauweise, Ausstattung, Nutzung und Zuschnitt gegeben ist (OLG Koblenz, RE vom 27. Februar 1990, 4 W‑RE 32/88, WuM 1990, 268/270 = ZMR 1990, 97/300; OLG Düsseldorf, GuT 2003, 14; LG Bautzen, Urteil vom 19. Juni 2002, 1 S 117/01, WuM 2002, 497; LG Berlin, GE 2001, 625; AG Schöneberg, Urteil vom 20. September 2004, 09 a C 316/04, GE 2005, 58; Schmidt‑Futterer/Langenberg, § 556 a Rn. 62; ders., NZM 2004, 41, 46).

Die im Mietvertrag angegebene Hausnummer beschreibt nur den Ort der vermieteten Wohnung, schließt aber nicht die Zusammenfassung mit anderen Hausnummern zu einer Abrechnungseinheit aus (LG Itzehoe, Urteil vom 25. Juli 2008, 9 S 121/07, ZMR 2009, 369), deren Voraussetzungen der Vermieter beweisen muss (LG Itzehoe, Urteil vom 9. Dezember 2003, 1 5 250/03, ZMR 2004, 198). Im Rahmen einer zulässig gebildeten Abrechnungseinheit dürfen auch solche Kosten auf alle Mieter verteilt werden, die nur in speziellen Häusern angefallen sind (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 21. Januar 2005, 101 C 313/02, ZMR 2006, 48). Dies gilt nur dann nicht, wenn bestimmte Kosten notwendigerweise nur in einem bestimmten Haus anfallen (etwa Fahrstuhlkosten).

Der Vermieter muss grundsätzlich die Gesamtkosten aus der Bewirtschaftung mehrerer Grundstücke in der Betriebskostenabrechnung auch dann mitteilen, wenn er nicht nach der Wirtschaftseinheit abrechnet (AG Dortmund, Urteil vom 4. November 2008, 425 C 4180/08, WuM 2008, 671; AG Pinneberg, Urteil vom 12. März 2004, 66 C 306/03, ZMR 2004, 597). Fehlt diese Angabe, ist die Abrechnung formell unwirksam. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt grundsätzlich voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten einer größeren Wirtschaftseinheit auch dann mitgeteilt werden, wenn der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf eine kleinere Abrechnungseinheit umrechnet und in der für diese erstellten Abrechnung nur die bereinigten Kosten mitteilt (LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2010, 67 S 29/10, GE 2011, 340).

Ein derartiger interner Rechenschritt liegt jedoch dann nicht vor, wenn die Leistungserbringer für die jeweilige Abrechnungseinheit gesonderte Rechnungen erstellen. Der BGH hat in dem von der Kammer auch zitierten Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, GE 2013, 1651 - entschieden, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den entsprechenden Betrag anzugeben braucht, wenn er ein einzelnes Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt und dieses jeden Block gesondert abrechnet. Die dort entwickelten Grundsätze gelten auch für die Umlage von Betriebskosten auf einzelne Abrechnungseinheiten, für die von den Dienstleistern jeweils gesonderte Abrechnungen erstellt worden sind. Die Angabe auch der Gesamtkosten würde in diesen Fällen nur zur Unübersichtlichkeit der Betriebskostenabrechnung führen.