Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Kostensteigerungen; Belegeinsicht; Ausschluss von Mietereinwendungen; verspätete Geltendmachung; Verhinderung unzureichender Konkretisierung

1. Der Einwand des Mieters, dass die Kosten bei einzelnen Betriebskostenarten gegenüber denjenigen der Vorperiode erheblich gestiegen sind, ist nicht ausreichend.

2. Teilt der Vermieter auf die Bitte des Mieters um Belegeinsicht mit, dass er dessen unsubstantiierte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für nicht durchgreifend halte, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter Belegeinsicht ohne weitere Nachfrage gewähren würde.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein nicht preisgebundener Mietvertrag über eine Wohnung. Nach dem Mietvertrag ist eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten vereinbart.

Die Kl. rechnete mit Schreiben vom 20.9.2010 über die Heiz- und Betriebskosten für das Kalenderjahr 2009 ab. Es ergab sich eine Nachforderung von 945,89 €. Mit Schreiben vom 14.10.2010 und 10.1.2011 machten die Bekl. geltend, dass die Betriebskosten übermäßig stark gestiegen seien, sie hätten in der Vergangenheit stets Guthaben erstattet bekommen.

Mit Schreiben vom 25.10.2011 rechnete die Kl. über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2010 ab. Mit Schreiben vom 4.11.2011 machten die Bekl. erneut geltend, dass die Betriebskosten zu hoch seien.

Mit Schreiben vom 19.6.2012 teilte die Hausverwaltung der Kl. mit, dass die erhobenen Einwendungen sich nicht auf einzelne Kostenpositionen bezögen und daher auf die Abrechnungen verwiesen werde.

Mit Schreiben vom 4.9.2012 machten die nunmehr anwaltlich vertretenen Bekl. geltend, dass der Ansatz der Hauswartkosten näher erläutert werden sollte und Kopien von Verträgen übersandt werden sollten. Ferner sei der Ansatz von Kaltwasser überhöht, die Kl. solle den Ansatz von 321 Nutzeinheiten erklären und die Richtigkeit des Wasserverbrauchsansatzes sowie weitere Einzelheiten überprüfen. Schließlich werde hinsichtlich der Heizkosten einer Nachberechnung der Gasag/Vattenfall widersprochen.

Mit weiterem Schreiben vom 14.12.2012 wiederholten die Bekl. im Wesentlichen die Einwendungen betreffend die Kosten für Hauswart und Kaltwasser betreffend die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011. Dort behielten sie sich die Forderung einer Belegeinsicht vor und widersprachen bis auf Weiteres allen Ansätzen der Abrechnung.

Die Kl. meint, die zwischenzeitlich erhobenen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen seien ob § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verfristet.

Die Klage ist begründet.

1. Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Forderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 zu.

Gegen die formelle Wirksamkeit der Abrechnung bestehen keine Bedenken, materielle Einwendungen wurden nicht rechtzeitig geltend gemacht.

Die Bekl. hatten die Abrechnung spätestens am 14.10.2010 erhalten, daher mussten sie nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Einwendungen bis Ende Oktober 2011 erheben. Der erhobene Einwand muss dem Vermieter deutlich machen, wo genau der Mieter einen Korrekturanlass sieht. Hierzu reicht der Hinweis, dass die Kosten bei einzeln bezeichneten Betriebskostenarten gegenüber denjenigen der Vorperiode außerordentlich gestiegen sind, was aus dem allgemeinen Kostenanstieg nicht zu erklären ist (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rz. 501).

In diesem Zeitraum haben die Bekl. die Schreiben vom 14.10.2010 und 10.1.2011 gesendet. Beide Schreiben enthalten jedoch nur einen allgemeinen Hinweis darauf, dass die Bekl. die Kosten für zu hoch halten. Es werden keine einzelnen Kostenpositionen gerügt, so dass diese Schreiben keine Einwendungen begründen.

Allein die Rechtsunkenntnis der Bekl. ist jedenfalls fahrlässig, so dass diese nicht geeignet ist, ein Verschulden an der verspäteten Geltendmachung auszuräumen.

