Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Rohrwärmebestimmung nach VDI-Richtlinie 2077; Wasserzählerkostenumlage nach Verbrauch bei geringfügigem Leerstand; Umlage der Kosten für Wartung/Miete der Rauchwarnmelder; Rauchmelder

1. Für die Bestimmung der Rohrwärme der Heizung ist für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2009 die VDI-Richtlinie 2077 als anerkannte Regel der Technik anzuwenden. Für die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung genügt die Mitteilung, dass die Kriterien zur Abrechnung von Rohrwärme nach der VDI-Richtlinie 2077 für die jeweilige Wirtschaftseinheit erfüllt sind; eine nähere Erläuterung dieser Vorschrift ist nicht erforderlich.

2. Die Kosten für Wasserzähler/Abrechnungsservice können weiterhin nach Verbrauch umgelegt werden, wenn der Leerstand in der Abrechnungseinheit nur 20 % beträgt.

3. Die Kosten für Wartung/Miete der Rauchwarnmelder dürfen bei gesetzlicher Ausstattungspflicht des Besitzers vom Vermieter, der die Wohnung mit von ihm gemieteten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, auch ohne besondere Vereinbarung umgelegt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter der Wohnung der Kl. in Neubrandenburg. Das mit Mietvertrag vom 11.10.1983 begründete Mietverhältnis besteht seit dem 6.10.1983. Die Wohnung besteht aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur sowie 1 Balkon. Nach der Abrechnung der Umlagen für 2008 betrug 2009 die Gesamtmiete 480,92 €. Ab Mai 2011 beträgt die Nettokaltmiete 358,68 €. Die Parteien haben Umlagenvorauszahlungen auf die allgemeinen Betriebskosten sowie Heizung und Warmwasser vereinbart.

Am 21.7.2010 rechnete die Kl. die allgemeinen Betriebskosten und Heizkosten für das Kalenderjahr 2009 ab. Die Abrechnung ergab unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen in den kalten Kosten (1.064,76 €) ein Guthaben von 74,78 € und hinsichtlich der warmen Kosten (Vorauszahlungen in Höhe von 635,85 €) eine Nachforderung zu Lasten der Bekl. in Höhe von 377,26 €. Die Umlagenabrechnung vom 21.7.2010 stellte den Bekl. daher einen Zahlbetrag von 302.48 €, fällig zum 10.9.2010, aus. Zugleich passte die Kl. die Umlagenvorauszahlungen ab September 2010 dahingehend an, dass auf die Heizkosten 89,49 € (+ 35,58 €) zu zahlen waren, so dass die Gesamtmiete 516,50 € und wegen der Erhöhung der Nettokaltmiete ab Mai 2011 insgesamt 543,88 € betrug.

Unter dem 22.6.2011 rechnete die Kl. die allgemeinen Betriebskosten und Heizkosten für 2010 ab. Die Abrechnung ergab unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen in den kalten Kosten (1.064,76 €) ein Guthaben in Höhe von 13,82 € und hinsichtlich der warmen Kosten (Guthaben 789,24 €) eine Nachzahlung von 85,09 €, so dass sich ein aus der Umlagenabrechnung resultierender Nachzahlbetrag in Höhe von 71,27 € ergab.

Die Bekl. legten sowohl gegen die Umlagenabrechnung für 2009 als auch für 2010 Widerspruch ein. Streitig ist zwischen den Parteien insbesondere die Höhe der Verbrauchskosten Heizung, die die Kl. für das Jahr 2009 und auch 2010 auf der Grundlage der Heizkostenverordnung In der geänderten Fassung von 2009 vorgenommen hat. Erstmalig hat sie in diesen Umlageabrechnungen die sogenannte Rohrwärme berücksichtigt, die zu einer höheren Kostenbelastung der Bekl. führte. Die Wohnung der Bekl. befindet sich in einem 1973 bezugsfertig erstellten Wohnhaus. Die darin befindliche Heizungsanlage ist ein sogenanntes Einrohrheizungssystem. Die vornehmlich ungedämmt freiliegenden Rohre innerhalb der Wohnung geben Wärmeenergie ab und führen somit zu einer Beheizung der jeweiligen Wohnungen.

