Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Wirtschaftlichkeitsgebot; Kosten für Waschmaschine und Wäschetrockner; Hauswartskosten

1. Für den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Stehen eine Waschmaschine und ein Trockner im Keller allen Mietern zur Verfügung, so muss der Mieter darlegen, dass die dafür entstehenden Kosten nicht umgelegt werden dürfen, weil der Vermieter dafür eine Nutzungsgebühr verlangt.

3. Bei Umlage der Hauswartskosten muss der Vermieter im Einzelnen aufschlüsseln, welche Kosten auf die umlagefähige Hauswartstätigkeit einerseits und auf nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits entfallen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Bekl. ist teilweise begründet.

Der Kl. kann aus der Nebenkostenabrechnung für 2008/09 vom 20. April 2010 gemäß § 535 Abs. 2 BGB eine Nachzahlung in Höhe von 614,64 € verlangen.

Die Abrechnung genügt den formellen Anforderungen gemäß § 259 BGB. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass sich aus ihr folgende Angaben entnehmen lassen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, ständige Rechtsprechung seit Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, GE 1982, 135). Das ist bei den hier streitgegenständlichen Abrechnungen der Fall.

Die Beanstandungen der Bekl. gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnungspositionen greifen - mit Ausnahme hinsichtlich der Kosten für den Hauswart - nicht durch.

Der Einwand einer erheblichen Steigerung der Kosten ist nicht durchgreifend. Insoweit trägt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (vgl. BGH, Urteil vom 6.7.2011 - VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225). Die Kostensteigerung hat der Kl. nachvollziehbar damit begründet, dass die Hausreinigung und die Hauswarttätigkeit einschließlich Schnee- und Eisbeseitigung sowie Gartenpflege zunächst durch geringfügig Beschäftigte ausgeführt wurden, dass diese Arbeiten dann aber an externe Firmen vergeben werden mussten. Dem sind die Bekl. mit ihrem pauschalen Einwand, dass die Kosten überhöht seien, nicht erheblich entgegengetreten. Insoweit obliegt es dem Mieter, im Einzelnen - u. a. durch Vorlage von Kostenangeboten - darzulegen, dass der Vermieter in dem entsprechenden Zeitraum den gleichen Leistungsumfang in derselben Qualität bei anderen Firmen zu einem deutlich günstigeren Preis hätte erhalten können. Insofern genügt auch nicht der Hinweis der Bekl., dass der Vertrag über die Gartenpflege eine zu große Grundstücksfläche zugrunde lege. Maßgeblich für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Endpreis der Leistung. Die Grundstücksgröße stellt für die Gartenpflege-Firma jedoch lediglich eine Kalkulationsgrundlage für das von ihr unterbreitete Angebot dar. Da in der Kalkulation jedoch auch Fixkosten berücksichtigt werden müssen, die unabhängig von der Grundstücksgröße anfallen (Anfahrtskosten etc.), kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Gesamtkosten der Gartenpflege prozentual um den gleichen Anteil verringert hätten, um den nach Auffassung der Bekl. die Grundstücksfläche hätte verringert werden müssen. Insoweit liegt es nahe, dass die Gartenpflege-Firma ihre Pflegeleistungen auf einem kleineren Grundstück nur zu einem höheren Quadratmeterpreis angeboten hätte.

Hinsichtlich der Umlegbarkeit von Wasser- und Stromkosten bestehen auch im Hinblick auf die allen Mietern zur Verfügung stehende Waschmaschine und den Trockner im Keller keine Bedenken. Für ein substantiiertes Bestreiten dieses Vortrags wäre erforderlich gewesen, dass die Bekl. Einblick in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen (Strom- und Wasserzählerstände) nehmen und insbesondere darlegen, welche Gebühr der Kl. für eine Nutzung von Waschmaschine und Trockner verlangt.

Die Verteilung der Kosten für Be- und Entwässerung begegnet keinen Bedenken. Die gegenüber dem Vorjahr abweichende Fläche hat der Kl. insoweit dargetan, als für die Differenzfläche von 92 m2 eine gesonderte Erfassung erfolgt ist. Ob diese in der Sache richtig ist, hätten die Bekl. ggf. anhand einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen überprüfen und insoweit konkrete Rügen vorbringen müssen.