Verhindert der Vermieter die hinreichende Konkretisierung der Einwendung, so ist die verspätete Geltendmachung gleichwohl unverschuldet. Allerdings muss die Geltendmachung dann unverzüglich nach Wegfall des Hindernisses erfolgen. Die Einwendungen müssen dann binnen 3 Monaten nachgeholt werden (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rz. 500).

Die Bekl. haben solche Einwendungen auch später nicht erheblich geschildert. Zwar geht das Gericht nach der glaubhaften und glaubwürdigen Aussage des Zeugen davon aus, dass er Anfang des Jahres 2011 die Hausverwaltung der Bekl. telefonisch kontaktierte und Belegeinsicht begehrte.

Der Zeuge berichtete, dass ihm gesagt wurde, es erfolge zunächst eine Bearbeitung des Widerspruchs, und sodann werde ggf. Belegeinsicht gewährt. Daher konnten die Bekl. zunächst davon ausgehen, dass eine weitere Konkretisierung nicht notwendig ist und sie Nachricht von der Kl. erhalten. Nachdem am 19.6.2012 die Kl. den Bekl. mitteilte, dass sie den Widerspruch mangels hinreichender Konkretisierung für nicht durchgreifend hielt, musste den Bekl. bewusst sein, dass nunmehr eine weitere Substantiierung erfolgen musste. Es gab auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. die Belegeinsicht noch ohne weitere Nachfrage gewähren würde. Die Bekl. mussten davon ausgehen, dass die Bitte bei der Kl. untergegangen war, zumal eine Weigerung der Kl. diesbezüglich nicht vorlag.

Nach den Bekundungen des Zeugen hat er selbst im Telefonat keine konkreten Einwendungen gegen einzelne Abrechnungspositionen erhoben.

Auch bis Ende September 2012 haben die Bekl. indes keine substantiierten Einwendungen erhoben.

Im Ausgangspunkt ist der Mieter nicht per se gehalten, zur Erhebung einer Einwendung Belegeinsicht zu nehmen (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rz. 500). Indes muss diese jedenfalls vorab wahrgenommen werden, wenn die Belegeinsicht eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 57 m.w.N.).

Die im Schreiben vom 4.9.2012 erhobenen Einwendungen sind unsub­stantiiert. Soweit die Bekl. um Übersendung des Hauswartvertrags sowie weiterer Verträge baten, stand ihnen hierauf kein Anspruch zu. Inhalt und Umfang des Hauswartsvertrags hätten sich bei einer Belegeinsicht zweifelsfrei ergeben.

Hinsichtlich der Wasserkosten beschränkt sich die Einwendung darauf, dass diese drastisch überhöht erscheinen, weshalb - offensichtlich ins Blaue hinein - eine Vielzahl von Überprüfungen durch die Kl. gefordert wurde.

Die Einwendung betreffend die Heizkosten ist unverständlich. Soweit einer Nachberechnung der GASAG/Vattenfall vom 27.6.2012 widersprochen wurde, ist diese jedenfalls nicht Gegenstand der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009.

Auch soweit die Bekl. nunmehr meinen, dass die Umlage der Wasserkosten mietvertraglich nicht vereinbart sei, ist ihnen diese Einwendung durch den Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verwehrt (vgl. BGH, Urteil vom 12.5.2010 - VIII ZR 185/09 - GE 2010, 901).

2. Auch betreffend das Kalenderjahr 2010 ist die Abrechnung formell wirksam. Materielle Einwendungen wurden nicht rechtzeitig substantiiert geltend gemacht, so dass die Nachzahlung unabhängig von der materiellen Richtigkeit verlangt werden kann.

Die Abrechnung war den Bekl. jedenfalls am 4.11.2011 zugegangen, so dass Einwendungen bis Ende November 2012 geltend gemacht werden konnten. Das Schreiben vom 4.11.2011 wendet sich nicht gegen bestimmte Positionen und ist daher nicht geeignet, solche Einwendungen zu begründen.