Die Kl. trägt im Wesentlichen vor:

Die Umlagenabrechnungen für 2009 und 2010 wären ordnungsgemäß und rechnerisch nachvollziehbar erstellt worden. Die Verbrauchskosten Heizung wären ordnungsgemäß auf der Grundlage der Heizkostenverordnung in der geänderten Fassung von 2009 ermittelt worden. Im Bilanzverfahren wäre für das Kalenderjahr 2009 erstmalig die Rohrwärme berücksichtigt worden, die zwar zu einer höheren Kostenbelastung der Bekl. geführt habe, im Ergebnis jedoch zu einer gerechteren Verteilung der Heizkosten im Objekt ... geführt habe. Die Berücksichtigung der Rohrwärme verwirkliche einen angemessenen Umlagemaßstab, der von den Bekl. auch mit den für sie nachteiligen Folgen hinzunehmen sei. Die VDl 2077 „Beiblatt Rohrwärme" sei anerkannte Regel der Technik, nach der der Wärmeverbrauch der Nutzer bei Vorliegen der darin bestimmten Voraussetzungen ermittelt werden könne. Im streitigen Mietobjekt wären die Voraussetzungen für die Anwendung der VDI 2077 gegeben, da die Erfassungsrate (Verbrauchswärmeanteil) 12 % und damit weniger als 34 % sei, die Standardabweichung des normierten Verbrauchs 114 % und damit größer als 85 % und der Anteil der Niedrigverbraucher 25 % und damit größer als 15 % sei. Zur gerechteren Kostenverteilung sei daher die Rohrwarme nach dem Bilanzverfahren zu ermitteln und umzulegen. Sie habe ordnungsgemäß unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 den nicht vom Verbrauchszähler erfassten Heizkostenverbrauch der Bekl. gemäß § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung ermittelt. Die Abrechnung leide nicht an Intransparenz und sei mit der Heizkostenabrechnung unter Bezugnahme auf die VDI 2077 hinreichend mitgeteilt. Der Übergabe der DIN 2077 bedürfe es zur Prüfung der Abrechnung nicht. Eine Ankündigung der Anwendung der VDl-Richtlinie 2077 sei nicht erforderlich gewesen, da es sich nicht um eine veränderte Abrechnungsgrundlage handeln würde. Die vorgerichtlichen Einwände der Bekl., insbesondere hinsichtlich baulicher Mängel würden nicht greifen. Hinsichtlich der ungedämmten Rohre in unbeheizten Räumen, Hausfluren und Wohnungen würde es sich nicht um Mängel der Mietsache oder eine sich daraus erwachsende Modernisierungsverpflichtung des Vermieters handeln. Bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage handele es sich um eine veraltete Heizungsanlage, die jedoch nicht von der Kl. zu modernisieren sei, da die Anlage im hiesigen Mietobjekt zum Zeitpunkt ihrer Erstellung dem Stand der Technik entsprochen habe und ihre Versorgungsfunktion weiterhin erfülle. Die technischen Möglichkeiten einer optimaleren Einstellung an der vorhandenen Heizungsanlage wären erschöpft.

Zudem sei die Abrechnung der Kosten für Kaltwasserzähler/Abrechnungsservice nicht zu beanstanden. Grundsätzlich könnten die Fixkosten nach Verbrauch umgelegt werden, was seine Grenze jedoch dort finde, wo erheblicher Wohnungsleerstand zu einer unzumutbaren Mehrbelastung führe. In dem zu beurteilenden Abrechnungszeitraum bewege sich der Leerstand bei etwa 20 % und überschreite damit keine Unzumutbarkeitsgrenze.

