Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Einwendungsfrist für Gewerberaummieter; Beweislast für Einwendungen; Reinigungskosten; Beleuchtungskosten; Stromkosten

1. Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung gilt auch für den Gewerberaummieter.

2. Stromkosten (inkl. der für Außenbeleuchtung) muss der Gewerberaummieter kraft mietvertraglicher Abwälzung auch dann tragen, wenn er den Hausflur selbst nicht nutzt.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über Gewerberäume. Die Kl. sind vertraglich verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Für das Jahr 2009 erstellte die klägerische Hausverwaltung mit Schreiben vom 8. September 2010 eine Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungsbetrag von 948,08 €. Die Bekl. hat mit anwaltlichem Schreiben vom 24. September 2010 der Abrechnung widersprochen. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2011 wurde über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2010 abgerechnet. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 14,14 €. Die Bekl. hat die Nachzahlungen nicht ausgeglichen. Die Miete für den Monat April 2010 ist in Höhe eines Betrages von 432,94 € offen. Die Kl. haben die von der Bekl. geleistete Kaution von 3.713,19 € mit der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008 in Höhe von 647,75 €, der rückständigen Miete März 2010 in Höhe von 1.749,19 € sowie der Miete für den Monat April in Höhe von 1.316,25 € verrechnet.

Die Bekl. trägt vor, die Positionen Reinigung, Schneebeseitigung sowie Strom und Beleuchtung seien nicht nachvollziehbar. Mit der Reinigung sei eine Fremdfirma nicht beauftragt. Diese sei durch die Kl. persönlich vorgenommen worden. Die Tätigkeit sei mittels einer von der Kl. zu 2) gegründeten Firma dem Objekt in Rechnung gestellt worden. Hierfür werde ein Betrag in Höhe von monatlich 309,40 € angesetzt. Die Bekl. bestreitet die Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Kosten, ferner dass diese von den Kl. an die Firma entrichtet worden sind. Das Friseurgeschäft der Bekl. sei ausschließlich über einen separaten Eingang zu erreichen, weswegen der Bekl. die Nutzung des Treppenhauses verwehrt gewesen sei. Eine Schneebeseitigung habe vor dem Geschäft der Bekl. nicht stattgefunden, diese habe vielmehr die Schneebeseitigung selbst vornehmen müssen. Die in Ansatz gebrachten Beträge seien nicht ortsüblich und angemessen. Eine Beleuchtung des Treppenhauses habe die Bekl. nicht nutzen können. Im Jahr 2009 sei es offensichtlich versäumt worden, den im Jahr 2010 vorgenommenen Abzug des Stromverbrauchs für den Betriebsstrom der Heizung ebenfalls vorzunehmen. Aus diesem Grunde vermindere sich der Stromverbrauch im Jahr 2009 um mindestens ca. 400 €. Die Position sonstige Betriebskosten sei nicht nachvollziehbar, es sei nicht erklärlich, wie diese sich zusammensetze und welche Positionen sie beinhalte. Aus diesen Gründen werde auch der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 widersprochen. Mietrückstände bestünden nicht, da die Kl. die bei der Berliner Volksbank in Höhe von 3.674 € hinterlegte Kaution eingefordert hätten.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat April 2010 in Höhe von 432,94 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Miete ist unstreitig nicht gezahlt worden. Der Zahlungsanspruch ist nicht durch Aufrechnung nach § 389 BGB erloschen. Der Bekl. steht kein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des Kautionsguthabens zu. Nach erfolgter Abrechnung der Kaution obliegt es der Bekl., darzulegen, dass noch ein auszuzahlendes Guthaben besteht. Sofern die Bekl. der Verrechnung der Kl. oder aber der Höhe des auszuzahlenden Kautionsguthabens widersprechen will, wäre zunächst ein An­spruch auf ordnungsgemäße Abrechnung des Kautionsguthabens geltend zu machen gewesen im Hinblick darauf, dass die Auszahlung bereits am 20. April 2010 mit Ende des Mietverhältnisses erfolgt ist.

