Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; formelle und materielle Unwirksamkeit; Heiz- und Warmwasserkosten; Aufschlüsselung umgelegter Heizkosten

Wird in der Heizkostenabrechnung nicht erkennbar auch über die Warmwasserkosten abgerechnet, ist die Abrechnung formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. ist am 30.10.2007 als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks im Grundbuch eingetragen worden.

Am 11.1.2011 haben die Parteien vor dem Amtsgericht Charlottenburg zum Aktenzeichen 206 C 478/10 einen Vergleich folgenden Inhalts geschlossen:

„Die Bekl. stimmt einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause L.straße in Berlin, Vorderhaus. 3. OG rechts, von derzeit 371,93 € um 39,28 € auf 411,21 € mit Wirkung ab dem 1.9.2010 zu."

Die Bekl. erhob gegen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen vorprozessual jeweils keine Einwendungen.

Die Kl. verfolgt mit ihrer Berufung die erstinstanzlich geltend gemachten Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2007‑2009 nach Vornahme eines 15 %igen Abschlages gem. § 12 HeizkV nunmehr in Höhe eines Betrages von 636,36 € sowie ihren Anspruch auf Nachzahlung der restlichen Nebenkostenvorschüsse für die Monate Januar bis September 2011 in Höhe von 226,44 € weiter.

Sie ist der Ansicht, dass das Amtsgericht zu Unrecht von einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungen wegen fehlender Nachvollziehbarkeit mangels gesonderter Ausweisung nicht umlagefähiger Kosten ausgegangen sei, da mit den angegebenen Gesamtbeträgen jeweils nur die tatsächlichen Fernwärmekosten (Grundpreis und tatsächlicher Verbrauch) der entsprechenden Abrechnungszeiträume, nicht hingegen anderweitige Kosten für Investition, Instandhaltung, Rücklagen o. Ä. umgelegt worden seien.

Sie verweist hierfür exemplarisch auf die als Anlagen K 6 und K 7 zur Akte gereichten Abrechnungen von Vattenfall vom 15.5.2009 und 27.5.2010, auf welche jeweils Bezug genommen wird. [...]

Die Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erst­instanzlichen Vortrages. Insbesondere ist sie der Ansicht, dass die Zusammensetzung der abgerechneten Gesamtkosten mangels Aufschlüsselung und Angabe von Rechnungsdaten nicht nachvollziehbar gewesen seien. Zudem rügt sie, dass anstelle des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraums nach Heizperioden hier jeweils kalenderjährlich und zudem - ohne dass dies aus den Abrechnungen hervorgehe - unzulässigerweise jeweils auch nicht nur über die Heizkosten, sondern zusammen auch über die Warmwasserkosten abgerechnet worden sei. Des Weiteren fehle es an einer Vereinbarung zur Umlage der Fernwärmekosten und hätte es auch eines Vorwegabzuges in Bezug auf die im Gebäude befindlichen Gewerbebetriebe bedurft. [...]

II. [...] Die Berufung hat keinen Erfolg.

aa) Hinsichtlich der Aktivlegitimation der Kl. bestehen vorliegend zwar keine Bedenken. Sie ist - ihrem in zweiter Instanz unstreitig gebliebenen Vortrag nach - bereits mit Eintragung im Grundbuch zum 30.10.2007 gem. § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Bei einem Vermieterwechsel während eines Abrechnungszeitraums ist der neue Vermieter, welchen dann insoweit die Abrechnungspflicht trifft, aus dem Abrechnungssaldo berechtigt und verpflichtet (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 535 BGB, Rz. 96).

bb) Der Kl. stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2007-2009 aber nicht zu.

Die erstellten Nebenkostenabrechnungen sind teilweise formell unwirksam. Dies folgt zwar nicht bereits aus den vom Amtsgericht angenommenen Gründen, sondern beruht darauf, dass aus den Abrechnungen nicht ansatzweise hervorgeht, dass jeweils nicht nur über die Heizungs-, sondern auch über die Warmwasserkosten abgerechnet worden ist. Ein sich nach Herausrechnung der formell unwirksam abgerechneten Warmwasserkosten ergebender Nachforderungsanspruch besteht nicht.