Die Kostenwartung/Miete Rauchwarnmelder in der Umlageabrechnung für 2010 wären ebenfalls umlagefähig und von den Bekl. zu tragen. Aufgrund der Änderung der LBO M-V im Jahre 2006 wären gemäß § 48 Abs. 4 LBO Besitzer von Wohnungen gesetzlich verpflichtet, bis zum 31.12.2009 Schlafräume, Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens mit einem Rauchwarnmelder auszustatten. Die Rauchwarnmelder für die Wohnung der Bekl. habe die Kl. gemietet und installieren lassen. Die Kosten des Vermieters für den Kauf und die Installation der Rauchwarnmelder sind in jedem Fall als Modernisierungskosten umlegbar und die Kosten deren Wartung als Betriebskosten von den Bekl. zu tragen. Ihr - der Kl. - stehe daher aus der Umlagenabrechnung für 2009 der Nachzahlbetrag in Höhe von 302,48 € und der noch offene Erhöhungsbetrag auf die Vorauszahlungen September 2010 von 35,42 € zu sowie aus der Umlagenabrechnung für 2010 der Nachzahlbetrag in Höhe von 71,27 €.

Die Klage ist zulässig und im zuerkannten Umfang begründet. Im Übrigen Ist sie nicht begründet.

Der Kl. stehen die Forderungen aus dem Abrechnungssaldo sowohl aus der Umlagenabrechnung für das Jahr 2009 als auch für das Jahr 2010 gegen die Bekl. zu. Die Nebenkostenabrechnungen der Kl. genügen den formellen Anforderungen der Rechtsprechung. Sie enthalten alle notwendigen Angaben, die einem durchschnittlichen Mieter die Überprüfung der Abrechnung ermöglichen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss für den Mieter insbesondere erkennbar sein, welche Gesamtkosten für das abgerechnete Objekt berechnet werden und wie sich daraus der auf den Mieter entfallende Anteil errechnet (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2010 - VIII ZR 322/08 -, GE 2010, 477 = WuM 2010 156). Insbesondere ist die Abrechnung für 2009 und 2010 formell ordnungsgemäß erstellt worden. Sie leidet nicht an Intransparenz und ist mit der Heizkostenabrechnung unter Bezugnahme auf die VDI 2077 hinreichend mitgeteilt und dargestellt.

Die Kl. hat entsprechend der vertraglichen Vereinbarung den Verbrauch der Bekl. für 2009 und 2010 korrekt ermittelt. Neben der Feststellung des Verbrauchs über die Heizungskostenzähler ist sie berechtigt gewesen, den weiteren Verbrauch unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 zu ermitteln. Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik erfolgen. Die VDI-Richtlinie 2077, Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils", ist eine anerkannte Regel der Technik zur Ermittlung des Verbrauchs. Die Voraussetzungen für die Anwendung dieser Richtlinie sind unstreitig erfüllt. im streitgegenständlichen Mietobjekt beträgt nämlich die Erfassungsrate (Verbrauchswärmeanteil) 12 % und ist damit kleiner als der von der VDl vorgeschriebenen 34 %; die Standardabweichung des normierten Verbrauchs ist mit 114 % größer als der geforderten 85 % und der Anteil der Niedrigverbraucher im streitigen Mietobjekt ist mit 25 % größer als der geforderten 15 %. Somit sind die von der VDI 2077 geforderten Voraussetzungen im streitigen Mietobjekt gegeben, so dass die Kl. berechtigt ist, im Interesse einer gerechteren Kostenverteilung die Rohrwärme nach dem Bilanzverfahren zu ermitteln und umzulegen.