Das Schreiben vom 4.9.2012 enthält die identischen Ausführungen betreffend die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2010 wie für das Kalenderjahr 2009 und ist daher ebenfalls nicht geeignet, hinreichend konkrete Einwendungen zu erheben.

Der Einwand des Mieters, dass die Kosten bei einzelnen Betriebskostenarten gegenüber der Vorperiode erheblich gestiegen sind, ist nicht ausreichend. Bei unsubstantiierten Einwendungen kann der Mieter nicht auf Gewährung der verlangten Belegeinsicht vertrauen.

Gegenüber rechtzeitig erteilten Betriebskostenabrechnungen wendeten die Mieter rechtzeitig ein, dass die Kosten übermäßig gestiegen seien. Außerdem machten sie geltend, dass der Ansatz der Hauswarts- und Kaltwasserkosten näher erläutert werden müsse, insbesondere der Ansatz von 321 Nutzereinheiten. Auch nach vergeblich erbetener Belegeinsicht konkretisierten sie diese Einwendungen nicht, obwohl der Vermieter ihnen mitgeteilt hatte, dass er die Einwendungen mangels hinreichender Konkretisierung für nicht durchgreifend halte.

Das AG hielt die Einwendungen der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung für unerheblich. Der Einwand der Mieter, die Kosten seien bei einzelnen Betriebskostenarten gegenüber der Vorperiode erheblich gestiegen, ist nicht ausreichend. Auch der Einwand, der Ansatz der Hauswarts- und Kaltwasserkosten hätte näher erläutert werden müssen, sei unerheblich. Bei derartig unsubstantiierten Einwendungen hätten die Mieter auch nicht auf Gewährung der verlangten Belegeinsicht vertrauen dürfen, sondern nach der Mitteilung des Vermieters, dass er die Einwendungen mangels hinreichender Konkretisierung für nicht durchgreifend halte, nachfragen müssen.

Soweit das AG den Einwand, die Kosten einzelner Betriebskostenarten seien erheblich gestiegen, für nicht ausreichend hielt, ist der Entscheidung zuzustimmen. Kostensteigerungen einzelner Betriebskosten gegenüber der Vorjahresabrechnung muss der Vermieter ohne konkrete Einwendungen des Mieters in der Abrechnung nicht erläutern. Vielmehr muss sich zunächst der Mieter durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege über die angefallenen Kosten und den Grund etwaiger Kostensteigerungen informieren. Der Vermieter ist zu einer weitergehenden Erläuterung erst dann verpflichtet, wenn der Mieter nachvollziehbar darlegt, dass durch Belegeinsicht der Kostenanstieg nicht aufgeklärt werden konnte (vgl. u. a. BGH, Hinweisbeschluss vom 13. September 2011 - VIII ZR 45/11, GE 2011, 1679; OLG Düsseldorf, Urteil vom 4. Juli 2013 - 10 U 52/12, ZMR 2014, 441 m.w.N.). Der Mieter genügt mit dem schlichten Hinweis auf Kostensteigerungen auch nicht seiner Darlegungslast für den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil vom 30. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686).

Fraglich ist die Ansicht des AG, die Mieter hätten erneut beim Vermieter nachfragen müssen, nachdem dieser ihnen mangels hinreichender Konkretisierung der Einwendungen die Belegeinsicht verweigerte.

Die Einsicht soll dem Mieter ermöglichen, seine Einwendungen zu konkretisieren. Daher dürfte die Mitteilung des Vermieters, er halte die bisherigen Einwendungen für unsubstantiiert, nicht das Einsichtsrecht des Mieters entfallen lassen. Vertretbar ist aber, in diesem Fall den Mieter für verpflichtet zu halten, gegenüber dem Vermieter nochmals auf Einsicht zu beharren, um sich bei vergeblicher Nachfrage auf die Verweigerung der Einsicht und sein darauf resultierendes Zurückbehaltungsrecht berufen zu können (vgl. aber LG Hannover, Urteil vom 8. Februar 2010, 1 S 29/09, ZMR 2010, 450).