Hierzu im Einzelnen:

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. nur BGH, Beschluss v. 14.2.2012 - VIII ZR 207/11, GE 2012, 954). Diesen Voraussetzungen würden die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen gerecht werden, wenn dort nicht gleichzeitig - für den Mieter nicht ansatzweise ersichtlich - auch Warmwasserkosten mit abgerechnet worden wären.

Die Kl. hat jeweils für das Gebäude angefallene (vermeintliche) Gesamtheizkosten angegeben und - mangels Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausschließlich flächenmäßig - auf die Wohnung der Bekl. unter Anrechnung der Vorauszahlungen umgelegt. Ob die Fernwärmekosten insoweit (voll) umlagefähig waren, ist demgegenüber eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Abrechnungen.

Entgegen der Ansicht der Bekl. bedarf es für die Annahme einer nachvollziehbaren und prüffähigen Abrechnung auch nicht der Angabe von Rechnungs- oder Lieferdaten. Vielmehr ist eine betragsmäßige Zusammenfassung mehrerer gleichartiger Kosten möglich und eine Angabe einzelner Rechnungsbeträge nicht nötig (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 322/08 -, GE 2010, 477).

Darüber hinaus ist es auch unerheblich, ob die Kl. vorliegend von einer Umlage etwaiger weiterer (Wartungs-) Kosten abgesehen hat. Es handelt sich insoweit insbesondere nicht um einen (nicht offengelegten) Vorwegabzug, welcher zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnungen führen würde. Ein Vorwegabzug i. S. d. höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438; Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10 -, GE 2010, 1261) liegt nicht vor, wenn der Vermieter einzelne umlegbare Kostenbestandteile nicht mit abrechnet und daher nicht den Gesamtbetrag aller umlegbaren Kosten dieser Kostenart, sondern nur den Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten angibt. Der Angabe der Gesamtkosten einschließlich der nicht umgelegten Bestandteile bedarf es nur dann, wenn die Höhe der abgezogenen Kostenteile für die Nachvollziehbarkeit des abgerechneten Betrages von Bedeutung sind, etwa weil dieser Anteil geschätzt und von den Gesamtkosten abgezogen worden ist (vgl. LG Itzehoe, Urteil v. 14.1.2011- 9 S 22/10 -, zitiert nach juris).

Das Berufungsgericht teilt zudem nicht die Ansicht des Amtsgerichtes, dass die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen mangels Aufschlüsselung der Heizkosten und Ausweisung etwaiger nicht umlagefähiger Kosten formell unwirksam sind. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Frage der materiellen Wirksamkeit, ob die geltend gemachten Kosten (vollständig) umlagefähig sind. Denn auch eine (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen (vgl. BGH, Urt. v. 18.5.2011 - VIII ZR 240/10 -, GE 2011, 949).

Der Bundesgerichtshof hat in der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung (Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 322/08 -, GE 2010, 477) zudem auch ausdrücklich offen gelassen, ob und in welchem Umfang für die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung neben einer Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkataloges eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskosten notwendig ist.

Vor diesem Hintergrund sind die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nach Ansicht der Kammer nicht bereits deshalb formell unwirksam, weil eine etwaige Aufschlüsselung der geltend gemachten Wärmekosten unterblieben ist.

Durchgreifend und zur teilweisen formellen Unwirksamkeit führend ist jedoch der Umstand, dass aus den Nebenkostenabrechnungen nicht hervorgeht, dass nicht nur über die Heizungs-, sondern auch über die Warmwasserkosten abgerechnet worden ist, zumal hierfür im Mietvertrag gesonderte Vorschusszahlungen vereinbart worden sind.