Eine besondere Ankündigung der Anwendung der VDl-Richtlinie 2077 war nicht erforderlich, da es sich nicht um eine andere Abrechnungsgrundlage handelt. Die Vereinbarung der Parteien beinhaltet, dass ein Teil der Heizkosten nach Verbrauch umgelegt werde. Ist es zulässig, den Rohrwärmeverbrauch rechnerisch zu ermitteln, kann dieser Teil nach den vertraglichen Vereinbarungen auch auf die Bekl. umgelegt werden. Da die Parteien die Anwendung der Heizkostenverordnung schuldrechtlich vereinbart haben, bestehen gegen deren Anwendung, wenn sie jetzt unter Berücksichtigung der VDI zu einem sachgerechten Ergebnis führt, keine Bedenken. Von dem vereinbarten Abrechnungsmaßstab weicht die streitgegenständliche Abrechnung nämlich nicht ab. Eine vorherige Ankündigungspflicht ist nämlich nur für die zukünftige Änderung von Abrechnungsmaßstäben vorgesehen, deren Anwendung der Wahl des Vermieters überlassen ist. Davon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen. Im Übrigen konnte die Kl. die VDI-Richtlinie 2077 bereits auf die Heizkostenabrechnung 2009 anwenden. Nach Maßgabe der Übergangsregelung des § 12 Abs. 6 Heizkostenverordnung findet nämlich die novellierte Heizkostenverordnung ausdrücklich auf Abrechnungszeiträume Anwendung, die ab dem 1. Januar 2009 begonnen haben. Damit gilt die VDI-Richtlinie 2077 gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung bereits für das Abrechnungsjahr 2009. Gegen die Annahme einer vorherigen besonderen Ankündigungspflicht spricht auch der Umstand, dass erst nach Abschluss des Abrechnungsjahres tatsächlich festgestellt werden kann, ob die Kriterien für die Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 erfüllt sind.

Die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2009 und 2010 unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 sind weder formell noch inhaltlich zu beanstanden. Die Heizkostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen der Rechtsprechung. Sie enthält alle notwendigen Angaben, die einem durchschnittlichen Mieter die Überprüfung der Heizkostenberechnung ermöglichen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss für den Mieter insbesondere erkennbar sein, welche Gesamtkosten für das abgerechnete Objekt berechnet wurden und wie sich daraus der auf den Mieter entfallende Betrag errechnet hat (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2010, VIII ZR 322/08, GE 2010, 477 = WuM 2010, 156). Die Abrechnungen der Kl. enthalten sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung (sowie der VDI-Richtlinie 2077) die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat die Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2011, VIII ZR 268/10, GE 2012, 126). Auch im Hinblick auf den Anwendungsbereich der VDl 2077 gilt nichts anderes. Es genügt bereits die Mitteilung der Kl., dass die Kriterien zur Abrechnung von Rohrwärme nach der VDI-Richtlinie 2077 für die jeweilige Wirtschaftseinheit gegeben sind. Maßgeblich für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung ist für den Mieter die Berechnung der ihm zugewiesenen zusätzlichen Rohrwärmeeinheiten. Dafür teilt die Kl. den Bekl. ordnungsgemäß die Verbrauchseinheiten der Liegenschaft ohne Rohrwärmeeinheiten sowie die insgesamt berechneten Rohrwärmeeinheiten mit und stellt die Einheiten des jeweiligen Nutzers ohne Rohrwärmeanteile und schließlich die den Bekl. im Einzelnen zu gewährenden Rohrwärmeeinheiten rechnerisch nachvollziehbar dar. Die Einzelheiten das VDI/Korrekturverfahrens mussten wegen der komplexen Zusammenhänge nicht mitgeteilt werden (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.1.2011, 12 C 132/10, GE 2011, 415). Der Einwand der Bekl., die Abrechnung sei intransparent und unverständlich, trifft ebenfalls nicht zu. Die von den Bekl. beanstandete Formel zur Berechnung des Gesamtverbrauchs

