Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Korrektur eines offensichtlichen versehentlich ausgewiesenen Guthabens des Mieters nach Ablauf der Ausschlussfrist

Bei einem offensichtlichen Versehen (hier: Ansatz der Heizkosten mit 0,00 € statt rechnerisch richtiger 1.474,57 € in der Betriebskostenabrechnung) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des offensichtlichen Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 13. Dezember 2011 ließ die Bekl. als ehemalige Vermieterin - der ehedem vereinbarten Mietstruktur entsprechend - gegenüber den Kl. als ihren ehemaligen Mietern der Wohnung Sch.straße die Betriebskosten des Jahrs 2010 abrechnen.

In der Zusammenstellung der einzelnen Kostenarten und Kosten waren - aufgrund eines Übertragungsfehlers - an „Heizkosten" „0,00" - statt rechnerisch richtig: 1.474,57 €, - bei „1.212,00 €" Vorauszahlungen und damit „Ihr Guthaben" von „1.400,26 €" ausgewiesen.

Vorliegend nehmen die Kl. die Bekl. mit der ihr am 30. August 2012 zugestellten Klage auf Auszahlung des „Guthabens" in Anspruch. [...]

Die Klage ist zulässig. Sie ist aber unbegründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen - hier allenfalls auf die §§ 667, 666, 556 Abs. 3 Satz 1, 2, 535 BGB zu stützenden - Anspruch auf Auskehr eines Guthabens aus der Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 2010 zum Betrag der geltend gemachten 1.400,26 €.

Die Kl. haben mit ihrer Klage nicht berücksichtigt, dass die Bekl. hier so zu behandeln ist, als habe sie mit ihrer Korrektur im Schreiben vom 17. Februar 2012 ihre Erklärung zur Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 2010 vom 13. Dezember 2011 wegen eines Irrtums in der Erklärung im Sinne des § 119 BGB wirksam angefochten.

Mochte das Mietverhältnis der Parteien auch bereits lange vor der Abrechnung vom 13. Dezember 2011 beendet gewesen sein, so dauerte die Treuhand der Parteien in Rücksicht auf die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und die Abrechnung über sie, § 556 Abs. 3 BGB, jedenfalls so lange fort, bis die Abrechnung erledigt war.

Richtig ist zwar, dass der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren darf. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 90/06, GE 2008, 327). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte (so BGH, Urteil vom 30. März 2011, VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957).

Enthielt indes die Abrechnung einen offensichtlichen Irrtum in der Erklärung, gleich einem Irrtum in der Erklärungshandlung nach § 119 BGB, ein Verschreiben oder einen auch einem Dritten offensichtlichen Fehler, der auf einer Fehlbedienung der Software beruhte, mit der die Abrechnung erstellt worden war (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 2005, VIII ZR 79/04, NJW 2005, 976), so gebietet das fortbestehende Treuhandverhältnis zuzulassen, dass jedenfalls der Fehler selbst als ungeschehen behandelt wird.

Es besteht kein Anlass, einen solchen Fehler in dem Erstellen der Abrechnung der Betriebskosten anders zu behandeln als sonst den Irrtum in der Erklärung im rechtsgeschäftlichen Verkehr.

Dem steht auch nicht die ständige Rechtsprechung des erkennenden Gerichts, auf die von den Kl. im Grundsatz zu Recht hingewiesen worden ist, entgegen, dass ein Mieter im Allgemeinen einer Abrechnung der Betriebskosten seines Vermieters glauben darf und nicht verpflichtet ist, sie in den Einzelheiten auf Fehler zu überprüfen.

Ist offensichtlich ein Schreib‑ oder Übertragungsfehler gegeben, der auch das Ergebnis der Abrechnung nicht mehr plausibel erscheinen lässt, und fordert der Mieter, das (inplausible) Guthaben auszuzahlen, wird man allgemein auch verlangen können, dass der Mieter sich Gedanken über die Nachvollziehbarkeit des Abrechnungsergebnisses macht. Und liegt dann die Fehlerhaftigkeit des Ergebnisses auf der Hand, spricht nichts dafür, dass der Mieter auf die Richtigkeit vertrauen durfte und tatsächlich vertraut hat.

Ein solcher offensichtlicher Fehler liegt hier in der Abrechnung vom 13. Dezember 2011 vor.

Bei der eingangs der Abrechnung aufgeführten Zusammenstellung der Kosten ergibt sich zwanglos, dass Kosten für den Betrieb der Heizung nicht aus der dezidierten Abrechnung der Heizkosten in die Zusammenstellung übernommen worden sind. In der gesonderten Aufstellung über die Kosten der Heizung sind die Kosten in einer Berechnung zu einer Gesamtsumme addiert. Dieses Berechnungsergebnis ist nicht in die Zusammenstellung übernommen. Ein solcher Fehler ist offensichtlich, er liegt auf der Hand.

Darauf, ob die Bekl. im Vertrauen auf ihre Software und die damit angestellten Berechnungen eigenständig den Fehler in der Abrechnung selbst gar nicht bemerkt hätte, kommt es danach nicht mehr an.

Entscheidend ist allein, ob ein unbefangener Dritter ohne Weiteres die Fehlerhaftigkeit erkennen konnte. Und das war ohne Weiteres der Fall.

Mangels Entstehen eines Anspruchs in der Hauptsache schuldet die Bekl., auf sie Rechtshängigkeitszinsen zu zahlen, nicht.

Bei einem offensichtlichen Versehen kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des offensichtlichen Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren.

Die Vermieterin rechnete mit Schreiben vom 13. Dezember 2011 gegenüber dem damaligen Mieter über die Betriebskosten des Jahres 2010 ab. In der Abrechnung waren an Heizkosten 0,00 € – statt rechnerisch richtig 1.474,57 € – angegeben worden. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters war daher ein Guthaben zu seinen Gunsten ausgewiesen, das er einklagte.

Die Klage hatte bei dem AG Köpenick keinen Erfolg. Zwar sei eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Bei offensichtlicher Unrichtigkeit könne aber der Vermieter auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Betriebskostenabrechnung anfechten – was er hier getan habe – mit der Folge, dass dem Mieter das in der angefochtenen Abrechnung ausgewiesene Guthaben nicht zustehe.

Ob der Begründung des Amtsgerichts, der offensichtliche Fehler in der Abrechnung habe den Vermieter zur Anfechtung berechtigt, dogmatisch gefolgt werden kann, kann dahinstehen. Denn die Entscheidung liegt auf der Linie des Urteils des BGH vom 30. März 2011 (VIII ZR 133/10, GE 2011, 814), dass der Vermieter bei einem offensichtlichen Versehen auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des offensichtlichen Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren kann.