Für die Nebenkostenabrechnung 2009 ergibt sich aus den in zweiter Instanz vorgelegten Abrechnungen von Vattenfall, dass die in Rechnung gestellten Kosten den Bezug von Warmwasserlieferungen mitumfassen. Es ist davon auszugehen, dass dies auch für die Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 zutrifft. Denn die Kl. ist dem Einwand der Bekl., dass sich aus den eingeklagten Heizkostenabrechnungen nicht ergebe, dass es sich nicht ausschließlich um die Abrechnung von Heizkosten, sondern auch um die Abrechnung von Warmwasser handle, nicht entgegengetreten. Dieser Umstand ist mit den Parteien im Termin am 20.11.2012 ausdrücklich erörtert worden.

Es kann auch dahinstehen, ob es vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Zulässigkeit der gemeinsamen Abrechnung von Be- und Entwässerungskosten (BGH, Urt. v. 26.10.2011 - VIII ZR 270/10 -, ZMR 2012, 345) sowie der Zusammenfassung der Sach- und Haftpflichtversicherung (Urt. v. 16.9.2009 - VIII ZR 346/08 -, GE 2009, 1428) ggf. zulässig wäre, Heiz- und Warmwasserkosten in einer Abrechnung betragsmäßig zusammenzufassen und nicht jeweils gesondert betragsmäßig aufzuführen.

Denn aus den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen geht jedenfalls nicht hervor, dass hier (einheitlich) über Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet worden ist. Dort ist lediglich die Rede von „Heizungsbetrieb" bzw. „Heizungsanlage 001". Mangels jeglicher Anhaltspunkte in den Abrechnungen selbst bzw. etwaiger Anlagen, dass sich hinter dieser Position auch Warmwasserkosten verbergen, handelt es sich insoweit auch nicht um einen Fall einer (für den Mieter erkennbaren) evidenten Falschbezeichnung, welche ausnahmsweise nicht zur formellen Unwirksamkeit führen soll (vgl. hierzu KG, WuM 2009, 670).

Zu der nicht genannten Kostenart (Warmwasser) fehlt es vielmehr an jeglicher für den Mieter erkennbaren Abrechnung, so dass grundsätzlich zwar die korrekt bezeichnete Betriebskostenart (Heizkosten) in ihrer richtigen Höhe umlagefähig wäre, nicht jedoch die eingerechneten Betriebskosten (Warmwasserkosten) (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556, Rz. 336).

Da der (anteilige) Betrag der Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008 vorliegend nicht bekannt ist, kommt eine Herausrechnung dieser Kosten nicht in Betracht. Auch dies ist im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 20.11.2012 erörtert worden. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2009 hat die Kl. die jeweiligen Rechnungen von Vattenfall nachgereicht, mit Hilfe derer eine Herausrechnung der Heizkosten grundsätzlich möglich wäre. Selbst bei einer hierauf gestützten Alternativberechnung für 2009 ergibt sich aber kein Nachforderungsanspruch der Kl. Die Heizkosten betrugen im Zeitraum 2009 insgesamt 30.18820 €, wovon ca. 650 € auf die Bekl. umzulegen gewesen wären. Dieser Betrag übersteigt die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen von 658 € jedoch nicht. Die Kosten für den Heizungsstrom i. H. v. 1.119,65 € sind bei dieser Berechnung außer Betracht gelassen worden, da auch insoweit nicht ersichtlich ist, welcher Anteil hiervon ggf. auf die Warmwasseraufbereitung entfällt.

Da die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen teilweise formell unwirksam sind und i. Ü. kein Nachforderungsanspruch der Kl. besteht, kommt es nicht darauf an, dass die Bekl. mit ihren erst nach Ablauf der Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB vorgebrachten materiellen Einwendungen gegen die Abrechnungen (Fehlen einer Vereinbarung bzgl. der Umlage der Fernwärmekosten, Ansatz eines unzutreffenden Abrechnungszeitraums, Unterlassen eines [gebotenen] Vorwegabzugs in Bezug auf die im Gebäude befindlichen Gewerbebetriebe) ausgeschlossen ist.

cc) Der Kl. steht auch kein Anspruch auf Nachzahlung der auf Grundlage der Nebenkostenabrechnung für 2009 erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen im Zeitraum Januar bis September 2011 zu.