(0,43 - RW) * QH * EB

ist zumutbar unter Zuhilfenahme des Beiblatts Rohrwärme der VDI-Richtlinie 2077 für den durchschnittlichen Mieter hinreichend nachvollziehbar. Diesem ist insbesondere zu entnehmen, dass der Wert 0,43 der von der VDI 2077 vorgegebene Grenzwert der Gesamtheitswärme ist. Von diesem Grenzwert ist der Anteil des Verbrauchs Wärmeanteil abzuziehen. Der verbleibende Anteil ohne erfasste Wärme ergibt dann die als Verbrauchsanteil umlegbare Rohrwärme. Die Basisempfindlichkeit beträgt 1,00, da eine über elektronische Heizkostenverteiler gemessene Einheit 1 Kilowattstunde entspricht. Die sich daraus ergebende Rohrwärme als Bestandteil der Gesamtheitswärme wird in Einheiten berechnet, die zusätzlich auf die einzelnen Mietwohnungen im Verhältnis deren Heizfläche zur Gesamtheitsfläche umgelegt werden. Die von der Kl. in den Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2010 dargestellten Berechnungen, auf die insoweit Bezug genommen wird, sind plausibel und somit nachvollziehbar.

Die Bekl. können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es der Kl. wegen der besonderen baulichen Bedingungen des Wohnhauses verwehrt ist, die VDI 2077 anzuwenden. Die Ausführungen der Bekl. zu den baulichen Besonderheiten und der unzureichenden Dämmung der Heizungsrohre in der Wohnung der Bekl. sowie den unbeheizten Räumen und den Hausfluren des in Rede stehenden Wohnobjekts sind unerheblich. Die VDI-Richtlinie 2077 und das Beiblatt Rohrwärme basieren im Übrigen gerade auf diesem baulichen Zustand und den sich daraus ergebenden Besonderheiten bei den sogenannten Einrohrheizsystemen. Die Bekl. haben insbesondere auch keinen Anspruch auf Modernisierung der im Wohnobjekt installierten Heizungsanlage, da diese zum Zeitpunkt ihres Einbaus (1973) dem Stand der Technik entsprach und ihre Versorgungsfunktion weiterhin erfüllt. Sofern eine Wärmeabgabe über die teilweise in den außerhalb der Wohnung befindlichen teilweise nicht gedämmten Rohrleitungen erfolgt (z. B. Treppenhaus), dient diese der Temperierung des Treppenhauses an sich und kommt damit auch den Bekl. als Mieter zugute, als das die Mieter von einem temperierten Flur in ihre Wohnungen gelangen und somit entsprechend weniger Kälte in diese tragen. Entgegen der Auffassung der Bekl. erwächst daraus kein Anspruch auf Isolierung etwaiger außerhalb der Wohnung verlaufenden Rohrleitungen. Eine Anwendung von § 10 Abs. 2 Energiesparverordnung ist nicht ersichtlich, da die erforderlichen Aufwendungen der Isolierung und die damit zu erzielenden Einsparungen nicht in einem angemessenen und wirtschaftlichen Verhältnis zueinander stehen würden und daher bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht geboten erscheint. im Übrigen hat die Kl. dargetan, die technischen Möglichkeiten der Optimierung der Heizungsanlage bereits ausgeschöpft zu haben. Inwiefern ein Anspruch der Bekl. auf andere anlagetechnische Maßnahmen zur Verringerung der Rohrwärme erwächst, haben die Bekl. nicht hinreichend und substantiiert dargetan.

Die durch die ungedämmten Rohre erhaltene Wärme ist auch keine aufgedrängte Bereicherung. Voraussetzung dafür ist, dass die Bekl. die durch die ungedämmten Rohre gelangte Wärme nicht zu ihren Gunsten verwertet haben. Dies ist nicht der Fall. Die Bekl. haben zudem die Kl. nicht nachvollziehbar aufgefordert, in ihrer Wohnung die Heizrohre zu dämmen. Sie haben zudem, obwohl sie auf die unverkleideten Heizrohre in ihrer Wohnung Zugriff haben, keine Maßnahmen ergriffen, um von sich aus einer Aufdrängung der Wärme entgegenzuwirken. Dabei Ist auch zu berücksichtigen, dass eine Dämmung der Heizrohre dazu geführt hätte, dass über die Verbrauchszähler in ihrer Wohnung in den Jahren zuvor ein höherer Verbrauch erfasst worden wäre, der dann schon in den Jahren vor 2009 auch zu einer höheren Betriebskostenumlage zu Lasten der Bekl. geführt hätte.

Die Bekl. können sich auch nicht auf ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung berufen. Ein solches scheidet aus, da dieses bei der Vornahme einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Nach alledem ist festzustellen, dass sowohl die Heizkostenabrechnung für 2009 und auch 2010 den gegen sie vorgebrachten Einwendungen der Bekl. standhalten und die sich aus der Heizkostenabrechnung ergebenden Nachforderungen für 2009 und 2010 gegen die Bekl. zu Recht geltend gemacht worden sind.

Im Übrigen sind die von der Kl. eingestellten Kosten für Kaltwasserzähler und Abrechnungsservice nicht zu beanstanden. In den zu beurteilenden Abrechnungszeiträumen und angesichts des Leerstands im Gesamtobjekt sind damit nicht die Unzumutbarkeitskriterien überschritten. Eine unzumutbare Mehrbelastung haben die Bekl. nicht hinreichend dargetan.

Der Kl. stehen auch die Kosten für Wartung/Miete der Rauchwarnmelder zu. Diese sind umlagefähig und von den Bekl. zu tragen. Die Installation der Rauchwarnmelder ist aufgrund der Änderung der LBO Mecklenburg-Vorpommern im Jahre 2008 gemäß § 48 Abs. 1 LBO vorgenommen worden, wonach bis zum 31.12.2009 Schlafräume, Kinderzimmer sowie Flur, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens 1 Rauchwarnmelder auszustatten waren. Die Kl. hat dies mit Modernisierungsankündigung vom 16.7.2009 den Bekl. mitgeteilt. Die Umlage dieser Betriebskosten nach der Betriebskostenabrechnung ist nicht zu beanstanden. Zwar waren die Kosten für Rauchwarnmelder bisher nicht Bestandteil der Umlage, da die Wohnungen erst in Erfüllung der gesetzlichen Pflicht aus § 48 Abs. 4 LBO M-V von der Kl. im Jahre 2009 damit ausgestattet worden sind. Der Vermieter von Wohnraum ist jedoch berechtigt, die Kosten für die Anmietung, den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern in den vermieteten Wohnungen als Betriebskosten umzulegen; es handelt sich insoweit um „sonstige Betriebskosten" i. S. d. § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (vgl. Urteil des LG Magdeburg vom 27.9.2011, 1 S 171/1, GE 2012, 131). Es ist nicht davon auszugehen, dass die Regelung in der Betriebskostenverordnung über die umlegbaren Mietkosten abschließend ist. Betriebskosten unterliegen der Veränderung, insbesondere im Hinblick darauf, dass es sich bei dem in Rede stehenden Mietverhältnis um ein seit 1983 bestehendes Mietverhältnis handelt. Unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 17 BetrkV, welcher die Umlage „sonstiger Kosten" ermöglicht, ist die Umlage dieser neu entstandenen Betriebskosten zulässig. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass die Kl. bei der Auswahl der Rauchwarnmelder gegen das in §§ 556 Abs. 1, 560 Abs. 5 BGB normierte Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat.

Den mit der Klage geltend gemachten Betriebskostennachforderungen für 2009 in Höhe von 302,48 € und für 2010 in Höhe von 71,27 € war daher zu entsprechen.

Soweit die Kl. den Erhöhungsbetrag auf die Vorauszahlung in Höhe von 35,42 € für den Monat September 2010 verlangt, war die Klage insoweit abzuweisen. Nach dem insoweit unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Bekl. vom 31.8.2011 haben diese den Erhöhungsbetrag im Juli 2011 an die Kl. gezahlt.

Für die Bestimmung der Rohrwärme der Heizung ist für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2009 die VDI-Richtlinie 2077 als anerkannte Regel der Technik anzuwenden, ohne dass diese näher erläutert werden muss.

