Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten bei Vereinbarung eines „Heizkostenvorschusses“

Die Heizkostenabrechnung ist trotz Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten in einem einheitlichen Betrag formell wirksam, wenn die Mietvertragsparteien einen „Heizkostenvorschuss" ohne Aufschlüsselung nach Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart haben.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. hat in der von der Kammer zu beurteilenden Betriebskostenabrechnung „Heizkosten" von insgesamt 13.682,33 € abgerechnet und davon im Verhältnis der Wohn- zur Gesamtfläche 1.372,48 € auf die Kl. umgelegt. Die beklagten Mieter, die sich in § 3 des Mietvertrages zur Zahlung eines monatlichen „Heizkostenvorschusses" verpflichtet haben, nehmen die Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses widerklagend auf Rückzahlung der im Abrechnungszeitraum geleisteten Heiz‑ und Warmwasserkostenvorschüsse in Anspruch, da sie der Auffassung sind, die Abrechnung sei deshalb nicht formell ordnungsgemäß, weil die „Warmwasserkosten" nicht gesondert aufgeführt seien und es zudem an einer genaueren Aufgliederung der Heizkosten fehle. Nach erstinstanzlicher Verurteilung der Kl. streiten sich die Parteien nunmehr um die Kostenverteilung, nachdem die in der Berufung angefallene Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist. [...]

II. Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der in der Berufung allein angefallenen Widerklage übereinstimmend für erledigt erklärten haben, war über die Kosten des Rechtsstreits unter Einbeziehung der erstinstanzlichen Kostengrundentscheidung (Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 91 a Rz. 55 m. w. N.) gemäß §§ 91 a Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führte zur aus dem Tenor ersichtlichen Kostenverteilung.

Die Bekl. haben danach die Kosten des Rechtsstreits nicht nur im Umfang ihres erstinstanzlichen Teilunterliegens, sondern vollständig zu tragen. Denn die Widerklage war nicht nur im Umfang ihrer erstinstanzlichen Abweisung, sondern vollständig unbegründet. Den Bekl. stand der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung der im streitgegenständlichen Zeitraum geleisteten Heiz‑ und Warmwasserkostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu. Ein solcher Anspruch kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter über die Vorauszahlungen bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat (BGH, Urt. v. 22. September 2001 - VIII ZR 285/09, GE 2010, 1613 = NJW 2011, 143 Tz. 38). Die Kl. indes hat mit Schreiben vom 16. Dezember 2010 auch hinsichtlich der von den Bekl. geleisteten Heiz‑ und Warmwasservorauszahlungen formell ordnungsgemäß abgerechnet:

Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß und erfüllt die Anforderungen des § 259 BGB, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung, nicht aber die Erläuterung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, GE 2012, 954 = WuM 2012, 405 Tz. 3 m. w. N.).

Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Abrechnung gerecht. Denn ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen dabei nicht überspannt werden (BGH, Urt. v. 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428 = NJW 2009, 3575).

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung ist für den Mieter davon ausgehend auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Heizung und Warmwasser - in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweiligen entfallenden Einzelbeträge anzugeben (vgl. BGH, VIII ZR 285/09, aaO. [Versicherungen]). Dies gilt zumindest vor dem Hintergrund des hier zu entscheidenden Einzelfalles, in dem die Parteien in § 3 des Mietvertrages ausdrücklich einen „Heizkostenvorschuss" und eben keinen für „Heiz‑ und Warmwasserkosten" vereinbart haben. Aus diesem Grunde ist es auch unschädlich, dass die Kl. diese Kostenposition ohne nähere Aufgliederung nur allgemein als „Heizkosten" bezeichnet hat. Denn eine Kontrolle der Kostenposition daraufhin, ob für das Mietobjekt Heiz- und Warmwasserkosten tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Positionen verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen; hierfür stand und steht den Bekl. und ihrem Prozessbevollmächtigten die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung (BGH, aaO.). Dies gilt erst recht angesichts der hier zu beurteilenden Besonderheit, dass die Kl. bereits in der Abrechnung selbst klargestellt hat, ausnahmsweise nicht verbrauchsabhängig abgerechnet zu haben. Denn so war für die widerklagenden Mieter hinreichend klar, dass die in die Abrechnung eingestellten Gesamtkosten sich ausnahmsweise nicht aus verbrauchsabhängigen und -unabhängigen Kosten zusammensetzen. Die vom Amtsgericht zum Beleg der gegenteiligen Rechtsposition herangezogene Instanzentscheidung ist durch die mittlerweile gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung überholt und betrifft zudem nicht die hier zu beurteilende Einzelfallkonstellation.

Dass der - hinreichend erläuterte und nachvollziehbare - Verteilerschlüssel für die streitgegenständlichen Kostenpositionen womöglich nicht den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben entsprach, steht der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ebenfalls nicht entgegen. Denn insoweit handelte es sich allenfalls um einen materiellen Fehler der Abrechnung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120 = WuM 2008, 556 Tz. 17). Auch dies verkennen die Bekl. bereits grundsätzlich.

Die Heizkostenabrechnung ist trotz einer Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten formell wirksam, wenn die Mietvertragsparteien einen „Heizkostenvorschuss" ohne Aufschlüsselung nach Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart haben.

Die Parteien stritten in zweiter Instanz nur noch über die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, in der die Heiz- und Warmwasserkosten ohne Aufschlüsselung auf die Mieter umgelegt worden waren. Die Mieter hatten insoweit gegen das erstinstanzliche Urteil, durch das ihre Widerklage auf Rückzahlung der darauf geleisteten Vorschüsse nach Beendigung des Mietverhältnisses abgewiesen worden war, Berufung eingelegt.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Die ZK 63 (Einzelrichter) hat nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien vielmehr insoweit auch die darauf entfallenden Kosten den Mietern auferlegt, weil diese in diesem Punkt unterlegen gewesen wären. Sie hätten keinen Rückzahlungsanspruch, weil die Heizkostenabrechnung trotz der Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten in einem Betrag formell ordnungsgemäß gewesen sei. Denn es handele sich insoweit um eng zusammenhängende Kosten, für die auch nur ein einheitlicher Vorschuss vereinbart worden sei.

Das Urteil entspricht den Grundsätzen der – auch zitierten – BGH-Rechtsprechung. Für eine formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist es unerheblich, ob diese rechnerisch korrekt oder in gesetzlich zulässiger Weise ergangen ist, da allein maßgeblich ist, dass der Mieter den vom Vermieter gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann (so auch LG Itzehoe, Beschluss v. 27. Juli 2012, 9 S 23/11, juris). Das ist auch bei der Zusammenfassung der eng zusammenhängenden Kosten für Heizung und Warmwasser zumindest dann der Fall, wenn ohnehin nur ein „Heizkostenvorschuss" für die Heizungs- und Warmwasserkosten vereinbart worden ist und diese – zulässigerweise – nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden (vgl. auch BGH, Beschluss v. 13. März 2012, VIII ZR 218/11, GE 2012, 827 zur Abrechnung der in einer Position zusammengefassten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung).