Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Korrektur eines auf Additionsfehler beruhenden ausgewiesenen Guthabens des Mieters nach Ablauf der Ausschlussfrist

Bei einem offensichtlichen Versehen (Additionsfehler) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Kl. haben keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Auszahlung des behaupteten Guthabens aus § 812 Abs. 1 BGB. Behaltensgrund für die Vorauszahlungen ist die Abrechnung der Betriebs‑ und Heizkosten für das Jahr 2010. Zwar ist dort ein Guthaben der Kl. von 1.400,26 € aufgeführt.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist es dem Mieter aber nach Treu und Glauben verwehrt, den Vermieter an seinem Versehen festzuhalten, wenn ihm bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Fehler unterlaufen ist, der für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist und den er kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat (BGH, Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10 -, GE 2011, 814 - juris). Dies ist vorliegend der Fall. Die Korrektur am 17.2.2012 erfolgte noch zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist am 31.12.2011.

Zudem beschränkt sich die Abrechnung nicht nur auf die Zeile „Ihr Guthaben", sondern umfasst sämtliche darin enthaltenen Angaben. Aus dem Inhalt der Nebenkostenabrechnung ergibt sich jedoch zwanglos, dass ein solches Guthaben nicht besteht. Vorliegend handelt es sich um einen auf den ersten Blick offensichtlichen Additionsfehler, da die ebenfalls übermittelte Heizkostenabrechnung, die mit einer Kostenermittlung von „Ihre Kosten 1.474,57 €" endete, nicht in die Zusammenfassung der Abrechnung eingestellt wurde, sondern „Ihr Kostenanteil" in der Spalte „Heizkosten" nur mit „0" angegeben war. Daher ist in diesem Fall allein aus den Angaben der Abrechnung ohne Weiteres sowohl das zutreffende Ergebnis ersichtlich als auch, dass die Angabe unter „Guthaben" nicht korrekt ist. Bei einem solchen Additionsfehler wird man nach Treu und Glauben den Vertragspartner nicht am ersichtlich falschen Ergebnis festhalten können. Ein Festhalten daran lässt sich auch nicht durch den Befriedungszweck der Abrechnungsfrist bzw. für den Mieter hinsichtlich der Einwendungsausschlussfrist begründen. Auch der Mieter würde auf eine aus sich heraus erkennbar fehlerhafte Addition hin nicht zur Nachzahlung des so fehlerhaft ermittelten Betrages verurteilt (vgl. AG Saarbrücken, Urteil vom 28. September 2012 - 122 C 77/12 [14] -, WuM 2012, 617, Rn. 22).

Bei einem offensichtlichen Versehen kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren.

Der Vermieter rechnete gegenüber dem damaligen Mieter im Dezember 2011 über die Betriebskosten des Jahres 2010 ab. In der Abrechnung waren an Heizkosten 0,00 € (statt rechnerisch richtig 1474,57 €) angegeben worden. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters war daher ein Guthaben von 1.400,26 € zu dessen Gunsten ausgewiesen. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung im Februar 2012; der Mieter klagte das Guthaben ein. Beim Amtsgericht (GE 2013, 555) hatte er keinen Erfolg, was zu seiner Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 65, wies die Berufung unter Verweis auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10 -, GE 2011, 814) zurück. Der Vermieter habe zu Recht noch zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist am 30. Dezember 2011 die Betriebskostenabrechnung korrigiert. Im Übrigen beschränke sich die Abrechnung nicht nur auf die Zeile „Ihr Guthaben", sondern umfasse sämtliche darin enthaltenen Angaben. Aus dem Inhalt der Abrechnung ergebe sich zwanglos, dass ein Guthaben nicht bestehe. Es handele sich um einen auf den ersten Blick offensichtlichen Additionsfehler, da die ebenfalls übermittelte Heizkostenabrechnung, die mit einer Kostenermittlung von „Ihre Kosten 1474,57 €" endete, nicht in die Zusammenfassung der Abrechnung eingestellt worden sei, sondern „Ihr Kostenanteil" in der Spalte „Heizkosten" nur mit „0" angegeben gewesen sei. Daher sei in diesem Fall allein aus den Angaben der Abrechnung ohne Weiteres sowohl das zutreffende Ergebnis ersichtlich als auch, dass die Angabe unter „Guthaben" nicht korrekt sei. Bei einem solchen Additionsfehler werde man nach Treu und Glauben den Vertragspartner nicht an einem ersichtlich falschen Ergebnis festhalten können. Ein Festhalten daran lasse sich auch nicht durch den Befriedungszweck der Abrechnungsfrist bzw. für den Mieter hinsichtlich der Einwendungsausschlussfrist begründen. Auch der Mieter würde auf eine aus sich heraus erkennbar fehlerhafte Addition hin nicht zur Nachzahlung des so fehlerhaft ermittelten Betrages verurteilt.