Der Vermieter machte Betriebskostennachforderungen geltend. Den Heizkostenabrechnungen für 2009 und 2010 lag die Bestimmung der Rohrwärme nach der VDI-Richtlinie 2077 zugrunde, die zu einer höheren Kostenbelastung der Mieter führte. Die Heizungsanlage in dem 1973 bezugsfertigen Wohnhaus ist ein sog. Einrohrheizungssystem, das über die vornehmlich ungedämmt freiliegenden Rohre innerhalb der Wohnung Wärme abgibt. Die Erfassungsrate (Verbrauchswärmeanteil) betrug 12 %, die Standardabweichung 114 % und der Anteil der Niedrigverbraucher 25 %. Ferner legte der Vermieter die Kosten für Wasserzähler/Abrechnungsservice nach Verbrauch um, obwohl in der Abrechnungseinheit 20 % der Wohnungen leerstanden. Schließlich legte der Vermieter die Kosten für Wartung/Miete der Rauchwarnmelder für 2010 mit der Begründung um, gemäß der Änderung der Landesbauordnung seien Besitzer von Wohnungen gesetzlich verpflichtet, die Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausstatten; da er die Rauchwarnmelder gemietet habe und installieren lasse, seien auch die Wartungskosten umlagefähig.

Das AG Neubrandenburg gab dem Vermieter recht. Die Bestimmung der umlagefähigen Rohrwärme der Heizungsanlage nach der VDI-Richtlinie 2077 sei für die Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2009 gerechtfertigt gewesen; für die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung habe die Mitteilung genügt, dass die Kriterien zur Abrechnung von Rohrwärme nach der VDI-Richtlinie 2077 für die jeweilige Wirtschaftseinheit erfüllt waren, ohne dies näher erläutern zu müssen. Die Kriterien für die Anwendung dieser anerkannten Regel der Technik seien auch erfüllt gewesen. Bei einem Leerstand in der Abrechnungseinheit von nur 20 % hätten die Kosten für Wasserzähler/Abrechnungsservice weiterhin nach Verbrauch umgelegt werden würden. Die Kosten für Wartung/Miete der Rauchwarnmelder hätten bei der gesetzlichen Ausstattungspflicht des Besitzers vom Vermieter, der die Wohnung mit von ihm gemieteten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, auch ohne besondere Vereinbarung umgelegt werden dürfen.

1. Rohrwärme

Das AG Neubrandenburg geht zu Recht davon aus, dass nach der für Abrechnungszeiträume ab 1. Januar 2009 geltenden Neuregelung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV der Wärmeverbrauch in Gebäuden mit überwiegend ungedämmten freiliegenden Leitungen zur Wärmeverteilung und deswegen wesentlicher Nichterfassung des Wärmeverbrauchs nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden darf, zu diesen Regeln die VDI-Richtlinie 2077 gehört und der Vermieter zur vorherigen Ankündigung nicht verpflichtet ist. Richtig sieht das Amtsgericht auch, dass die für Abrechnungszeiträume ab 1. Januar 2009 (§ 12 Abs. 8 HeizkV) geltende Neuregelung die sog. Rohrwärme erfasst, die von freiliegenden überwiegend ungedämmten Leitungen abgegeben wird, aber durch Heizkostenverteiler nicht erfasst wird, weil sie nur die Wärme an den Heizkörpern erfassen. Zutreffend prüft das Amtsgericht, ob die drei Anwendungskriterien (vgl. dazu im Einzelnen Wall, WuM 2009, 3 [8 f.]) erfüllt sind, nämlich ob der Verbrauchswärmeanteil kleiner ist als die von der VDI-Richtlinie vorgeschriebenen 34 % – der nicht erfasste Wärmeverbrauch durch die Rohrwärmeabgabe also wesentlich ist –, ob der Anteil der Niedrigverbraucher an allen Nutzereinheiten der Abrechnungseinheit größer als 15 % ist und ob die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren – d. h. die bei Rohrwärme typische Abweichung des erfassten Verbrauchs eines Nutzers von dem Durchschnittsverbrauch – größer als 85 % ist, und bejaht diese Kriterien. Zutreffend wird auch ein Kürzungsrecht des Mieters gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV verneint, da der nach VDI-Richtlinie 2077 bestimmte Verbrauch an Rohrwärme gem. § 7 Abs. 1 Satz 4 als erfasster Wärmeverbrauch nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV berücksichtigt wird, es sich also nicht um eine „nicht verbrauchsabhängige Abrechnung" i. S. d. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV handelt. Ferner wird zu Recht die Heizkostenabrechnung auch ohne Erläuterung der VDI-Richtlinie für formell wirksam gehalten. Bei einer Ermittlung der Wärmekosten nach den Vorschriften der HeizkV reicht es aus, dass sämtliche Einzeldaten, die zur korrekten Aufteilung der Wärmekosten in Heiz- und Warmwasserkosten notwendig sind, in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind; der Vermieter braucht die dafür verwendeten Vorschriften nicht zu erläutern (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2011, VIII ZR 268/10, GE 2012, 126).