2. Den Kl. steht ferner ein Anspruch auf Zahlung von 948,08 € gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages und Anlage 1 zum Mietvertrag zu. Die Abrechnung ist formell wirksam. Mit Einwendungen ist die Bekl. ausgeschlossen. Zwar ist die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB unmittelbar nicht auf das Gewerbemietverhältnis anwendbar. Indessen gilt die Frist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes jedenfalls entsprechend auch für den Gewerberaummieter mit der Folge, dass der Mieter die Beweislast für die nach Ablauf dieser Frist geltend gemachten Einwendungen in vollem Umfang trägt (Kinne, GE 2012, 662).

Die seitens der Bekl. innerhalb der Ausschlussfrist geltend gemachten Einwendungen sind inhaltlich nicht ausreichend. Insoweit ist anerkannt, dass Einwendungen des Mieters nicht zu berücksichtigen sind, wenn er gegen die Betriebskostenabrechnung allgemein Widerspruch einlegt (LG Berlin, MM 2007, 111). Will der Mieter die Ansätze einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, muss er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, was er moniert oder anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Ansätze plausibel machen (LG Berlin, GE 2001, 1469). Dies ist vorliegend nicht geschehen, die Bekl. hat mit Schreiben vom 24. September 2010 der Abrechnung pauschal widersprochen, ohne Einwendungen im Einzelnen geltend zu machen. Da die Bekl. auch keine Einsicht in die Unterlagen eingefordert hat, dies hingegen im Rahmen der Abrechnung seitens der Hausverwaltung der Kl. ausdrücklich angeboten worden war, steht der Bekl. insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu.

3. Den Kl. steht auch der Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 14,14 € zu. Zwar sind die Einwendungen der Bekl. insoweit innerhalb einer Jahresfrist nach Abrechnung mit anwaltlichem Schreiben vom 15. August 2012 inhaltlich ausreichend substantiiert dargelegt worden, diese haben jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die Bekl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Reinigungsarbeiten von den Kl. selbst durchgeführt worden sind. Es kann dahinstehen, ob es sich bei den durch die unter Einbeziehung der Kl. zu 2) gegründeten Firma getätigten Arbeiten überhaupt um eigene Leistungen der Kl. handelt. Denn auch der Ansatz von Eigenleistungen des Vermieters ist in § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV geregelt, die Anlage 1 zum Mietvertrag nimmt ausdrücklich auf die BetrkV Bezug. Der Vermieter darf Kosten umlegen, die für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden können. Vor dem Hintergrund, dass eine Einsichtnahme in die Unterlagen nicht erfolgt ist, ist das Bestreiten der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der angesetzten Kosten unbeachtlich, ebenso das Bestreiten der geleisteten Zahlungen. Gleiches gilt für die Kosten der Schneebeseitigung, auch hier ist eine Einsichtnahme in die Unterlagen nicht erfolgt. Das pauschale Bestreiten, dass Arbeiten durchgeführt worden sind, ist nach Ablauf der Abrechnungsperiode unbeachtlich, ebenso das Vorbringen, zu nicht näher definierten Zeiten eine Schneebeseitigung selbst vorgenommen zu haben.

Soweit sich die Bekl. hinsichtlich der Stromkosten darauf beruft, das Treppenhaus selbst nicht zu nutzen, ist dies für die Umlagefähigkeit der Kosten unerheblich. Hierfür ist alleine die vertragliche Vereinbarung maßgeblich, die Kosten für Strom und Beleuchtung in Nr. 11 ausdrücklich einbezieht. Zudem sind hiervon auch Kosten der Außenbeleuchtung sowie weitere gemeinsame Stromkosten umfasst, so dass es auch hier der Bekl. oblegen hätte, dies zunächst durch eine Einsichtnahme in die Unterlagen weitergehend aufzuklären. Bei der Annahme, dass im Jahr 2009 versäumt worden sei, den Strom für den Betriebsstrom abzuziehen, handelt es sich um eine bloße Vermutung.