Die Bekl. schulden jedoch nicht die Hauswartkosten. Sie haben durch Vorlage der Anlagen 2 und 3 zum Hauswartvertrag belegt, dass der Hauswart auch Verwaltungstätigkeiten wahrnimmt, nämlich die Überwachung von Fremdleistungen sowie die Beauftragung von Fachfirmen zur Schadensbeseitigung.

Nach dem Mietvertrag der Parteien sind zwar auch die Kosten des Hauswarts umlagefähig (§ 4 Nr. 3 b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören jedoch nach Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung nicht die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind. Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Die Darlegungs- und Beweislast trifft den Vermieter (BGH, Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Auf das Bestreiten der Bekl. hin hätte es dem Kl. oblegen - gegebenenfalls durch Vorlage von Stundenzetteln -, näher zu dem nicht umlegbaren Stundenanteil vorzutragen. Dies hat er nicht getan.

Die auf den Hauswart entfallenden anteiligen Kosten der Bekl. belaufen sich ausweislich der streitgegenständlichen Abrechnung auf 272,64 €. Um diesen Betrag ist der Abrechnungssaldo von 887,28 € zu vermindern, so dass die Bekl. aus der Abrechnung noch 614,64 € schulden.

Für den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Hauswartskosten muss der Vermieter in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufschlüsseln.

Im Rahmen der Auseinandersetzung über eine Betriebskostennachforderung des Vermieters behaupteten die Mieter, dass die erheblich gestiegenen Kosten für die Hausreinigung, den Hauswart, die Schnee- und Eisbeseitigung sowie die Gartenpflege überhöht seien. Die Wasser- und Stromkosten für die allen Mietern zur Verfügung stehende Waschmaschine und den Trockner im Keller hielten sie für nicht umlagefähig. Ferner beanstandeten sie, dass der Vermieter die Hauswartskosten nicht in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufgeschlüsselt habe. Das AG hielt diese Einwendungen für unerheblich und verurteilte die Mieter. Dagegen richtete sich ihre Berufung.

Die ZK 63 gab der Berufung nur hinsichtlich der Hauswartskosten statt. Diese habe der Vermieter in Kosten für die eigentliche Hauswartstätigkeit einerseits und diejenigen für Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeit andererseits aufschlüsseln müssen. Im Übrigen seien die Einwendungen der Mieter unerheblich. Da die Waschmaschine und ein Trockner im Keller allen Mietern zur Verfügung stehen, müsse der Mieter darlegen, dass die Kosten dafür deswegen nicht umlagefähig seien, weil der Vermieter eine gesonderte Gebühr für deren Benutzung erhebe. Soweit sie eine Kostenüberhöhung geltend machten, hätten sie durch Vorlage von Kostenangeboten darlegen müssen, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt habe. Dies gelte umso mehr, als der Vermieter dargelegt habe, dass er die zunächst durch geringfügig Beschäftige ausgeübten Tätigkeiten an externe Firmen habe vergeben müssen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Sie entspricht der – auch zitierten – Rechtsprechung. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225). Den Vermieter trifft zwar regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes, er sollte aber dann, wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorträgt, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte – wie hier – substantiiert darlegen (vgl. dazu LG Heidelberg, Urteil vom 26. November 2010, 5 S 40/10, GE 2011, 888). Der darlegungspflichtige Mieter legt den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend dar, wenn er wesentlich günstigere Vergleichsangebote vorlegt (KG, Beschluss vom 7. Februar 2011, 8 U 147/10, GE 2011, 545).

Richtig sieht die Kammer auch, dass der Vermieter umlagefähige Kosten des Hauswarts gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgrenzen und nachvollziehbar aufschlüsseln muss (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, GE 2008, 662; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Juli 2011, I-24 U 153/10, GE 2012, 483). Die Umlage der Kosten für die allen Mietern zur Verfügung stehende Waschmaschine und den Trockner im Keller sind zu Recht so lange für umlagefähig gehalten worden, wie der Vermieter nicht eine Benutzungsgebühr dafür erhebt.