Schließlich wird zu Recht auch ein Anspruch auf Modernisierung der vorhandenen Heizungsanlage verneint, da diese bei Einbau dem Stand der damaligen Technik entsprach und ihre Versorgungsfunktion weiterhin erfüllt. Ohne eine dahingehende besondere vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Anforderungen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausstattungsstandard (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010, VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110 zu Schallschutz). Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist – ohne besondere Rechtsgrundlage – nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Ausstattung (KG, Urteil vom 28. April 2008, 12 U 6/07, GE 2008, 990).

2. Umlage der Kosten für Wasserzähler/Abrechnungsservice nach Verbrauch

Richtig sieht das AG auch, dass der Vermieter die die Kosten für Wasserzähler/Abrechnungsservice nach Verbrauch umlegen durfte, weil in der Abrechnungseinheit nur 20 % der Wohnungen leerstanden. Bei der vereinbarten Umlage nach Verbrauch können grundsätzlich sämtliche Kosten – also auch die für die leerstehenden Wohnungen anfallenden Fixkosten wie Grundgebühren und Zählermiete – nach dem Verbrauch auf die anderen Mieter umgelegt werden, gegenüber denen nach Verbrauch abgerechnet wird. Dieser Grundsatz findet seine Grenze erst dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Verbrauch anfällt (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010, VIII ZR 183/09, GE 2010, 1615 für Kosten der Wasserversorgung). Die Grenze wird bei einem längerfristigem Leerstand von über 20 % (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl. Rn. 2784: 20 % bis 25 %) gezogen.

3. Kosten für Wartung/Miete der Rauchwarnmelder

Richtig sieht das Amtsgericht auch, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Anmietung und die Wartung von Rauchmeldern umlegen darf, weil es sich um „sonstige Betriebskosten" i. S. d. § 2 Nr. 17 der BetrkV handelt (LG Magdeburg, Urteil vom 27. September 2011, 1 S 171/11, GE 2012, 131; a. A. AG Bielefeld, Urteil vom 30. März 2011, 17 C 288/11, GE 2011, 775; a. A. auch AG Schönebeck, Urteil vom 4. Mai 2011, 4 C 148/11, GE 2011, 1379 für die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern; Wartungskosten nur bei entsprechender Vereinbarung oder Öffnungsklausel), ohne dass es für diese Modernisierungskosten (LG Hannover, Beschluss vom 9. Dezember 2010, 1 S 24/10, ZMR 2011, 826; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16. Februar 2011, 531 C 341/10, ZMR 2011, 395; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 16. November 2009, 410D C 181/09, ZMR 2010, 969; AG Schwarzenbeck, Urteil vom 23. August 2007, 2 C 305/07, ZMR 2008, 721) einer ausdrücklichen Regelung bedarf.