Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Ausschlussfrist; nachträgliche Korrektur; Mietminderung wg. Tropfgeräuschen

1. Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten - formell ordnungsgemäßen - Betriebskostenabrechnung auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter wusste, dass diese auf der Basis der vertraglich geschuldeten Sollvorschüsse erfolgte und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren.

2. Gelegentliche Installationsgeräusche (hier: Tropfgeräusche) in einem Mehrfamilienhaus berechtigen nicht zur Mietminderung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist erfolgreich, soweit der Kl. auch Nachforderungen aus den erst in der Anspruchsbegründung korrigierten Nebenkostenabrechnungen für 2008 in Höhe von 47,23 € und für 2009 in Höhe von 258,24 €, insgesamt 305,47 € zuerkannt worden sind. Diese Forderungen kann die Kl. von dem Bekl. ebenfalls nicht mehr gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB ausschließen.

Auf die Frage, ob die Abrechnungen formal ordnungsgemäß erteilt worden sind, indem nicht die tatsächlich gezahlten Vorschüsse berücksichtigt wurden, sondern die vertraglich geschuldeten, kommt es dabei nicht an. Denn auch bei formal ordnungsgemäß, aber inhaltlich unrichtig erteilten Abrechnungen ist der Vermieter mit der Geltendmachung weiterer Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr ausgeschlossen, wenn die Nachforderung nicht auf Umständen beruht, die er nicht zu vertreten hat. Solche vom Vermieter nicht zu vertretenden Umstände haben hier nicht vorgelegen. Die Kl. kann sich in Bezug auf die verspätete Geltendmachung von Nachforderungen auch nicht auf Treu und Glauben berufen, weil der Bekl. wusste, dass die Abrechnungen auf der Basis der vertraglich geschuldeten Sollvorschüsse erstellt worden waren und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren. Zwar hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.3.2011 - VIII ZR 133/10 - (GE 2011, 814, zitiert nach juris) befunden, dass der Mieter den Vermieter nicht an der Abrechnung festhalten kann, wenn er die Unrichtigkeit aufgrund der eingestellten Sollvorschüsse, die nicht gezahlt wurden, erkennt, und der Vermieter die Abrechnung sehr kurz - im entschiedenen Fall war das innerhalb eines Monats - nach Ablauf der Abrechnungsperiode korrigiert. Hier liegt der Fall anders, weil im vom BGH entschiedenen Fall der Mieter die sich aus den Abrechnungen ergebenden unrichtigen Guthaben der Vermieterseite gegenüber geltend machte, während es um die Frage geht, ob die Kl. die Abrechnungen nachträglich zu Lasten des Bekl. abändern und Nachforderungen geltend machen darf. Das ist hier, wie im Grundsatz nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, zu verneinen. Die Kl. hat die Abrechnungen erst in ihrem Schriftsatz im Januar 2012 korrigiert, also drei bzw. zwei Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperioden. Unter diesen Bedingungen kann sie sich nicht auf den außerordentlichen Schutz von Treu und Glauben berufen, sondern durfte der Bekl. davon ausgehen, dass die Kl. diese Nachforderungen nicht mehr verlangt.

Im Übrigen ist die Berufung ohne Erfolg.

Es wird dem Amtsgericht zwar nicht darin gefolgt, dass der Bekl. sich wegen der behaupteten Tropfgeräusche im Bad überhaupt nicht mehr auf eine Mietminderung berufen könnte, weil er auf die Minderung verzichtet oder das Recht, sich auf die Minderung zu berufen, verwirkt hätte. Das Berufungsgericht folgt hier der Rechtsansicht des Einzelrichters in dem Rechtsstreit der Eigentümerin mit dem Bekl. für den vorangegangenen Zeitraum bis einschließlich November 2007 und verweist auf die Ausführungen im Urteil vom 29.10.2009 - 67 S 418/08 - auf Seite 3, die auch hier gelten.

Das gilt allerdings auch für die Beurteilung, dass eine über eine nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht zu einer Mietminderung führt, hinausgehende Gebrauchsbeeinträchtigung durch die strittigen Tropfgeräusche nicht ersichtlich ist. Darauf war der Bekl. bereits in der Ladungsverfügung hingewiesen worden. Soweit dort angegeben war, dass die Ausführungen in der Klageschrift eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung nicht ausreichend erkennen ließen, war ersichtlich die Klageerwiderung gemeint. Nachdem bereits in dem vorangegangenen Rechtsstreit in dem oben zitierten Urteil der Zivilkammer 67 ausgeführt worden war, dass die Angaben des Bekl. nicht ausreichend erkennen ließen, dass der Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt gewesen sei, musste es ihm um so deutlicher gewesen sein, dass er sein Vorbringen nachbessern musste. Auch die persönlichen Angaben des Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, wonach die Tropfgeräusche auftreten würden, nachdem in oberen Etagen größere Mengen Wasser nach dem Duschen oder Baden abgelassen würden, lassen selbst bei der Angabe, dass die frühere Ehefrau deshalb nachts auch aufgewacht sei, eine erhebliche, also nachhaltig auftretende Gebrauchsbeeinträchtigung noch nicht erkennen. Denn gelegentliche Geräusche durch die Installationen in einem Mehrfamilienhaus mögen im Einzelfall zwar störend wirken, eine Minderung der Miete rechtfertigt dies aber noch nicht. [...]