Dem stünde - anders als erstinstanzlich angenommen - zwar der Inhalt des zwischen den Parteien am 11.1.2011 abgeschlossenen Vergleichs nicht entgegen. Entgegen der missverständlichen Darstellung im Rahmen der Klageschrift ist ausweislich des in zweiter Instanz zur Akte gereichten Vergleichstextes seinerzeit nämlich unstreitig keine Einigung in Bezug auf warme Betriebskostenvorschüsse i. H. v. 54,84 € erfolgt, sondern ausschließlich hinsichtlich der Höhe der Bruttokaltmiete.

Eine Anpassung von Vorauszahlungen setzt jedoch eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (vgl. BGH, Urt. v. 15.5.2012 - VIII ZR 246/11 - GE 2012, 826). Diesen Anforderungen wird die der Anpassungserklärung vom 15.11.2010 zugrunde liegende Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 aus den o. g. Gründen jedoch nicht vollständig gerecht. Auf Grundlage der formell wirksam abgerechneten Heizkosten ergibt sich hingegen kein Anspruch auf Erhöhung der bislang gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen i. H. v. 54,84 €, da diese den Betrag der sich aus der Abrechnung ergebenden anteilig umgelegten Heizkosten sogar geringfügig übersteigen (560 € ./. 12 = 54,17 €).

Die Frage, ob und inwieweit eine Nebenkostenabrechnung, in der teilweise verdeckt über weitere als die dort angegebenen Nebenkosten abgerechnet wird, formell unwirksam ist, ist von grundsätzlicher Bedeutung und soweit ersichtlich höchstrichterlich noch nicht entschieden. Insofern war auch zur Rechtsfortbildung gem. § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen.

Wird in der Heizkostenabrechnung nicht erkennbar auch über die Warmwasserkosten abgerechnet, ist die Abrechnung formell unwirksam.

Die Parteien stritten über eine Nachforderung und Vorschusserhöhung aus der von der Vermieterin vorgelegten Heizkostenabrechnung, in der die mit abgerechneten Warmwasserkosten nicht gesondert ausgewiesen waren. Das AG wies die Klage ab, die Abrechnung sei formell unwirksam, weil die unstreitig darin enthaltenen Warmwasserkosten nicht gesondert ausgewiesen worden seien. Die ZK 65 des LG Berlin wies die Berufung zurück.

Zwar sei die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten in einer Abrechnung zulässig. Aber der Mieter müsse daraus ersehen können, ob nur über Heizkosten oder auch über Warmwasserkosten abgerechnet werde. Seien die Warmwasserkosten nicht gesondert ausgewiesen, sei die Abrechnung formell unwirksam. Da aber die Wirksamkeit der Abrechnung auch Voraussetzung für die Erhöhung der Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse sei, könnten die geltend gemachten Erhöhungsbeträge ebenfalls nicht verlangt werden.

Die Kammer setzt sich ausführlich mit der Rechtsprechung des BGH zu den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung auseinander, überspannt aber nach hiesiger Ansicht im entschiedenen Fall diese Anforderungen. Verschiedene Kostenarten dürfen zwar grundsätzlich nicht unter einem Begriff zusammengefasst werden (OLG Dresden, Urteil v. 12. März 2002, 5/23 U 2547/01, GE 2002, 994 = NZM 2002, 437; OLG Hamburg, Urteil v. 6. Februar 2002, 4 U 145/99, ZMR 2003, 180). Hängen die Kosten aber eng zusammen – wie hier bei der Lieferung von Fernwärme – und haben denselben Entstehungsgrund (BGH, Urteil v. 25. November 2009, VIII ZR 322/08, GE 2010, 477), können sie in einer Summe unter der jeweiligen Kostenposition abgerechnet werden (von Seldeneck, Betriebskosten, Rn. 3518). Eine etwa notwendige, jedoch fehlende Untergliederung macht die Abrechnung nicht formell unwirksam, sondern nur materiell fehlerhaft.