Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Hausmeisterkosten; Substantiierungspflicht; Rückforderung

Fordert der Mieter aufgrund der Betriebskostenabrechnung geleistete Beträge zurück, genügt er seiner Substantiierungspflicht durch pauschales Bestreiten nicht, wenn ihm Einsicht in die Abrechnungsunterlagen möglich ist.

Zur Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeisterkosten von den nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltungsleistungen des Hausmeisters darf der Vermieter konkrete Erfahrungswerte heranziehen.

Auch die Berechnung der Kosten für den Hauswart hat das Gericht für richtig erachtet.

Grundsätzlich gehören zu diesen Kosten die Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Hiervon ausgenommen sind die Kosten für die Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung. In der Praxis ist die Unterscheidung oftmals schwierig und muß notfalls pauschaliert vorgenommen werden. Die Kl. behaupten unter anderem, daß ihnen von der Bekl. Hauswartskosten berechnet worden seien, die von dem zuständigen Ehepaar nicht erbracht wurden. So seien die Kl. selbst vertraglich dazu verpflichtet, die Kehrwoche durchzuführen. Den Winterdienst und die Laubentsorgung hätten die Kl. ebenfalls aufgrund ihrer vertraglichen Verpflichtung zu erfüllen.

Die Bekl. hält dem entgegen, daß die Verteilung der Kosten sie prozentual nach dem Arbeitsaufwand vorgenommen habe, der sich aufgrund der gewonnenen Erfahrungen dargestellt habe. Die Lohnverteilung sei mit den für jede Verwaltungseinheit individuell erfaßten Daten erfolgt. Die Kehrwoche zur Laubbeseitigung und zur Verrichtung des Winterdienstes betreffe lediglich die direkten Hauszuwegungen und den öffentlichen Gehweg.

Zwar sind grundsätzlich die Kosten der Gartenpflege den einzelnen Verwaltungseinheiten einer Siedlungsgesamtheit, die der Vermieter bewirtschaftet, in der Abrechnung zuzuordnen. Auch sind die durch die persönliche Gartenpflege der Siedlungsbewohner im Terrain einzelner Verwaltungseinheiten Fremdkosten bei den betroffenen Verwaltungseinheiten in der Abrechnung zu berücksichtigen. Allerdings hat die Bekl. in einer pauschalisierten prozentualen Verteilung die verschiedentliche Bewirtschaftung der Gartenanlage und Asphaltwege aufgrund ihrer Erfahrungswerte berücksichtigt. Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, daß das Hausmeisterehepaar K. für sämtliche Wohneinheiten zuständig ist. Anders als bei sonstigen Gartenpflegekosten, die darauf beruhen, daß ein selbständiges Gärtnerunternehmen für bestimmte Pflegearbeiten beauftragt wurde, lassen sich die einzelnen Hausmeistertätigkeiten des Ehepaars K. nicht einem bestimmten Pflegebereich zuordnen. Nach Ansicht des Gerichtes ist es der Bekl. nicht zuzumuten, Tagesrapporte des Hausmeisterehepaares als Nachweis für einzelne Tätigkeiten niederzulegen, insbesondere unter Berücksichtigung der Vielzahl der zu betreuenden Objekte.

Darüber hinaus ist es als unschädlich anzusehen, daß der Sohn der Eheleute K. teilweise Aushilfstätigkeiten erbracht hat, da diese Tätigkeiten ansonsten aufgrund von Überstunden über die Eheleute K. abzurechnen gewesen wären.

Maßgeblich für die Entscheidung des Gerichts hinsichtlich der Hauswartkosten war aber ohnehin der Umstand, daß die Kl. die gesamten Verwaltungsbelege hinsichtlich der Arbeitsleistungen des Hausmeisterehepaares nicht eingesehen haben. Hat der Mieter eine ausreichende Einsichtsmöglichkeit schuldhaft nicht wahrgenommen, so verliert er zwar nicht sein Prüfungsrecht, jedoch wird das schlichte Bestreiten der Abrechnungsgrundlage, insbesondere der Kostenentstehung, als unsubstantiiert gewertet (LG Berlin ZMR 1987, 380). Den Kl. hätte es folglich oblegen, im einzelnen darzulegen, welche Rechnungspositionen und aus welchen Gründen unrichtig sind, bzw. zu einem unbilligen und unzumutbaren Abrechnungsmaßstab für die Kl. führten. Dies um so mehr, als die Kl. über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren den Abrechnungsmodalitäten der Bekl. nicht widersprochen haben. Ungeachtet dessen, ob in der bisherigen Zahlung der Betriebskosten in diesem Umfang ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden kann, ist festzuhalten, daß der Mieter grundsätzlich die Unrichtigkeit der Abrechnung substantiiert darzulegen hat, wenn er Beträge zurückfordert. Insoweit haben die Kl. schon ihrer Substantiierungslast nicht genügt.