Auch die Position sonstige Betriebskosten kann umgelegt werden. Zwar gilt auch beim Gewerbemietvertrag, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung bedarf, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen (OLG Schleswig-Holstein, Info M 2012, 272). Vorliegend ist indessen in der Anlage 1 zum Mietvertrag unter Nummer 17 a) bis h) definiert, welche Kosten unter den sonstigen Betriebskosten erfasst sind. Auch hier hätte der Bekl. durch Einsichtnahme in die Unterlagen eine Überprüfung oblegen. [...]

Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung gilt auch für den Gewerberaummieter, der Beleuchtungskosten auch dann tragen muss, wenn er den Hausflur nicht benutzt.

Die Mieterin des über einen separaten Eingang zu erreichenden Friseurgeschäfts, die mietvertraglich die Betriebskosten zu tragen hatte, widersprach den rechtzeitigen Betriebskostenabrechnungen des vermietenden Ehepaars für 2009 und 2010 jeweils binnen kurzer Frist pauschal, ohne Einwendungen im Einzelnen geltend zu machen. Gegenüber der Forderung aus der Abrechnung für 2010 vom 4. Oktober 2011 trug sie mit Schreiben vom 15. August 2012 vor, die vom Ehemann persönlich vorgenommene Hausreinigung sei von einer Objektfirma der Ehefrau in Rechnung gestellt worden, den Schnee vor ihrem Geschäft habe sie selbst beseitigen müssen, und den Hausflur habe sie wegen des separaten Eingangs ihres Geschäfts nicht nutzen können und wollen.

Das AG Wedding hielt diese Einwendungen für unerheblich, soweit die Mieterin ihre Einwendungen nicht innerhalb der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnungen substantiiert hatte. Hinsichtlich der innerhalb der Einwendungsfrist konkretisierten Einwendungen hielt das AG Wedding auch die Kosten für persönlich vom Vermieter erbrachte Reinigungsleistungen für umlagefähig; insoweit könne der Vermieter die für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmens angesetzten Kosten verlangen, deren Höhe nicht substantiiert bestritten worden sei. Auch das pauschale Vorbringen zur Schneebeseitigung sei daher unbeachtlich. Die Stromkosten auch für die Hausbeleuchtung seien schon deswegen geschuldet, weil deren Abwälzung vereinbart gewesen sei. Das gelte auch für die sonstigen Betriebskosten, die im Mietvertrag definiert worden seien.

Zwar gilt die Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht für Gewerberäume. Das Versäumen dieser Frist dürfte aber dazu führen, dass nachträglich konkretisierte Einwendungen nicht mehr zu berücksichtigen sind.

Die fristgemäß vorgebrachten Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Reinigungskosten sind zutreffend als unerheblich angesehen worden. Sogar dann, wenn ein Dritter (Ehemann der Vermieterin) die Hausreinigung im Auftrag des Vermieters erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden (LG Berlin, GE 2012, 205). Das gilt um so mehr, wenn einer der Vermieter selbst reinigt. Auch die Einwendungen gegen die Umlage der Stromkosten sind zu Recht zurückgewiesen worden. Als Betriebskosten sind zwar grundsätzlich nur die Kosten für diejenigen Leistungen umlagefähig, die für den Mieter nutzbar sind. Eine formularmäßige Vereinbarung, durch die ein Mieter anteilig mit den Stromkosten für einen Gebäudeteil belastet wird, den er nicht benutzen kann, benachteiligt den Mieter unangemessen. Anders ist es im Fall des Mieters eines im Erdgeschoss liegenden Geschäfts mit separatem Eingang, der auch das Treppenhaus benutzen kann, auch wenn er dieses wegen der Lage seines Geschäfts faktisch nicht nutzt.