Auch wegen der vom Bekl. bei seiner persönlichen Anhörung nur ungenau dargelegten Deckenwasserschäden, die auf diese Installation zurückgehen sollen, kann eine Minderung deshalb nicht erkannt werden, weil nicht dargelegt worden ist, dass und wann dies im fraglichen Zeitraum gewesen sein soll. Die Kl. hat dieses Vorbringen zudem bestritten. Es kommt hinzu, dass die Kl. selbst ihrer Klage eine Minderung um monatlich 50 € für den Zeitraum November 2008 bis März 2009 zugrunde gelegt hat, so dass rechtzeitig hätte dargelegt werden müssen, dass die Minderung wegen Wasserschäden in anderen Zeiträumen eingetreten gewesen sei oder über das zugestandene Maß von 50 €, was etwa 10 % der Miete entspricht, hinausgegangen wäre.

Ohne Erfolg rechnet der Bekl. auch mit den in den Nebenkostenabrechnungen für 2007 und 2008 ausgewiesenen Guthaben zu seinen Gunsten auf. Hiermit ist er nach Treu und Glauben gehindert. Denn die ausgewiesenen Guthaben ergaben sich für den Bekl. tatsächlich nicht, wie zwischen den Parteien unstrittig ist, weil der Bekl. die in die Abrechnungen eingestellten Sollvorschüsse tatsächlich in dieser Höhe nicht gezahlt hat, was ihm bekannt gewesen ist. Zwar kann die Kl. tatsächlich zugunsten der Vermieterin bestehende Forderungen abweichend von den Abrechnungen nicht mehr durchsetzen, wie bereits oben ausgeführt worden ist, jedoch ist es auch dem Bekl. verwehrt, tatsächlich unstrittig nicht bestehende Guthaben zur Aufrechnung zu bringen.

Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten – formell ordnungsgemäßen – Betriebskostenabrechnung auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter wusste, dass diese auf der Basis der vertraglich geschuldeten Sollvorschüsse erfolgte und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren.

Der Vermieter setzte in den Betriebskostenabrechnungen für die gemietete Wohnung die vertraglich vereinbarten Sollvorschüsse an, während der Mieter tatsächlich geringere Zahlungen geleistet hatte, was der Mieter wusste. Zwei bzw. drei Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperioden korrigierte der Vermieter seine Abrechnungen und machte unter Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Vorschüsse Nachforderungen geltend. Gegen das zusprechende Urteil des Amtsgerichts richtete sich die Berufung des Mieters.

Die Berufung hatte bei der Einzelrichterin der ZK 65 Erfolg. Auch bei formeller Wirksamkeit der Abrechnung trotz Angabe der Sollvorschüsse sei der Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, weil er seine Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert habe, ohne an der rechtzeitigen Korrektur gehindert gewesen zu sein. Allein der Umstand, dass der Mieter die inhaltliche Unrichtigkeit der Abrechnung gekannt habe, entschuldige den Vermieter nicht.

Richtig sieht die Einzelrichterin, dass der Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen führt (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949; BGH, Beschluss v. 23. September 2009, VIII ZA 2/08, GE 2009, 1489). Vertreten wird auch, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist die nicht geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr verlangen kann, wenn er in die Betriebskostenabrechnung Sollvorschüsse statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen (LG Krefeld, Hinweisbeschluss vom 10. November 2010, 2 S 34/10, GE 2011, 408). Soweit die Einzelrichterin jedoch die Entscheidung des BGH (Urteil vom 30. März 2011, VIII ZR 133/10, GE 2011, 814) auf den entschiedenen Fall nicht für übertragbar hält, dass bei einem offensichtlichen Versehen (Berücksichtigung von Sollvorschüssen statt niedriger Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung) der Mieter sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen kann, dass nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur ausgeschlossen ist, kann dem nicht gefolgt werden. Dass bis zur nachträglichen Korrektur zwei bis drei Jahre vergingen, schließt die Treuwidrigkeit des Mieters nicht aus.